文/十一弟

2022年，廈門最大的國企開發(fā)商——建發(fā)股份，銷售規(guī)模還站在歷史性高位。

它賣了大約2100億，行業(yè)排名前十。

不過，這一年，建發(fā)的利潤，開始走到了下坡路。

它的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，凈利潤減少到了70億，對上市公司的利潤貢獻(xiàn)，超過六成。

建發(fā)的兩大業(yè)務(wù)，大宗商品貿(mào)易滾動營收規(guī)模與現(xiàn)金流，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)彌補利潤。

樓市掉頭向下，建發(fā)在那幾年拍了不少高價地，讓它付出了沉重代價——

光是2022年，由于它對名下開發(fā)項目計提資產(chǎn)減值，就損失了逾51億利潤。

但是，建發(fā)名下還是有一家項目公司，利潤豐厚——

廈門恒融晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2022年，廈門恒融晨營業(yè)收入超過166億，凈利潤高達(dá)22億。

建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1365億，凈利潤70億。

按此計算，廈門恒融晨占建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重的12%，占到利潤的31%。

當(dāng)時，建發(fā)名下有400多個開發(fā)項目。

而廈門恒融晨，只是其中兩個項目的開發(fā)主體——

廈門建發(fā)·養(yǎng)云、廈門建發(fā)·五緣映月。

這兩個住宅項目，均位于建發(fā)的大本營——廈門，它在2020年拿地，2022年迎來收獲期。

廈門養(yǎng)云和廈門五緣映月的總地價，高達(dá)102億。

尤其是廈門養(yǎng)云地塊，廈門恒融晨花了75億拍下，一舉成為廈門樓市的總價地王。

廈門五緣映月項目，地價不到27億，但折算下來，平均樓面價超過5.8萬/平米。

在廈門樓市，這屬于地王級別的單價水平。

也就是說，廈門恒融晨在2020年拍下的兩塊地，一塊是總價地王，另一塊是單價地王。

兩年后，這兩塊地王進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，為建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來了12%的收入，貢獻(xiàn)了31%的利潤。

面對樓市下行，建發(fā)從拍地王上，嘗到了大甜頭——

高價拿地王，規(guī)模有了，利潤有了，名聲也有了，唯一需要的，就是大把現(xiàn)金。

背靠大宗商品貿(mào)易，龐大的營收規(guī)模與現(xiàn)金流，建發(fā)最不缺的，就是錢。

一直到現(xiàn)在，建發(fā)體內(nèi)涌動著拍地王的執(zhí)念與熱血，從未消退。

正值年報季，上市公司都在忙著發(fā)布財務(wù)業(yè)績。

不過，建發(fā)去年的成績單，并不好看——

它預(yù)計利潤可能會大幅下降，減少到30億左右。

建發(fā)的兩大業(yè)務(wù)板塊，由于大宗商品貿(mào)易疲軟，就更需要靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來拉動利潤了。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，建發(fā)原本就不是一個盈利大戶，它賺錢的套路不多。

哪怕是在銷售規(guī)模攀上歷史高位的2022年，高達(dá)1365億的營業(yè)收入，也只賺到了70億凈利潤。

它名下開發(fā)項目的整體毛利率，不足15%。

反倒是在大本營廈門拍下的兩塊地王，投入了102億拿地，兩年后為其貢獻(xiàn)了166億收入、22億利潤。

于是，面對愈發(fā)拉胯的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，砸錢拍地王的套路，建發(fā)開始在全國復(fù)制粘貼了。

今年一開年，在北京、成都、杭州的土地市場上，建發(fā)火力全開。

昨天，位于杭州西湖區(qū)的蔣村地塊掛牌出讓，起拍價不到16億。

經(jīng)過102輪激烈競價，建發(fā)擊敗了保利、中海、華潤、綠城、濱江等十幾家開發(fā)商。

它以34億代價拍下蔣村地塊，溢價率超過115%，讓起拍價翻了一倍以上。

折算下來，平均樓面價高達(dá)8.8萬/平米，一舉刷新了杭州樓市的單價地王。

在全國土拍史上，蔣村地塊的樓面價，是第三貴的單價地王，僅次于上海和北京。

杭州的地價水平，已經(jīng)把另外兩個一線城市——深圳和廣州，甩在了身后。

十一弟前兩天寫過，杭州本土民企——濱江集團(tuán)，以平均樓面價7.7萬/平米，剛剛奪下杭州濱江區(qū)的水電新村地塊，刷新了杭州樓市的單價地王。

水電新村地塊，讓杭州的地價水平，突破了7萬/平米關(guān)口，直逼8萬/平米大關(guān)。

結(jié)果，建發(fā)一出手，又讓杭州地價站上了新高度，已經(jīng)摸到9萬/平米的門檻了。

在杭州單價地王的座位上，建發(fā)只讓濱江坐了三天。

建發(fā)拍下杭州單價地王的前一天，在成都，它其實剛剛拍下一塊單價地王。

前天，經(jīng)過多達(dá)223輪激烈競價以后，建發(fā)擊敗了其他九家開發(fā)商，以33億地價摘牌了位于成都錦江區(qū)的金融城三期地塊。

這塊地起拍價16億，成交溢價率106%，建發(fā)又把地價翻了一倍以上。

折算下來，平均樓面價超過4.1萬/平米，是成都樓市的單價地王。

這塊地王的一街之隔，是房產(chǎn)中介平臺——貝殼，在去年九月份拍下的一塊地。

當(dāng)時，貝殼的拿地樓面價，大約2.7萬/平米，目前正在開發(fā)建設(shè)，還未開盤入市。

也就是說，這其實是兩宗姊妹地塊，拿地之后，建發(fā)將要與貝殼直面競爭、貼身肉搏。

而在地價上，建發(fā)就比貝殼貴了一萬多塊錢。

在成都，樓面價站上4.1萬/平米，屬于什么水平呢？

十一弟查了下，去年，成都新房的平均成交價，還不到2萬/平米。

建發(fā)拍下的金融城三期地塊，其所在的錦江區(qū)，是去年成都新房平均成交價最高的城區(qū)，大約3萬/平米。

建發(fā)揮金如土，一出手就讓成都的地價，捅破了區(qū)域內(nèi)的房價。

今年初，建發(fā)就已經(jīng)在北京出手了——

經(jīng)過244輪舉牌競價，它擊敗了中海、保利、華潤、招商、金茂等房企，以逾90億地價，拍下了位于北京海淀區(qū)的朱房村地塊，溢價率25%。

折算下來，平均樓面價9.5萬/平米，在北京樓市，也算是妥妥的單價地王。

從北京到成都，再到杭州，今年不到三個月時間里，建發(fā)就連拿了三塊單價地王。

這家來自福建廈門的國企巨無霸，憑著鈔能力，硬是一手托起了全國地價。

反正，只要是北京、上海、杭州、成都的土地，就會猛掏口袋、閉眼砸錢。

在建發(fā)這里，靠房地產(chǎn)賺錢的套路，簡單粗暴——

地王=利潤。

建發(fā)拍地王的大手筆與豪橫，讓很多開發(fā)商眼熱，活生生憋出內(nèi)傷——

還得是黃老爺，又高又硬。