南通二手房價(jià)下跌很猛，已經(jīng)是一個(gè)老生常談的話題，但你敢相信，南通有小區(qū)房價(jià)已跌回10年前！

新城區(qū)第一大盤中南世紀(jì)花城，2015年新房價(jià)約1.1萬/㎡，2017年收官價(jià)約1.7萬/㎡，目前二手房成交價(jià)一期已跌至8000-9000元/㎡，二、三期也跌至1.1萬/㎡左右，已全面回落至10年前房價(jià)水平。

人民路沿線、入市超20年的蘇建花園城，2015年新房價(jià)約1.3萬/㎡，今年一季度二手房成交均價(jià)僅約9900元/㎡。

還有一些曾創(chuàng)造過銷售神話的小區(qū)，雖未跌回10年前，但也已回落到7、8年前的水平。

華強(qiáng)城，4月成交均價(jià)約1.07萬/㎡，跌破2018年收官價(jià)（1.18萬/㎡）。

中海碧林灣，3月成交均價(jià)約7900元/㎡，跌破2017年收官價(jià)（9500元/㎡）。

保利香檳國際，4月成交均價(jià)約9900元/㎡，跌破2017年收官價(jià)（1.1萬/㎡）。

綠地新里城，4月成交均價(jià)約9100元/㎡，跌破2019年收官價(jià)（1.2萬/㎡）。

偏遠(yuǎn)的蘇錫通板塊跌幅更是驚人——2020年收官價(jià)超1.2萬/㎡的海上傳奇，目前二手房成交價(jià)僅約5500元/㎡。

梳理發(fā)現(xiàn)，這些“跌回N年前”的小區(qū)普遍具有三個(gè)特征——超大體量、早期房價(jià)低、投資客聚集。

它們?cè)谑袌錾闲衅趹{借低門檻吸引了大量投資客，又在市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)時(shí)被集中拋售，率先突破價(jià)格防線，繼而引發(fā)周邊項(xiàng)目被動(dòng)跟跌。

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中南世紀(jì)花城

中南世紀(jì)花城，體量超7800戶，2008年首開，2017年收官，見證了新城區(qū)從城鄉(xiāng)結(jié)合部變成繁華CBD，也見證了南通樓市的跌宕起伏。

該項(xiàng)目2008年首開價(jià)僅“4字頭”，后隨著新城板塊發(fā)展崛起開始漲價(jià)，2010年突破1萬/㎡，2017年收官時(shí)更是漲到1.7萬/㎡。

新房收官時(shí)，市場正火熱，于是中南世紀(jì)花城開始在二手房市場高歌猛進(jìn)，峰值突破2.7萬/㎡，與2008年首開價(jià)相比漲幅超500%。

驚人的漲幅，讓中南世紀(jì)花城成為彼時(shí)投資客的重點(diǎn)追捧對(duì)象，也讓很多人對(duì)“買房賺錢”這件事抱有極大熱情。然而，這類隨著行情上行而大漲的小區(qū)，也會(huì)隨著行情回落而一落千丈。

目前中南世紀(jì)花城一到三期二手房價(jià)都已跌破2017年的收官價(jià)，甚至一期已跌破2010年的“萬元線”。

以下面這套建面142㎡一期房源為例，若在2008年以4200元/㎡價(jià)格買入，僅需60萬；若在2019以2.6萬/㎡價(jià)格買入，則需367萬；若按一期最新成交均價(jià)（8946元/㎡）估算，這套房子目前只值127萬。從60萬到367萬再到127萬，南通樓市的漲跌起伏從中也可窺見一二。

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華強(qiáng)城

華強(qiáng)城，原港閘第一大盤，分四期開發(fā)，體量近7600戶。從新房熱銷到二手房暴漲，它一直都是南通樓市的話題王。

該項(xiàng)目2011年首開價(jià)“9字頭”，后期有所降價(jià)最低僅“6字頭”，2016年下半年重回“9字頭”，2018年收官漲至11800元/㎡。

華強(qiáng)城二手房一度也賣到2.5萬/㎡左右，但從2022年開始持續(xù)回落，去年全年成交均價(jià)1.25萬/㎡，今年一季度跌至1.19萬/㎡，4月繼續(xù)下跌至10654元/㎡，較峰值跌幅已近60%。

下面這套最新成交的79㎡小戶型，按照4月成交均價(jià)估算，總價(jià)約84萬，較2021年相似戶型直降百萬。

成交價(jià)的一路下跌，反映出房東的心理預(yù)期在不斷降低，買家能接受的底價(jià)也在不斷降低。目前小區(qū)掛牌量遙遙領(lǐng)先板塊其他項(xiàng)目，業(yè)主想要盡快出手大概只能降價(jià)割肉。

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中海碧林灣

中海碧林灣，市北大盤之一，體量近5400戶。2013年首開價(jià)6700元/㎡，后期降價(jià)最低“4字頭”，2016年下半年三期開盤價(jià)8000元/㎡，2017年收官漲至9500元/㎡。

2020年行情火熱那會(huì)兒，中海碧林灣二手房飆升至2.2萬/㎡，但隨著大環(huán)境降溫其價(jià)格急轉(zhuǎn)直下，2022年上半年就降到了1.5萬/㎡以下。

今年1-4月中海碧林灣成交了31套二手房，成交價(jià)都在1萬/㎡以下，其中3月成交均價(jià)僅約7900元/㎡，較峰值跌幅已超60%。

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新城香溢紫郡

市北另一紅盤新城香溢紫郡，體量超4100戶，2014年首開均價(jià)5200元/㎡，2016年下半年跳漲至8600元/㎡，直至2017年收官一直維持在“8字頭”。

新城香溢紫郡在2020年、2021年一度也賣到近2.2萬/㎡，與中海碧林灣不相上下。

今年1-4月新城香溢紫郡成交了42套二手房，成交價(jià)在9000元/㎡左右，較峰值同樣不止腰斬。

中海碧林灣和新城香溢紫郡近一年來分別成交了125套和124套，兩個(gè)小區(qū)配套、產(chǎn)品、房齡大同小異，激烈的競爭關(guān)系從新房時(shí)期延續(xù)到二手市場。

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雅居樂花園

雅居樂花園，能達(dá)板塊早期商品房之一，體量近4200戶，2014年首開，2017年收官，當(dāng)時(shí)新房價(jià)最低僅“4字頭”，最高也就“7字頭”。

隨著2016年行情啟動(dòng)，雅居樂花園二手房一躍成為投資客眼中的香餑餑，在2020-2021年期間一度賣到2萬＋，相比首開價(jià)漲幅近300%。

目前項(xiàng)目二手房成交價(jià)已跌至8858元/㎡，較峰值跌幅近60%。好在其流通性還算可觀，近一年成交了197套，不僅是能達(dá)板塊成交量第一，也是整個(gè)南通市區(qū)成交量第一。

必須承認(rèn)的是，隨著房齡的增長以及產(chǎn)品的迭代，這些高層小區(qū)的競爭力會(huì)越來越弱。對(duì)于持有者而言，需清醒認(rèn)知“以價(jià)換量”將成為超大盤的常態(tài)生存法則。