編者按

2024年2月27日，人民法院案例庫正式上線并向社會開放。最高人民法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。為了幫助讀者理清保全與執(zhí)行領(lǐng)域不同案件主要爭議焦點問題和相應(yīng)裁判規(guī)則，我們將圍繞人民法院案例庫發(fā)布的保全、執(zhí)行案例，總結(jié)梳理各地法院處理類似問題的裁判觀點，在本公眾號分期推送。

典型案例:承租人在法院查封之后簽訂租賃合同,能否排除針對租賃房屋的執(zhí)行?

閱讀提示：根據(jù)“買賣不破租賃”原則，承租人的租賃權(quán)在一定條件下應(yīng)受法律保護，比如租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。實務(wù)中，若承租人在法院查封之后簽訂租賃合同，其租賃權(quán)能否排除法院對租賃房屋的執(zhí)行？本文通過一則人民法院案例庫發(fā)布的案例對該問題進(jìn)行解答。

裁判要旨

承租人在法院查封之后簽訂的租賃合同，其提起執(zhí)行異議請求排除執(zhí)行的，人民法院不予支持。

案情簡介

一、盤龍區(qū)人民檢察院起訴被告人吳某春、謝甲、謝乙、劉某超、張某輝犯非法吸收公眾存款罪;被告人吳某春犯單位行賄罪一案，經(jīng)盤龍法院審理作出(2020)云0103刑初664號刑事判決。

二、該案在偵查過程中,盤龍分局于2016年6月15日以昆公(盤經(jīng))封通字[2016]22315號《協(xié)助查封通知書》在昆明市房產(chǎn)管理處查封了被執(zhí)行人吳某春名下所有的位于昆明市人民西路XX房屋40套。盤龍法院于2021年6月16日作出(2021)云0103執(zhí)6164號公告,責(zé)令被執(zhí)行人及使用人員遷出上述被執(zhí)行的房產(chǎn)。

三、案外人云南某某娛樂有限公司針對上述查封的房產(chǎn)的11套房產(chǎn)提起執(zhí)行異議，主張其享有合法的租賃權(quán)，請求中止對其租賃的11套房產(chǎn)的執(zhí)行。

四、盤龍法院于2021年12月15日作出(2021)云0103執(zhí)異286號執(zhí)行裁定，駁回異議人云南某某娛樂有限公司的異議請求。

五、云南某某娛樂有限公司不服，向昆明中院申請復(fù)議，主張理由之一為復(fù)議申請人在盤龍法院對涉案房屋采取查封措施前已簽訂了租賃合同，享有合法有效的租賃權(quán)。

六、昆明中院于2022年8月5日作出(2022)云01執(zhí)復(fù)47號執(zhí)行裁定，認(rèn)為復(fù)議申請人主張簽訂租賃合同的時間在盤龍法院查封之后，故裁定駁回云南某某娛樂有限公司的復(fù)議申請。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：承租人在法院查封之后簽訂的租賃合同，能否排除執(zhí)行？審理法院認(rèn)為：

1.昆明市公安局盤龍分局于2016年6月15日以昆公(盤經(jīng))封通字[2016]22315號《協(xié)助查封通知書》在昆明市房產(chǎn)管理處查封了被執(zhí)行人吳某春名下所有的位于昆明市人民西路XX房屋40套，盤龍法院在執(zhí)行中續(xù)行查封的效力系基于昆明市公安局盤龍分局查封的效力的延續(xù)。復(fù)議申請人主張簽訂租賃合同的時間2016年11月12日系在盤龍法院查封之后的行為。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定:“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持”。本案中，復(fù)議申請人以在法院查封之后簽訂的租賃合同主張排除執(zhí)行，依法不能成立。

實務(wù)要點總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。但是承租人在法院查封之后簽訂的租賃合同，其提起執(zhí)行異議請求排除執(zhí)行的，人民法院不予支持。

2. 案外人以享有租賃權(quán)為由排除案涉房屋的強制交付的，因租賃關(guān)系存在爭議，執(zhí)行法院不得直接帶租拍賣，而應(yīng)適用民事訴訟法第二百三十八條規(guī)定的案外人異議程序進(jìn)行審查，相關(guān)當(dāng)事人如對該裁定不服的，應(yīng)通過執(zhí)行異議之訴解決。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》（法釋〔2014〕13號）

第五條 刑事審判或者執(zhí)行中，對于偵查機關(guān)已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前及時續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)。人民法院續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)的順位與偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的順位相同。對偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，人民法院執(zhí)行中可以直接裁定處置，無需偵查機關(guān)出具解除手續(xù)，但裁定中應(yīng)當(dāng)指明偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的事實。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）

第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

法院判決

以下為該案在法院審理階段關(guān)于本案爭議事項的“本院認(rèn)為”部分的詳細(xì)論述與分析。

第一，《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第五條規(guī)定:“刑事審判或者執(zhí)行中，對于偵查機關(guān)已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前及時續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)。人民法院續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)的順位與偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的順位相同。對偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，人民法院執(zhí)行中可以直接裁定處置，無需偵查機關(guān)出具解除手續(xù)，但裁定中應(yīng)當(dāng)指明偵查機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的事實?！北景钢?，昆明市公安局盤龍分局于2016年6月15日以昆公(盤經(jīng))封通字[2016]22315號《協(xié)助查封通知書》在昆明市房產(chǎn)管理處查封了被執(zhí)行人吳某春名下所有的位于昆明市人民西路XX房屋40套，盤龍法院在執(zhí)行中續(xù)行查封的效力系基于昆明市公安局盤龍分局查封的效力的延續(xù)。則，復(fù)議申請人主張簽訂租賃合同的時間2016年11月12日系在盤龍法院查封之后的行為。

第二，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定:“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持”。本案中，復(fù)議申請人以在法院查封之后簽訂的租賃合同主張排除執(zhí)行，依法不能成立，昆明中院不予支持。

第三，《中華人民共和國民法典》第二百零八條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡诙僖皇畻l規(guī)定:“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條規(guī)定:“不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條規(guī)定:“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人?！北景钢?，昆明市公安局盤龍分局于2016年6月15日查封被執(zhí)行人吳某春名下的房產(chǎn)在昆明市房產(chǎn)管理處辦理了登記，具有公示效力，復(fù)議申請人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封物，人民法院有權(quán)依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

綜上，復(fù)議申請人復(fù)議主張不能成立，昆明中院不予支持。盤龍法院原審裁定處理正確，昆明中院予以維持。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-202-030

云南某某娛樂有限公司執(zhí)行復(fù)議案【云南省昆明市中級人民法院(2022)云01執(zhí)復(fù)47號】

裁判規(guī)則一：案外人以享有租賃權(quán)，執(zhí)行和騰退會侵犯其租賃實體權(quán)益為由請求排除案涉房屋強制執(zhí)行的，法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百三十八規(guī)定進(jìn)行審查。

案例1：西寧銀某小額貸款股份有限公司與西寧九某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某生等合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美麍?zhí)行審查類執(zhí)行裁定書【青海省高級人民法院（2019）青執(zhí)異18號】

青海高院認(rèn)為：劉某基于其與西寧九某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，既以對案涉房屋享有租賃權(quán)為由請求停止執(zhí)行，又以本院以物抵債措施違法為由請求撤銷本院（2018）青執(zhí)66號之二執(zhí)行裁定書，實質(zhì)是以其對案涉房屋享有租賃權(quán)，執(zhí)行和騰退會侵犯其租賃實體權(quán)益為由請求排除執(zhí)行，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第八條第一款“案外人基于實體權(quán)利既對執(zhí)行標(biāo)的提出排除執(zhí)行異議又作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定進(jìn)行審查”的規(guī)定，本案應(yīng)適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查。

關(guān)于案外人對案涉房屋主張停止騰退、執(zhí)行的問題。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！钡囊?guī)定，案涉房屋在租賃之前已簽訂《抵押合同》并辦理抵押登記，申請執(zhí)行人西寧銀某小額貸款股份有限公司對案涉房屋享有對抗案外人的抵押權(quán)，故案外人主張對案涉房屋停止騰退、執(zhí)行無法律依據(jù)，本院不予支持。

裁判規(guī)則二：前妻/夫以另一方名下案涉房屋在設(shè)定抵押之前簽署的長期（如20年/19年）租賃合同提出排除強制執(zhí)行異議并申請法院帶租拍賣的，因該租賃合同并未備案，抵押時未向抵押權(quán)人聲明已出租，二人在離婚訴訟中從未提及租賃等情況，皆有悖生活常理，存在惡意阻礙執(zhí)行之嫌疑，法院不予支持。

案例2：聶某妹、中國某銀行股份有限公司廣州分行金融借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書【廣東省高級人民法院（2019）粵執(zhí)復(fù)692號】

廣東高院認(rèn)為：執(zhí)行法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人民生銀行廣州分行與被執(zhí)行人熊某棋借款合同糾紛一案中，裁定拍賣被執(zhí)行人熊某棋名下涉案1205房產(chǎn)。聶某妹以其對該房屋享有部分租賃權(quán)為由要求執(zhí)行法院帶租約拍賣。聶某妹與熊某棋原系夫妻關(guān)系，2016年8月4日二人辦理離婚登記手續(xù)后，據(jù)離婚協(xié)議約定涉案房屋歸熊某棋所有，2016年9月1日，涉案房屋過戶登記在熊某棋名下。其后，2017年8月7日，熊某棋以涉案房屋作抵押物向民生銀行廣州分行借款105萬元并辦理抵押登記手續(xù)，2017年9月19日熊某棋又以該房屋作抵押物向案外人陳某豐借款150萬元并辦理抵押登記手續(xù)。

現(xiàn)聶某妹向執(zhí)行法院提交《租賃合同》主張其實際承租涉案房屋，租賃期限共20年，租期自2017年1月15日至2037年1月14日止，租金每月3000元，并據(jù)此要求執(zhí)行法院對涉案房屋帶租約拍賣。對此，本院認(rèn)為，聶某妹與熊某棋在離婚后且離婚協(xié)議約定涉案房屋歸熊某棋所有并已過戶登記在熊某棋名下，且熊某棋已將涉案房屋抵押登記對外借款250萬余元的下，二人還簽訂租期長達(dá)20年的租賃合同，有悖生活常理，具有惡意阻礙執(zhí)行之嫌疑。廣州中院以審慎標(biāo)準(zhǔn)對涉案房屋是否附有真實租賃關(guān)系進(jìn)行審查，防止惡意阻礙執(zhí)行的作法，應(yīng)予維持。

聶某妹主張租賃合同真實，但該租賃合同未在相關(guān)部門辦理備案手續(xù)，抵押人（本案被執(zhí)行人）亦未向抵押權(quán)人（本案申請執(zhí)行人）聲明涉案房屋已出租，尤其是聶某妹在與熊某棋離婚后所提的財產(chǎn)糾紛訴訟案件中，二人從未提及涉案房屋的租賃情況，故廣州中院駁回聶某妹的異議請求，處理得當(dāng)，本院予以維持。聶某妹要求執(zhí)行法院帶租約拍賣的復(fù)議請求，理據(jù)不足，本院不予支持。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時所在工作單位。

點擊查看系列文章

本期主編

執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

責(zé)任編輯 法麗 微信號：17310145421

推薦書籍

我們推出的系列文章經(jīng)過精雕細(xì)琢、修訂完善后，陸續(xù)集結(jié)在中國法制出版社出版，歡迎購買。有部分作者反映買到盜版書，還給我們微信發(fā)來盜版書的截屏。為此我們開辟作者直銷渠道“法客帝國書店”，確保100%正版！

主編簡介

聯(lián)系我們丨專業(yè)研討丨法律咨詢

地址：北京市朝陽區(qū)建國路126號瑞賽大廈16/17/18層

郵箱：yunting@yuntinglaw.com

電話：010-59449968

全國知名執(zhí)行法律平臺，執(zhí)行及重大疑難案件專線

專注辦理重大疑難復(fù)雜的執(zhí)行案件

電話/微信:18501328341（李舒律師）

18601900636（唐青林律師）