典型案例: 案涉財產(chǎn)上設(shè)定有租賃權(quán), 拍賣成交后租金等權(quán)益歸屬應(yīng)如何認定?

作者 | 李舒 唐青林 黃紹宏

北京云亭律師事務(wù)所*

閱讀提示：帶租拍賣意味著在拍賣過程中，標(biāo)的物（如房產(chǎn)）上存在的租賃合同仍然有效，買受人在獲得標(biāo)的物所有權(quán)的同時，也繼承了與租賃相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。實務(wù)中，對于拍賣成交后租金的歸屬，應(yīng)由出賣人還是買受人收??？本文通過一則人民法院案例庫發(fā)布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

拍賣公告中明示拍賣財產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣成交后的租金等歸屬的，買受人取得拍賣財產(chǎn)所有權(quán)時，依法享有收取包括租金收益權(quán)在內(nèi)的排他性物權(quán)。

案情簡介

一、新鄉(xiāng)衛(wèi)濱區(qū)法院在辦理彭某申請執(zhí)行廖某一案中，對被執(zhí)行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號的房屋進行司法拍賣。拍賣公告中載明:房產(chǎn)有租賃，租期到2021年12月份。2021年2月13日張某競買成功。2021年4月13日，該院作出(2020)豫0703執(zhí)恢113號執(zhí)行裁定，解除案涉房產(chǎn)的查封并過戶至張某名下。

二、因新鄉(xiāng)衛(wèi)濱區(qū)法院自2020年10月27日起要求涉案房產(chǎn)承租人協(xié)助將到期租金交付該院，房屋拍賣成交后，新鄉(xiāng)衛(wèi)濱區(qū)法院于2021年6月16日又提取案涉房產(chǎn)租金2.85萬元。

三、張某對此不服，以其于2021年2月13日通過司法拍賣競得案涉房產(chǎn)且已取得不動產(chǎn)權(quán)證為由，對該院扣留、提取租金的執(zhí)行行為提出異議，請求中止對涉案房產(chǎn)自2021年2月13日之后租金的執(zhí)行，并確認該日期之后的房產(chǎn)租金歸其所有。

四、新鄉(xiāng)衛(wèi)濱區(qū)法院于2021年9月16日作出(2021)豫0703執(zhí)異88號執(zhí)行裁定，駁回張某的異議請求。

五、新鄉(xiāng)中院于2021年12月9日作出(2021)豫07執(zhí)復(fù)301號執(zhí)行裁定，撤銷新鄉(xiāng)衛(wèi)濱區(qū)法院(2021)豫0703執(zhí)異88號執(zhí)行裁定;張某要求新鄉(xiāng)衛(wèi)濱區(qū)法院中止對河南省鄭州市XX號的房屋自2021年4月13日之后租金執(zhí)行的異議請求成立;駁回張某的其他異議請求。

六、申請執(zhí)行人彭某不服，向河南高院提出申訴。河南高院于2022年3月30日作出(2021)豫執(zhí)監(jiān)352號執(zhí)行裁定，駁回彭某的申訴請求。

裁判要點

本案的爭議焦點：案涉財產(chǎn)上設(shè)定有租賃權(quán)，拍賣成交后租金等權(quán)益歸屬應(yīng)如何認定？衛(wèi)濱區(qū)法院、新鄉(xiāng)中院、河南高院的裁判要點如下：

衛(wèi)濱區(qū)法院認為：張某于2021年2月19日簽訂“拍賣成交確認書”，確認書中買受人申明：已認真閱讀并接受本次拍賣有關(guān)規(guī)定，自愿遵守執(zhí)行，已在相關(guān)拍賣文件簽字確認。因此可以推定申請人張某明確知悉淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺中的拍賣公告內(nèi)容，即案涉房屋有租賃，租賃期為2021年12月份到期，競買人競得該房屋無法及時交接，待租賃到期后才可交接，詳細了解后謹慎購買。另依照《中華人民共和國民法典》第七百二十五條所有權(quán)變動不破租賃的規(guī)定，案涉房屋所有權(quán)變動，不影響原租賃合同的效力，因此申請人張某提出的異議申請缺少事實理由和法律依據(jù)，故駁回申請人張某提出的異議請求。

新鄉(xiāng)中院認為：衛(wèi)濱法院在拍賣公告中該房產(chǎn)系帶租拍賣，但并未注明其房屋拍賣成交后至交接前的租金仍歸被執(zhí)行人所有或者由衛(wèi)濱法院繼續(xù)提取至租賃到期。房屋的租金收益屬于該房屋的法定孳息，拍賣雖然是一種特殊買賣，但在無相反約定的情況下，仍應(yīng)當(dāng)參照正常房屋買賣交易習(xí)慣執(zhí)行，即房屋的物權(quán)發(fā)生變更，房屋的收益權(quán)利亦同步發(fā)生變更，故案涉房屋的租金依法應(yīng)由房屋所有權(quán)人張某取得，故衛(wèi)濱法院繼續(xù)提取自2021年4月13日之后的租金侵犯了張某合法權(quán)益，該執(zhí)行行為錯誤，應(yīng)予糾正。

河南高院認為：拍賣公告中明示該房產(chǎn)附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無需另行訂立租賃合同，其在取得房產(chǎn)所有權(quán)時就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。故張某有收取剩余租金的權(quán)利。

實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.帶租拍賣時，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。拍賣公告中明示拍賣財產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣成交后的租金等歸屬的，買受人取得拍賣財產(chǎn)所有權(quán)時，依法享有收取包括租金收益權(quán)在內(nèi)的排他性物權(quán)。

2. 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租，且對抵押權(quán)的實現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院依法有權(quán)將租賃權(quán)除去后進行拍賣。（見延伸閱讀案例1）

3. 案涉房地產(chǎn)租賃期限長達十年，可以認定對在先的抵押權(quán)實現(xiàn)有影響，法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。（見延伸閱讀案例2）

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所律師對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(2020修正)

第二十八條　拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：

第一，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定:拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移。河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產(chǎn)過戶至張某名下。依照上述法律規(guī)定，拍賣成交裁定送達張某時，案涉房產(chǎn)即歸張某所有。張某基于案涉房產(chǎn)所有權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，收益權(quán)包括享有收取房產(chǎn)租金的權(quán)利。

第二，拍賣公告中明示該房產(chǎn)附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無需另行訂立租賃合同，其在取得房產(chǎn)所有權(quán)時就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。故張某有收取剩余租金的權(quán)利。

第三，拍賣公告中只明確了拍賣房產(chǎn)附有租賃的期限，但并未明確限制競拍人在拍賣成交后收取剩余租金。在該房產(chǎn)有剩余租金尚未收取的情況下，若剝奪競拍人拍賣成交后的租金收益權(quán)，沒有事實依據(jù)。河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院認定張某有權(quán)收取拍賣成交裁定送達之后的租金，并無不當(dāng)。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-203-007

彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案【河南省高級人民法院(2021)豫執(zhí)監(jiān)352號】

裁判規(guī)則一：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租，且對抵押權(quán)的實現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院依法有權(quán)將租賃權(quán)除去后進行拍賣。

案例1: 揚州明某汽車服務(wù)有限公司、江蘇寶某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等金融借款合同仲裁執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書【最高人民法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)39號】

最高人民法院認為：根據(jù)當(dāng)時適用的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。該條規(guī)定精神被《中華人民共和國民法典》第四百零五條予以吸收采納，規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2020年修正）第二十八條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。根據(jù)上述規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租，且對抵押權(quán)的實現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院依法有權(quán)將租賃權(quán)除去后進行拍賣。明某汽車公司主張其在抵押權(quán)設(shè)立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期間一直實際租賃案涉房地產(chǎn)，但并未提交其與明某電氣公司在此期間所簽訂的相應(yīng)期限的書面租賃合同及與之相對應(yīng)的付款憑證，其所提交的明某汽車公司與明某電氣公司、明某紅之間在2011年至2015年注明用途為“借款”和“往來款”的銀行轉(zhuǎn)賬流水單、《企業(yè)住所（經(jīng)營場所）使用證明》、轉(zhuǎn)租合同等證據(jù)亦不足以證明明億汽車公司在該抵押權(quán)設(shè)立前系因租賃關(guān)系而實際占有使用案涉房地產(chǎn)。同時，明某汽車公司與明某電氣公司于2015年9月25日簽訂的書面租賃合同載明，鑒于明億電氣公司資金困難，且對明億汽車公司墊付的資金不能歸還，明某電氣公司愿意將屬于自己土地及地上建筑物租賃給明某汽車公司使用。因此，明某汽車公司所稱上述租賃合同系對之前租賃情況的延續(xù)和階段性明確的主張不能成立。即便如明某汽車公司所稱，該公司與明某電氣公司存在租賃關(guān)系，在寶某農(nóng)商行與明某電氣公司設(shè)立抵押權(quán)時，明某電氣公司與明某汽車公司系同一個法定代表人，無證據(jù)證明該事實已向?qū)毮侈r(nóng)商行如實披露，寶某農(nóng)商行相對明某汽車公司而言亦具有善意。本案中，案涉租賃合同簽訂時間是2015年9月25日，而抵押權(quán)設(shè)立時間是2015年8月25日，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，且對抵押權(quán)實現(xiàn)已產(chǎn)生影響，揚州中院除去租賃拍賣案涉房地產(chǎn)并無不當(dāng)。

裁判規(guī)則二：案涉房地產(chǎn)租賃期限長達十年，可以認定對在先的抵押權(quán)實現(xiàn)有影響，法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。

案例2: 北京某某酒店管理有限公司、某某銀行股份有限公司泉州分行與石獅市某某石化紡纖有限公司、某某投資集團有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議裁定書【福建省高級人民法院(2023)閩執(zhí)復(fù)199號】

福建高院認為：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。涉及本案，案涉房地產(chǎn)租賃的時間晚于抵押權(quán)登記設(shè)立的時間，且案涉房地產(chǎn)租賃期限長達十年，直至2032年3月13日租賃到期，可以認定帶長租拍賣對在先的抵押權(quán)實現(xiàn)有影響。因此，泉州中院責(zé)令承租人某某公司甲限期騰房，于法有據(jù)，并無不當(dāng)。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫作時所在工作單位。