一

站在四月的第一天看，2025的第一季度堪稱票房大片。

，人事調整，單價地王，千人開盤，百億售罄，年報大餐等密集涌現(xiàn)，近乎集齊了地產黃金年代最有流量的新聞元素，時隔多年讓地產再次擁有了揚眉吐氣的感覺。

單就地王來說，舞臺的主角屬于國央企。

3月28日，成都， 建發(fā)4.12萬元/㎡拿下金融城三期地塊，溢價率106%，這是成都首宗樓面單價超4萬元的地塊。

幾個小時后，杭州， 建發(fā)8.8萬 /㎡刷新杭州記錄，溢價率115%。

3月18日，北京，中海地產在海淀樹村以10萬 /㎡樓面價創(chuàng)造北京記錄。

2月25日，上海，靜安區(qū)國資委旗下公司16萬元/㎡拿下一個袖珍地塊，這是全國單價地王的最新天花板。

看到地王四面開花的現(xiàn)象，其實有點心情復雜。

市場形勢大好時，外行看中總價地王，因為它更有肌肉感，沖擊力十足。但令人感傷的是，伴隨它的往往是調控的升級、輿情的躁動與沖動的懲罰。

市場忐忑不安時，內行在意單價地王，因為它更有信心含量，膽量和態(tài)度指標拉滿，每一個百分點的溢價率的抬升，都能對外輸出一種叫做解套的神奇力量。

此時此刻，單價地王正在變成一個正能量的意識形態(tài)詞匯。

二

但是，相比單價地王，我更中意千人級的開盤與百億級的售罄。

如果說單價地王是故事的開始，那么開盤售罄才是故事的高潮。一個只有開始沒有高潮的故事，是令人遺憾的。

十天之前，北京海淀功德寺雙地王正式開盤。 和樾望雲(yún)與和樾玉鳴，前者是越秀與華潤操盤，后者是越秀與綠城操盤，它們僅僅在一分鐘內就聯(lián)手殺死了懸念。

偏重于中小戶型的和樾望雲(yún)大賣85億元，而大戶型的和樾玉鳴大賣405 套，超過了67億元。

千人參與，合計逾150億的開盤認購額，放眼全國，也是一股市場強心針，更是一個現(xiàn)象級的地王范例。

去年十一月，功德寺地塊隆重上市，綠城率先被幸運擊中，傳說越秀北方區(qū)域總董毅隨后坐到了綠城舉牌人的位置，再次被運氣垂青，拿下第二幅地塊。

越秀是最大贏家。在越秀的進京故事里，這不是運氣第一次發(fā)揮神奇的作用，但是，運氣只能解釋開頭，無法解釋高潮。

海淀神一樣的樓市地位與價格倒掛，肯定是開盤大賣巨大的推動力，但是，在單價十萬+的水平線上，產品力的貢獻注定不能缺席。

三

四天前，越秀地產在上海開了一場董事長親自站臺的越秀好產品標準發(fā)布會。本地同行說，這是越秀最新產品觀的首秀，放在上海而不是大本營廣州，顯示越秀正在從地方龍頭國企向全國頭部房企切換。

其實，它在哪里辦不重要，重要的是，它的產品觀在哪里兌現(xiàn)。

在海淀功德寺雙子星的營造過程中，越秀選擇與綠城和華潤強強聯(lián)手，三方分工明確，各司其職。在我看來，這就給另一個越秀主導操盤的昌平新款產品——星耀未來留出了更多發(fā)言的空間。

這個1.8容積率、全洋房的新規(guī)產品，在功德寺雙子星的光芒下，已經(jīng)悄然完成了蓄客準備，即將正式上市。它的價格只有功德寺雙子星的近一半，但是卻更能代言此刻越秀最新的產品觀。

原因很簡單。

它是越秀地產星匯系產品在北方市場的第一次實戰(zhàn)測試。對越秀地產來說，這是在北京昌平南這樣一個對好房子新規(guī)擁抱更徹底的區(qū)域市場中，第二次證明自己的機會。

上一次是位于昌平南的越秀星樾，在毫無價格倒掛的背景下，它首開的300多套房實現(xiàn)了77 天開盤售罄的市場記錄，其外部渠道的交易占比也被控制在如此低的水平，以至于它在越秀地產內部被公開表揚。

但是，不比不知道，新規(guī)下的好產品正在整頓區(qū)域市場。

半個月前，我實地探訪了星耀未來，一個普通的工作日下午，售樓處的洽談區(qū)里人數(shù)很多，樣板房里甚至顯得擁擠。

它的滿配理念在收納系統(tǒng)上表現(xiàn)的非常明顯，而諸多小空間的細節(jié)處理顯得很務實，性價比很高，既能讓人感覺到，在需求側，越秀對地緣客戶需求的了解抵達了一個新層次，同時也很明顯，這是一個在供給側真正吃透了好房子規(guī)劃新規(guī)的新一代產品。當走出示范區(qū)后，我已經(jīng)覺得開盤大賣只是一個時間問題。

一位越秀客研的朋友對我說，越秀地產的產品系打造，會首先從成功的項目里歸納成功因素，再做一些固化，不完全像同行那樣，由集團主導新造一個產品系出來，再全國推廣。星耀未來有近千套可售房源，最大戶型132 ㎡，最小92 ㎡，價格五萬+，這是一個非常真實、主流的市場面積段，它非常適合承擔越秀地產最新的好房子標準進行量產測試的角色。

這讓我想起了另一個有類似路徑的房企，金茂。

去年三月，金茂也高調升級了自己的產品線金玉滿堂。此后數(shù)月，璞系與棠系產品，在成都、西安、天津幾個二線城市與北京大殺四方，主力護航了金茂在城市排行榜上的回歸。

去年金茂，今年越秀，看來，主動更新產品觀的房企，都會有好運氣。

在中，越秀地產在北京的投資能力已經(jīng)經(jīng)過了三年時間的驗證，它把200億元花在了客戶最厚的地方。但是投資的兌現(xiàn)精度，一定會逐步反饋在代表案例的營銷與交付中。

再正確的投資，也可能敗于營銷與量產。一個完整的進京故事里，就應該有這種嚴肅的新聞組合。

四

但是，讓問題變得復雜的是，全國樓市從二線開始逐步向一線城市蔓延，出現(xiàn)了兩個特征：

1，告別限價（北京是指導價），這意味著開發(fā)商的定價能力需要重新矯正，無論是營銷的技術層面，還是心理層面，也就是說，不限價時，你很可能因為高估市場，從而支付了高額代價。

2，新一代規(guī)劃標準的好房子，已經(jīng)正式登場。與過往的舊產品相比，新款產品優(yōu)勢過于明顯，它要讓以前的房子都支付一次「好房子稅」。

開發(fā)商與消費者正在集體面臨這個全新的挑戰(zhàn)時刻。

杰總自己的體感是，北京樓市的這個進程還沒有像杭州、廣州那樣激進、快速，北京樓市的消費者，還沒有在心理上完成轉變，很多人還處在溫水煮青蛙的階段，尚未大面積覺醒。

但是，好房子行情，勢不可擋，它終將取代舊秩序，用新玩法來拯救這一屆房地產。

當年日本就曾經(jīng)出臺過一套保新房的戰(zhàn)略組合拳，關鍵內容比如出臺房屋品質提升戰(zhàn)略、變相歧視二手房、縮短存量房折舊年限等非常相似。沒有任何懸念，今天我們就走在同樣的一條路上，這是一個無需懷疑的陽謀。

3月31日晚，住建部出臺了國家標準「住宅項目規(guī)范」，今年5月1日起正式實施。這將是一份影響深遠的新文件，它的影響力會在未來五到十年引發(fā)越來越大的資產漣漪，逐漸波及每個家庭。

但是，它也是一份最容易被低估的文件。所以，未來機會會留給那些有準備的房企。

至少，我在越秀廣州的兩個項目上看到了，也在越秀北京的最新項目上看到了。四月第一天， 越秀地產又在新一線的杭州單日斬獲兩個核心地塊，其中一塊溢價率高達58%，決心很大。

這些陸續(xù)出現(xiàn)的個案，以及在上海發(fā)布的好房子標準，只是越秀地產集團對好房子行情的解題思路之一。成功的元素會被提煉、歸納，然后就是不可避免的復用、創(chuàng)新，也許2025年我們就能看到越秀地產更多的代表案例浮出水面。

那個時候，就是 好房子的奇點時刻全面到來的時刻。

那些牌桌上的玩家要想不下牌桌，就得確保自己有各自的操作預案，好房子稅將從認知變成現(xiàn)實，影響到每個人與每個地產公司的資產負債表。

好房子稅，你準備好繳納了么？