文|凱風(fēng)

預(yù)售制、公攤面積，都到了變革時(shí)刻。

近期，全國(guó)已有20多個(gè)地市發(fā)布推進(jìn)相關(guān)文件，提出向現(xiàn)房銷(xiāo)售逐步過(guò)渡，逐步推進(jìn)取消公攤面積。

在全國(guó)范圍內(nèi)，“推廣商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度”也被納入討論，有媒體表示“現(xiàn)房銷(xiāo)售進(jìn)入倒計(jì)時(shí)”。

房地產(chǎn)預(yù)售制，是否到了逆轉(zhuǎn)之時(shí)？

01

改革乃至取消預(yù)售制，已是大勢(shì)所趨。

公攤面積、預(yù)售制、土地批租制，是房地產(chǎn)制度的三大基石，也是維系黃金時(shí)代樓市上漲的重要支撐。

如今，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，公攤面積、預(yù)售制不能再原地踏步。

與取消公攤面積相比，取消預(yù)售制影響更為深遠(yuǎn)、阻力更大。

但無(wú)論是政策還是市場(chǎng)，都已出現(xiàn)積極信號(hào)。

早在去年7月，重要改革決定就已提出，“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。

去年底召開(kāi)的全國(guó)住房工作會(huì)議表示：“大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。

近期金融管理部門(mén)在發(fā)布會(huì)上表示，“將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”。

種種信號(hào)表明，雖然不會(huì)一刀切直接取消預(yù)售制，但從預(yù)售到現(xiàn)房銷(xiāo)售，越來(lái)越近了。

事實(shí)上，不管政策有無(wú)要求，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商都會(huì)主動(dòng)用腳投票。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售比例已從10%提高到30%以上，而高峰時(shí)期近9成房子都是預(yù)售。

當(dāng)前，只有大型央企或國(guó)企的預(yù)售房才有一定市場(chǎng)。

缺乏信用背書(shū)或財(cái)政兜底的部分民企或小開(kāi)發(fā)商，則逐步被邊緣化。

其實(shí)，市場(chǎng)不是沒(méi)有購(gòu)房需求，而是不再信任預(yù)售房。

沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲作為溢價(jià)，很少有人愿意對(duì)賭期房的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

就此而言，改革預(yù)售制，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，也是重塑信心和預(yù)期的關(guān)鍵一環(huán)。

02

取消預(yù)售制，究竟難在哪里？

預(yù)售制核心是高周轉(zhuǎn)，讓開(kāi)發(fā)商在建設(shè)之初就能迅速回籠資金，再投入新樓盤(pán)，形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

某房企曾提出“345”模式——3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，4個(gè)月資金回籠，5個(gè)月資金再利用——就是極端體現(xiàn)。

通過(guò)預(yù)售制帶來(lái)的高周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商有了快速做大的資本，地方也得以將土地財(cái)政做到極致。

這套模式在黃金時(shí)代無(wú)往而不利，但房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，弊端不斷涌現(xiàn)。

所見(jiàn)不能所得，風(fēng)險(xiǎn)成本極其不對(duì)稱(chēng)，輕則貨不對(duì)板、偷工減料，早年的墓景房、空氣房、塑膠湖并非孤例。

重則出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，部分開(kāi)發(fā)商將高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿玩到極致，而購(gòu)房者全無(wú)反制手段。

客觀來(lái)說(shuō)，住房短缺時(shí)代，預(yù)售制以高周轉(zhuǎn)滿(mǎn)足市場(chǎng)所需，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，不乏積極意義。

但住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，上漲預(yù)期不復(fù)存在，甚至對(duì)開(kāi)發(fā)商能否順利交房都心存疑慮，預(yù)售制的意義越來(lái)越弱。

當(dāng)然，一刀切取消預(yù)售，勢(shì)必影響既有房企的資金流，不利于市場(chǎng)的企穩(wěn)回升。

畢竟，許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣。

退一步講，如果預(yù)售制一時(shí)難以徹底終結(jié)，那么改革預(yù)售制不能再拖了。

要么輔之以嚴(yán)格的監(jiān)管制度，要么“新老區(qū)別對(duì)待”，新樓盤(pán)一律現(xiàn)售，給出過(guò)渡時(shí)間。

信心和預(yù)期比什么都重要，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其如此。

03

最早發(fā)明公攤面積、預(yù)售制的香港地區(qū)，早已轉(zhuǎn)向了。

1950年代，香港地區(qū)百?gòu)U俱興，房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。

當(dāng)時(shí)樓宇一般整棟出售，超出一般資金承受范圍，有開(kāi)發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。

既然分層，必有公攤，公攤面積由此而來(lái)。

同一時(shí)期，香港還發(fā)明了“賣(mài)樓花”制度。

港人將正在興建或沒(méi)有動(dòng)工的樓宇單元，形象稱(chēng)之為“樓花”。在樓宇建設(shè)周期提前賣(mài)房，正是“賣(mài)樓花”，或者說(shuō)預(yù)售制。

1990年代，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起，公攤面積、商品房預(yù)售制被復(fù)制而來(lái)。

不過(guò)，近年來(lái)，香港已經(jīng)取消了公攤面積。

2013年，香港出臺(tái)新規(guī)，要求房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積從此退出江湖。

預(yù)售制雖然被保留下來(lái)，但早已打上層層補(bǔ)丁。

在香港，開(kāi)發(fā)商必須全額繳納地款、提供完整建設(shè)資金證明，方能開(kāi)工；

預(yù)付款要納入第三方監(jiān)管賬戶(hù)，資金隨著工程進(jìn)度而分期撥付，一旦出現(xiàn)問(wèn)題可要求全額退款……

這也是香港極少出現(xiàn)爛尾樓的原因。

上一次爛尾樓是在2003年非典時(shí)期，再上一次則是1960年代。

不管怎樣，市場(chǎng)在變，形勢(shì)在變，房地產(chǎn)回不到過(guò)去了，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債模式早已不合時(shí)宜。

面對(duì)新的大環(huán)境，革除積弊，重塑全民對(duì)于樓市的信心和預(yù)期，是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。