文/謝逸楓

房地產(chǎn)進(jìn)入薄利、虧損時(shí)代。

2019年非標(biāo)（保險(xiǎn)、信托、基金）進(jìn)入房地產(chǎn)限制，2020年疫情，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的落地，2021年房企開始虧損，已經(jīng)連續(xù)4年虧損。

房企自2019年開始，出現(xiàn)債務(wù)違約、上下游公司債務(wù)違約，房企停止拿地、逾期交房、賣資產(chǎn)和以股抵債及合作開發(fā)、債務(wù)重組、退市、剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。

2021年房企出現(xiàn)中大型清盤呈現(xiàn)、破產(chǎn)、破產(chǎn)重整、清算的現(xiàn)象，自始銷售面積、銷售額、營業(yè)收入、毛利率、純利潤率下降，到2025年一季度依然如此。

自2022年開始，房地產(chǎn)進(jìn)入薄利、虧損時(shí)代，上市房企虧損嚴(yán)重，連萬科都在2024年虧損，主要是項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、房價(jià)下降、計(jì)提減值（存貨和投資）。

其次是房企過去幾年高價(jià)搶地出現(xiàn)高地價(jià)，加上高稅收和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建安施工費(fèi)、材料費(fèi)、融資利率上升、人力資源上漲，投資開發(fā)成本高吃掉許多利潤。

要讓房企逆轉(zhuǎn)虧損，實(shí)現(xiàn)純利潤增長，必須讓經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，市場止跌回穩(wěn)上漲，地價(jià)和房價(jià)上漲、資產(chǎn)價(jià)格上漲、在售樓盤價(jià)格上漲，投資開發(fā)成本下降。

2021年銷售額排名前50的上市房企司中，34家發(fā)布了2021年業(yè)績（包括未經(jīng)審核），融信中國、合景泰富、富力、祥生、雅居樂、合景泰富營收同比下降。

26家房企利潤下降，2家富力、祥生虧損，富力地產(chǎn)凈虧損近90億元。歸母凈利潤方面中海以401.55億元排在首位，華潤置地、碧桂園分別位列第二、第三。

未能按時(shí)提交2021年年報(bào)，融創(chuàng)中國、中國奧園、中國恒大、新力控股、寶龍地產(chǎn)、融信中國、世茂集團(tuán)等12家港股上市房企停牌，疫情、核數(shù)師更換為主因。

2022年A股房企有55家發(fā)布預(yù)告，34家虧損，房企盈利承壓，虧損額度較2021年擴(kuò)大。預(yù)虧房企不僅包括泰禾、陽光城、藍(lán)光發(fā)展、金科等出險(xiǎn)民營房企。

還包括格力地產(chǎn)、華僑城、大悅城等央國企，其中金科、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、陽光城、華僑城等多家房企預(yù)計(jì)虧損超百億。

經(jīng)查詢企業(yè)公告，保利發(fā)展、招商蛇口、綠地控股、新城控股等企業(yè)雖出現(xiàn)了歸母凈利潤同比下滑，但都守住了盈利的底線。

2022年65家A股房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告，凈利潤預(yù)計(jì)同比下滑的房企數(shù)量達(dá)43家，共有37家房企預(yù)計(jì)2022年將錄得虧損，虧損總額最多達(dá)1651.68億元。

以凈利潤下限計(jì)算，其中7家虧損超過百億，包括藍(lán)光、榮盛發(fā)展、金科、陽光城等，凈利潤預(yù)計(jì)錄得正值的房企中，有12家的凈利潤可能將在1億元以下。

2023年A股87家房企中已有54家發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中僅6家預(yù)計(jì)全年凈利潤實(shí)現(xiàn)正增長。8家房企雖然盈利，但盈利水平下滑，凈利潤同比跌幅均在50%上。

49家房企業(yè)績同比下降，其中34家房企凈利潤預(yù)虧，總預(yù)虧額約486億元至730億元。包括綠地、中交地產(chǎn)、京投、冠城大通等在內(nèi)的10余家房企為首次虧損。

除此之外，世茂股份、中南建設(shè)、首開股份、華僑城、華夏幸福、金地等企業(yè)亦發(fā)布了盈警公告。在這些虧損企業(yè)中，央企、國企所占比例在逐步提高。

房地產(chǎn)行業(yè)低迷，大部分房企困局（流動(dòng)性、債務(wù)、交房、庫存）未解除。銷售面積和銷售額下滑、虧損面加大、現(xiàn)金流減少、融資難和貴，成為普遍現(xiàn)狀。

2023年TOP50上市房企（剔除中國恒大、碧桂園）營業(yè)總收入4.16萬億元，同比增加2%。歸母公司凈利潤下降967.99億元，比2022年虧損額增加492.97億元。

48家TOP50上市房企，2023年凈利潤率下降11.16%（2022年降6.7%），毛利率12.25%（2022年降10.25%），凈利潤率和毛利率在下降，說明盈利能力差。

48家TOP50上市房企中，營業(yè)收入同比下滑的有25家，占比超過一半。歸屬母公司凈利潤同比下滑的有29家，占比超過6成。虧損房企有27家，接近6成。

萬科2023年凈利潤121.6億元，同比下降46.4%。2024年一季度凈虧損3.62億元，2023年同期凈利潤14.46億元，因于受結(jié)算規(guī)模下降和毛利率下滑的影響。

2023年虧損較重的是遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)等，虧損額均達(dá)到200億元左右，合景泰富、雅居樂、禹洲集團(tuán)的虧損額也均超過百億元。

此外中駿集團(tuán)、中交地產(chǎn)、首開股份、綠地控股等房企凈利潤同比跌幅超過1000%，值得警惕。因此，房企的薄弱、虧損，進(jìn)入全面性的現(xiàn)象。

2023年9家房企凈利潤虧損額超過100億、凈利潤虧損累計(jì)超1500億元，較去年12家凈利潤虧損超100億、年內(nèi)凈利潤虧損累計(jì)超2000億元的情況有所好轉(zhuǎn)。

2024年A股、港股房地產(chǎn)上市公司中，共有90家內(nèi)地房企預(yù)告全年業(yè)績，預(yù)計(jì)2024年實(shí)現(xiàn)正向盈利的企業(yè)共29家，占比32.22%。

其中有5家房企預(yù)計(jì)盈利增長，分別為全新好、匯通能源、天宸股份、亞通股份以及陸家嘴。此外市北高新和珠江股份實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

不過，上述盈利房企中部分房企主業(yè)已非房地產(chǎn)開發(fā)，如天宸股份，現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局涉及房地產(chǎn)開發(fā)、新能源、物業(yè)租賃等。

在剩余的22家盈利房企中，京城佳業(yè)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、瑞安房地產(chǎn)、綠城中國5家房企相對(duì)降幅較小，其余房企預(yù)告報(bào)告期內(nèi)盈利降幅或均在50%以上。

數(shù)據(jù)顯示，2024年盈利預(yù)計(jì)超過10億元的房企只有5家，其中僅有龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展在報(bào)告期內(nèi)的凈利潤有望在50億元以上。

這一降幅低于行業(yè)平均水平，且仍是2024年盈利較多的頭部房企。龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長，成為其利潤的主要貢獻(xiàn)來源。

龍湖在新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型中走在前列，經(jīng)營性業(yè)務(wù)已成為公司重要的利潤及現(xiàn)金流來源。2024年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約284.8億元（含稅）。

其中運(yùn)營收入約145.0億元（含稅），服務(wù)收入約139.8億元（含稅）。自2024年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嘗試從市場、主體、供給等方面進(jìn)行全方位轉(zhuǎn)型。

虧損房企成為行業(yè)里的大多數(shù)。60家業(yè)績預(yù)虧的房企中，有33家連續(xù)虧損，27家則是首次出現(xiàn)年報(bào)虧損，并且在這些企業(yè)中，還能看到一些龍頭房企的身影。

2024年A 股、港股中共90家內(nèi)地房企預(yù)告2024年全年業(yè)績，僅有29家預(yù)計(jì)尚能盈利，占比僅32.22%，而虧損者的數(shù)量則高達(dá)60家，占比近七成。

在這60家業(yè)績預(yù)虧的房企中，33家連續(xù)虧損，27家則是首次出現(xiàn)2024年年報(bào)虧損。更有4家房企全年虧損超過百億，萬科以約450億元的巨額虧損格外刺眼。

綠地控股預(yù)計(jì)虧損110-130 億元，金融街、金科也深陷虧損泥潭 。不僅反映出公司當(dāng)前所面臨的經(jīng)營困境，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整帶來的系統(tǒng)性壓力。

2024年A股房地產(chǎn)上市公司中，除保利發(fā)展已發(fā)布業(yè)績快報(bào)外，還有72家涉房企業(yè)公布2024年業(yè)績預(yù)警。其中54家公司預(yù)告上半年凈利潤虧損，占比超7成。

54家業(yè)績預(yù)虧的房企中，31家連續(xù)虧損，有23家則是首次出現(xiàn)年報(bào)虧損，并且在這些企業(yè)中，還能看到一些龍頭房企的身影。

其中，包括綠地控股、金融街、萬科A和*ST金科在內(nèi)的4家房企出現(xiàn)大額虧損。萬科A的虧損額度最高，達(dá)450億元，凈利潤同比下降470%。

這是萬科自1991年上市以來首次出現(xiàn)年報(bào)業(yè)績虧損的情況。包括榮盛發(fā)展、華僑城A、華夏幸福、中交地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份等企業(yè)虧損額度超過50億元。

除保利發(fā)展外，還有16家實(shí)現(xiàn)盈利（2家房企預(yù)警類型暫不確定）。其中天宸股份、亞通股份業(yè)績預(yù)增，珠江股份、市北高新實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

剩余12家房企盡管實(shí)現(xiàn)盈利，但凈利潤同比均有不同程度下降。中新集團(tuán)凈利潤額目前排名靠前。中新集團(tuán)預(yù)計(jì)2024年凈利潤約6.39億元，同比下降53.08%。

2024年TOP70上市房企期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額總計(jì)約11343.92億元，同比減少4.6%。其中20家上市房企余額同比增長，中洲控股、亞通股份和天保基建增長超200%。

50家上市房企2024年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額出現(xiàn)下滑，下滑房企比例超榜單總數(shù)7成，財(cái)信發(fā)展、寧波富達(dá)、南國、三湘印象這4家房企的下滑幅度超70%。

保利發(fā)展、華潤置地、中國海外發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、萬科A、綠城中國、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份和中國金茂的2024年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額。

其中排在榜單前10位，分別為1325億元、1313億元、1239億元、993.7億元、856.3億元、840.1億元、688.6億元、370.6億元、325.7億元和308.1億元。

70家上市房企中39家2024年歸屬母公司利潤虧損，超過總數(shù)的一半。其中萬科A、碧桂園、融創(chuàng)中國、ST陽光城、綠地控股和金融街等房企凈利潤虧損超過100億元。

排名歸屬母公司凈利潤榜單前十的房企分別是華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國、中國國貿(mào)、上海臨港和中國金茂。

在2024年分別實(shí)現(xiàn)了255.8億元、156.4億元、50.01億元、40.39億元、29.46億元、25.46億元、15.96億元、12.62億元、10.97億元和10.65億元的歸屬母公司凈利潤。

華潤置地、中海、招商蛇口、綠城中國、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團(tuán)和濱江集團(tuán)分別以465.9億元、464.5億元、319.6億元。

288.3億元、218.4億元、159億元、136.2億元、112.1億元、80.65億元和76.68億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額排在2024年上市房企“造血能力”排行榜前10位。

按照地產(chǎn)房劍統(tǒng)計(jì)了81家A股、港股上市房企2024年的營收、凈利潤相關(guān)數(shù)據(jù)，我們不妨來從這些數(shù)據(jù)中看懂地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。

81家上市房企中2024年出現(xiàn)盈利的房企有26家，虧損房企為55家。2024年2/3的上市房企出現(xiàn)了虧損，僅有1/3的房企實(shí)現(xiàn)盈利，能夠盈利的依然只有少數(shù)。

2024年?duì)I收規(guī)模排在前十的房企分別為萬科、保利發(fā)展、華潤置地、碧桂園、綠地控股、中國海外、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)。

2024年盈利的26家房企中，凈利潤規(guī)模超百億的僅有3家，分別為華潤置地、中國海外、龍湖集團(tuán)。2022年華潤置地的利潤規(guī)模超過了中海，2024年甩開中海。

55家2024年虧損的上市房企中，萬科以494.78億元的虧損額不但成為“虧損王”，并且也是萬科上市34年年報(bào)首次虧損。

2024年虧損超過百億的房企還有碧桂園、金科、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、富力、雅居樂、時(shí)代中國、綠地控股、融信中國、禹洲集團(tuán)。

2024年共計(jì)有10家上市房企退市，其中5家為A股退市、5家為港股退市。A股退市的5家房企為泛海控股、中南建設(shè)、世茂股份、迪馬股份、深圳天地。

港股退市的5家房企為佳源國際、大發(fā)地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、祥生控股、上置集團(tuán)。加上2023年已經(jīng)退市的13家房企，兩年時(shí)間已經(jīng)有23家上市房企揮別資本市場。

藍(lán)光發(fā)展、世茂股份、泰禾、新力控股、中南建設(shè)、陽光城曾經(jīng)千億級(jí)房企。世茂股份、美好置業(yè)、深圳天是上市20年多，祥生控股從上市到退市只有4年。

截至2025年5月6日，A股一季報(bào)虧損超1億的公司多達(dá)158家，15家虧超10億，連航空巨頭中國國航都頂不住，單季虧掉20億。

房地產(chǎn)和光伏成重災(zāi)區(qū)，萬科、華夏幸福、通威股份、TCL中環(huán)集體翻車。一家叫岱勒新材的光伏公司，一季度利潤暴跌19231%，相當(dāng)于虧掉去年同期190倍。

截至2025年5月6日，根據(jù)已發(fā)布的一季報(bào)數(shù)據(jù)，萬科A以62億元的歸母凈利潤虧損，繼續(xù)蟬聯(lián)“季度虧損王”稱號(hào)，較排名第二的企業(yè)虧損額高出近40億元。

包括榮盛發(fā)展、華僑城A、華夏幸福、中交地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份等企業(yè)虧損額度超過50億元。結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少和毛利率下降，是房企業(yè)績下滑的主要原因。