3月份的廣州樓市數(shù)據(jù)出來(lái)了， 一二手房成交數(shù)據(jù)全線飄紅，廣州久違的小陽(yáng)春終于來(lái)了。

這次的階段性回暖的背后，不僅透露出供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化、購(gòu)房者信心回升的積極信號(hào)，同時(shí)也折射出多重合力下的市場(chǎng)新格局。

驅(qū)動(dòng)本輪行情的核心動(dòng)因何在？市場(chǎng)動(dòng)能是否具備可持續(xù)性？本文將結(jié)合樓市數(shù)據(jù)與市場(chǎng)實(shí)況進(jìn)行深入洞察。

一二手賣爆了！三月小陽(yáng)春火力全開！

先來(lái)看二手?jǐn)?shù)據(jù)。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，剛過(guò)去的3月份（統(tǒng)計(jì)周期：2月26日-3月25日），廣州二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽10866套，成功破萬(wàn)！環(huán)比漲幅高達(dá)73.08%，同比漲幅增加15.93%。

就在這兩天，這一數(shù)據(jù)再一次更新，若是按照3月1日到31日周期來(lái)算，3月廣州二手房成交高達(dá)12732宗，可以說(shuō)是賣爆了！

即便是拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，3月的成績(jī)單也足夠亮眼。

今年3月的成交表現(xiàn)足以躋身近兩年來(lái)廣州二手月度成交的前三名；而 在過(guò)去近八年中，僅有2021年和2023年同期的成交數(shù)據(jù)能夠突破12000套。

新房成交同樣不差。

根據(jù)市住建局官方數(shù)據(jù)，1-3月，全市一手商品房網(wǎng)簽面積218.56萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)17.7%。

分月度看，1月份一手商品房網(wǎng)簽101.51萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)37%；2月份一手商品房網(wǎng)簽41.04萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)4.4%；3月份一手商品房網(wǎng)簽76萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)5.2%。

可以看出，雖然成交有起伏，但總體來(lái)看今年一季度的成交比去年同期好了不少。

而且，截至3月末，全市一手住宅庫(kù)存面積為1022.62萬(wàn)平方米，比上年末減少56.64萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期縮短至14.3個(gè)月，比1月末減少0.6個(gè)月，這也表明了整體市場(chǎng)去化速度有所加快。

廣州三月小陽(yáng)春，勢(shì)頭猛得很！

本輪樓市復(fù)蘇，具備兩大關(guān)鍵特征

1、核心板塊引領(lǐng)市場(chǎng)回暖

從區(qū)域來(lái)看，全市11區(qū)二手成交量無(wú)一下降，集體上漲。

其中，白云區(qū)、增城區(qū)和從化區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)幅度分別達(dá)到93.82%、86.59%和85.60%，表現(xiàn)尤為突出。

核心區(qū)域如珠江新城，三月成交高達(dá)近百套，創(chuàng)下了近1年來(lái)的新高 ，交易相當(dāng)活躍。不僅 千萬(wàn)級(jí)房源成交占比不斷提高， 10萬(wàn)+陣營(yíng) 成交比例也有所升溫，顯示核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先回暖。

2、改善需求當(dāng)先

從成交面積區(qū)間來(lái)看，60-90平方米、120-144平方米和144平方米及以上區(qū)間所占比例環(huán)比分別增長(zhǎng)0.56個(gè)、0.20個(gè)和0.50個(gè)百分點(diǎn)，而60平方米以下區(qū)間所占比例環(huán)比下降1.15個(gè)百分點(diǎn)。

從新房成交的情況來(lái)看同樣如此，如在本輪陽(yáng)春行情中表現(xiàn)強(qiáng)勁的新世界·天馥，項(xiàng)目在四房成交上遙遙領(lǐng)先，成交面積和成交套數(shù)均列全區(qū)第一。

這同時(shí)反映出市場(chǎng)改善型需求較的釋放，成為推動(dòng)市場(chǎng)回暖的重要力量。這也與這與全國(guó)市場(chǎng)趨勢(shì)一致，2025年一季度，重點(diǎn)城市120平方米以上大戶型成交占比顯著提升。

數(shù)據(jù)顯示，60-90平方米及144平方米以上房源成交占比環(huán)比增長(zhǎng)，反映“賣一買一”的置換鏈條開始松動(dòng)。

這種結(jié)構(gòu)性變化，一方面得益于政策端通過(guò)降息、首付比例下調(diào)降低置換成本；另一方面得益于市場(chǎng)端二手房業(yè)主選擇降價(jià)變現(xiàn)，與新盤現(xiàn)房供應(yīng)增加之間形成了良性置換閉環(huán)，滿足改善型買家“一步到位”需求。

從此輪廣州樓市的復(fù)蘇呈現(xiàn)的兩大結(jié)構(gòu)性特征來(lái)看，其本質(zhì)仍為“政策利好+資產(chǎn)優(yōu)化+需求升級(jí)”的三重合力。核心區(qū)與改善需求的崛起，也標(biāo)志著市場(chǎng)開始進(jìn)入由”量?jī)r(jià)齊跌”走向“品質(zhì)驅(qū)動(dòng)”的新周期。

本輪樓市熱度，能否延續(xù)？

廣州一季度呈現(xiàn)的小陽(yáng)春若想延續(xù)至二季度，需從政策、供需結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)分化以及外部環(huán)境等多維度綜合研判。

支持熱度的積極因素主要為政策紅利持續(xù)釋放，以及供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化與產(chǎn)品升級(jí)。

在政策端上看，當(dāng)前購(gòu)房環(huán)境處于歷史最寬松階段，首付比例降至15%，房貸利率低至3%，疊加非戶籍限購(gòu)取消、稅費(fèi)減免等政策，將進(jìn)一步降低置換成本。

同時(shí)二季度專項(xiàng)債、房票安置等增量政策有望落地，將加速如黃埔珠江村、海珠三滘村等城中村改造，釋放新一輪購(gòu)房需求。

在供給端上看，二季度天河、海珠等核心區(qū)將有多個(gè)主打市區(qū)+配套+超新規(guī)產(chǎn)品的高品質(zhì)項(xiàng)目集中入市，進(jìn)一步刺激市場(chǎng)熱情。

而潛在風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)分化與季節(jié)性效應(yīng)消退。

面對(duì)核心板塊的需求抬頭，外圍區(qū)域庫(kù)存去化周期仍超20個(gè)月，未來(lái)或出現(xiàn)“冰火兩重天“格局，進(jìn)而抑制整體市場(chǎng)活躍度。

同時(shí)也要注意，目前一季度小陽(yáng)春已經(jīng)消耗部分購(gòu)房需求，且目前政策紅利已快見底，若二季度無(wú)增量政策借力，刺激效應(yīng)將邊際遞減。

因此就未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，核心區(qū)改善盤將持續(xù)溫和回暖，但外圍區(qū)域承壓格局難改，并將長(zhǎng)期呈現(xiàn)“核心穩(wěn)、外圍促、改善引領(lǐng)、剛需拖底”的分化態(tài)勢(shì)。

而對(duì)于購(gòu)房者而言，目前可以把握住政策窗口期，但也仍建議遵循“地段＞產(chǎn)品＞價(jià)格”的邏輯，優(yōu)先選擇核心區(qū)稀缺資產(chǎn)或近郊產(chǎn)城融合板塊。

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