文/謝逸楓

4月16日，一組統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國(guó)新建商品房銷售面積2.1869億平方米，同比下降3.0%，降幅環(huán)比收窄2.1%，比2024年收窄9.9%。其中住宅銷售面積下降2.0%，降幅環(huán)比收窄1.4%，比2024年收窄12.1%。

2025年一季度，新建商品房銷售額2.0798萬(wàn)億元，同比下降2.1%，降幅環(huán)比收窄0.5%，比2024年收窄15%。其中住宅銷售額下降0.4%，降幅環(huán)比持平，比2024年收窄17.2%。說(shuō)明房地產(chǎn)總體處于止跌回穩(wěn)、底部修復(fù)、邊際改善階段。

目前部分核心城市的成交熱度帶動(dòng)附近城市銷售回暖。金三銀四號(hào)，5月一波政策刺激，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，加上地方新一輪政策加碼及落實(shí)收儲(chǔ)商品房庫(kù)存和收回房企的閑置土地，有望推動(dòng)成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性、城市分化特征，總體企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備。毫無(wú)疑問(wèn)，鞏固回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。結(jié)構(gòu)性、城市分化回穩(wěn)，體現(xiàn)在以下五方面。

其一是商品房、商品住宅的銷售回穩(wěn)集中在高能級(jí)一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊，一線和強(qiáng)二線城市率先復(fù)蘇，二線城市強(qiáng)于核心三四線城市。政策效力向低能級(jí)城市傳導(dǎo)需時(shí)間，低能級(jí)城市庫(kù)存去化面臨較大壓力。

其二是新房與二手房市場(chǎng)存在分化。熱點(diǎn)城市的新房?jī)r(jià)格復(fù)蘇強(qiáng)于二手房，而二手房交易量復(fù)蘇強(qiáng)于新房成交量，出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格與成交背離的現(xiàn)象，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“以價(jià)換量”尋找底部，去庫(kù)存的壓力大。

其三是房企銷售改善差異顯著，呈現(xiàn)分化。央國(guó)有房企銷售回暖更為明顯，非國(guó)有房企若銷售未能有序企穩(wěn)，面臨較大的流動(dòng)性壓力。一方面是交房問(wèn)題，影響到入市信心。另一方面是白名單覆蓋范圍有限，債務(wù)和流動(dòng)性壓力大。

其四是城市土地市場(chǎng)分化，地價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州等一二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火爆，地王頻現(xiàn)，地價(jià)上漲，高溢價(jià)成交。非熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)低迷，底價(jià)成交或流拍及低溢價(jià)成交。

其五是全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲3個(gè)月，同比漲幅由2.6%回落到0.93%，市場(chǎng)以價(jià)換量的趨勢(shì)不變。2024年以來(lái)，房?jī)r(jià)連續(xù)下降12個(gè)月后，2025年前2月房?jī)r(jià)同比上漲2.6%，到一季度上漲的幅度已經(jīng)收窄0.93%，說(shuō)明房?jī)r(jià)企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

其六是一線和強(qiáng)二線城市的房地產(chǎn)政策加碼、寬松空間比三四線城市大，因?yàn)榈胤截?cái)政收入強(qiáng)，土地市場(chǎng)火爆。特別是在限制政策放松和購(gòu)房補(bǔ)貼空間大，城市更新、收儲(chǔ)商品房庫(kù)存用作保障性住房和回收空置土地方面的政策落實(shí)多。

2025年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，已經(jīng)釋放出6個(gè)積極信號(hào)。一是一二線熱點(diǎn)城市的二手房成交持續(xù)走強(qiáng)。2024年2季度來(lái)，隨著下行壓力加速釋放及逆周期調(diào)節(jié)加碼，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力改善，二手房成交回升。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。去年下半年來(lái)，一線及部分強(qiáng)二線城市住宅需求明顯強(qiáng)于其他城市。環(huán)比來(lái)看，2025年3月，新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量達(dá)到兩位數(shù)，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的城市正在增多，下降的城市減少。

三是土地市場(chǎng)出現(xiàn)“磨底”早期跡象。2025年一季度全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)同比下降0.2%，降幅較去年同比下降8.7%，收窄8.5%。同時(shí)土地成交結(jié)構(gòu)改善，城投拿地占比顯著下行，少數(shù)高能級(jí)城市占比跳升。

民營(yíng)開(kāi)發(fā)商參與率反彈，土地供給質(zhì)量提高、溢價(jià)率回升、熱點(diǎn)城市土地單價(jià)報(bào)道創(chuàng)新高、地王不斷出現(xiàn)，這些變化均顯示土地市場(chǎng)的真實(shí)需求或已筑底。但是考慮到城投、國(guó)企、央企的總占比高，土地市場(chǎng)依然處于止跌筑底階段。

四是房?jī)r(jià)下降12個(gè)月后，連續(xù)4個(gè)月上漲。3月70城一線城市新房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)為正，連續(xù)四個(gè)月上漲。一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)2個(gè)月上漲。但是全國(guó)房?jī)r(jià)的企穩(wěn)不牢固。五是一線城市及重點(diǎn)區(qū)域租金降幅收窄，對(duì)應(yīng)通脹預(yù)期企穩(wěn)。

六是重點(diǎn)庫(kù)存去化加速，本輪地產(chǎn)供給端經(jīng)歷了一定的調(diào)整。目前即使包含過(guò)去3年-4 年去化不力（即需求難以恢復(fù)）的庫(kù)存，一線城市去化周期已降至18.1 個(gè)月，而少數(shù)熱點(diǎn)城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于 12 個(gè)月。

由于商品房庫(kù)存集中在少部分二線城市和全部三四線城市，總體的去化壓力依然大。后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的進(jìn)程，需重點(diǎn)關(guān)注兩方面政策進(jìn)展。一是回儲(chǔ)政策的優(yōu)化調(diào)整和專項(xiàng)債資金的支持力度。

在收購(gòu)存量土地和商品房方面， 給予城市政府更大的自主權(quán)，涵蓋收購(gòu)主體、價(jià)格及用途等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這一舉措為各地因城施策提供了更大空間，有助于破解收儲(chǔ)價(jià)格分歧、房源限制及租金回報(bào)率不足等政策堵點(diǎn)。

截至2024年9月末，央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款余額僅為162 億元，商品房收儲(chǔ)落地進(jìn)展較為緩慢。二是專項(xiàng)債回收閑置土地的進(jìn)展。今年安排的4.4 萬(wàn)億元專項(xiàng)債額度，各地將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決存量問(wèn)題之間尋求平衡。

2月廣東已率先發(fā)行304億元土儲(chǔ)專項(xiàng)債用于收回閑置土地，其他多地已公示擬回儲(chǔ)土地清單或面向社會(huì)征集回儲(chǔ)意愿。專項(xiàng)債資源能在多大程度上向房地產(chǎn)相關(guān)政策傾斜，以改善市場(chǎng)供需格局，仍有待進(jìn)一步觀察。

一方面是4.4萬(wàn)億元專項(xiàng)債額度，有多少是用于收回閑置土地，是10%，還是20%，還是30%-40%，是一次性還是分批投入使用。另一方面是如何打通專項(xiàng)債收回閑置土地的流程、收回主體、價(jià)格、資金平衡、監(jiān)督等堵點(diǎn)問(wèn)題。

一季度，市場(chǎng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大為投資額、房企到位資金。指標(biāo)跌幅收窄為施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售金額、土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置金額。指標(biāo)上漲為房?jī)r(jià)、地價(jià)。指標(biāo)好轉(zhuǎn)的為景氣指數(shù)、庫(kù)存面積。

一季度，新建商品房銷售面積2.1869億平，同比下降3.0%，跌幅為2022年-2024年來(lái)（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）來(lái)最小。說(shuō)明目前房地產(chǎn)行業(yè)正在積極地改善，延續(xù)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.9904萬(wàn)億元，同比下降9.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。辦公樓819億元，同比下降17.0%，跌幅比上月擴(kuò)大2.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1438億元，同比下降9.4%，跌幅比上月收窄2.9%。

一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.9904萬(wàn)億元，同比下降9.9%，比2024年全年收窄0.7%，比2024年一季度2.2082萬(wàn)億元，同比下降9.5%的降幅擴(kuò)大0.4%。同比累計(jì)連續(xù)下降3年3個(gè)月（39個(gè)月），跌幅小幅度擴(kuò)大，呈現(xiàn)邊際改善、底部修復(fù)放緩態(tài)勢(shì)。

一季度商品住宅投資1.5133萬(wàn)億元，同比下降9.0%，降幅比上月收窄0.2%，降幅比2024年收窄1.1%。比2024年一季度1.6585萬(wàn)億元，同比下降10.5%的降幅收窄1.5%。說(shuō)明跌幅有所收窄，呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)，政策傳導(dǎo)到投資端有所好轉(zhuǎn)。

一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)生新的變化，相比2024年全年降幅收窄0.7%，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定的信號(hào)。透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒已經(jīng)有了一定程度的穩(wěn)定和改善，開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，低開(kāi)的態(tài)勢(shì)看，總體風(fēng)險(xiǎn)可控，但改善不明顯。

主要原因是土地購(gòu)置金額、土地購(gòu)置面積及新開(kāi)工面積的跌幅收窄不明顯、融資協(xié)調(diào)無(wú)法全面覆蓋。其次2023年以來(lái)的“三大工程”，其中城中村改造貸款已授信超過(guò)萬(wàn)億元，保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)加快，但是落實(shí)緩慢。

按照分區(qū)域來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降20%。其次是東部地區(qū)，同比下降11.5%。中部地區(qū)，同比下降8.3%。最后是西部地區(qū)，同比下降4.8%。按照物業(yè)類別看，開(kāi)發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，辦公樓跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.0%，較上期提高0.9%，說(shuō)明住宅投資占比例大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來(lái)看，3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9184億元，同比下降10.3%，住宅投資同比下降8.8%。跌幅水平與2024下半年水平相當(dāng)，短期內(nèi)不會(huì)有明顯改善，全國(guó)整體投資持續(xù)承壓，與土地市場(chǎng)總體低迷有關(guān)。

3月部分重點(diǎn)城市投資拿地積極性高漲，北京、上海、杭州、蘇州、成都等城市地價(jià)屢創(chuàng)新高。反映出企業(yè)投資區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，和銷售市場(chǎng)復(fù)蘇分化格局保持一致。雖然房產(chǎn)投資總量收縮，但在區(qū)域分化中仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。一季度房屋施工面積61.3705億平方米，同比下降9.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。辦公樓2.6570億平方米，同比下降5.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5.3982億平方米，同比下降8.9%，跌幅擴(kuò)大0.3%

一季度房屋施工面積61.3705億平方米，同比下降9.5%，比2024年房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.2%，比2024年一季度房屋施工面積67.8501億平方米，同比下降11.1%的降幅收窄1.6%。

一季度房屋施工面積61.3705億平方米，同比下降9.5%，連續(xù)下降3年3個(gè)月（39個(gè)月），施工面積呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)，恢復(fù)緩慢的趨勢(shì)，主要是新開(kāi)工面積和竣工面積的收窄緩慢，去庫(kù)存緩慢，拿地面積下降，保交房成首要任務(wù)。

2025年一季度住宅施工面積42.7237億平方米，同比下降9.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.2%，比2024年一季住宅施工面積474580萬(wàn)平方米，下降11.7%的降幅收窄1.8%。

供應(yīng)端，新開(kāi)工面積跌幅收窄。一季度房屋新開(kāi)工面積1.2996億平，同比下降24.4%，跌幅比上月收窄5.2%。辦公樓348萬(wàn)平，同比下降34.9%，跌幅比上月擴(kuò)大3.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房894萬(wàn)平，同比下降14.2%，跌幅收窄17.2%。

2025年一季度房屋新開(kāi)工面積1.2996億平方米，同比下降24.4%，比2024年全國(guó)房企房屋新開(kāi)工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大1.4%，比2024年一季度房屋新開(kāi)工面積1.7283億平方米，下降27.8%的降幅收窄3.3%。

2025年一季度房屋新開(kāi)工面積1.2996億平方米，同比下降24.4%，同比累計(jì)連續(xù)下降4年3個(gè)月（51個(gè)月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)。主要受季節(jié)性因素影響，銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)現(xiàn)金流壓力減緩，拿地面積回升有直接關(guān)系。

過(guò)去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開(kāi)工率較低，一定程度拖累了新開(kāi)工的修復(fù)。目前房企的工作重心在于商品銷售和去庫(kù)存，導(dǎo)致新開(kāi)工數(shù)據(jù)跌幅擴(kuò)大，和過(guò)去幾年房企購(gòu)地面積、金額的數(shù)據(jù)下行是有直接關(guān)系的。

單月來(lái)看，3月新開(kāi)工面積6382萬(wàn)平方米，同比減少18.7%，降幅較1月-2月大幅收窄了11.5%。這一降幅遠(yuǎn)高于同期土地成交和商品房成交規(guī)模的同比降幅，大幅低于11123萬(wàn)平方米的新房銷售規(guī)模，行業(yè)短期庫(kù)存壓力快速減輕。

2025年一季度，住宅新開(kāi)工面積9492萬(wàn)平方米，下降23.9%，跌幅比上月收窄5.0%。比2024年住宅新開(kāi)工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大0.9%，比2024年一季度1.2534億平方米，下降28.7%的降幅擴(kuò)大4.8%。

供應(yīng)端，竣工面積跌幅收窄。一季度房屋竣工面積1.3060億平，同比下降14.3%，跌幅比上月收窄1.3%。辦公樓397萬(wàn)平，同比下降11.3%，對(duì)比上月增長(zhǎng)1.9%轉(zhuǎn)下降。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房943萬(wàn)平，同比下降14.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.4%。

一季度房屋竣工面積1.3060億平方米，下降14.3%。比2024年全國(guó)房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%的降幅收窄13.4%，比2024年一季度全國(guó)房屋竣工面積1.5259億平方米，下降20.7%的降幅收窄6.4%。

一季度房屋竣工面積1.3060億平方米，同比下降14.3%，同比連續(xù)下降1年零三個(gè)月（15個(gè)月），2023年表現(xiàn)亮眼連續(xù)增長(zhǎng)12個(gè)月的竣工面積未能延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，2024年直下降，表明房企因庫(kù)存、資金緊張，保交房壓力大。

單月來(lái)看，3月竣工面積4296萬(wàn)平方米，同比下降11.5%，降幅較前2月收窄了4.1個(gè)%，與行業(yè)銷售規(guī)模的調(diào)整同步。3月份竣工規(guī)模降幅的收窄，且同比降幅小于新開(kāi)工面積7.5%，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)在持續(xù)出清。

2025年一季度，住宅竣工面積9502萬(wàn)平方米，同比下降14.7%，跌幅比上月收窄3%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄12.7%，比2024年一季度住宅竣工面積1.1148億平方米，下降21.9%的降幅收窄6.2%。

竣工面積同比降幅收窄，仍處于2012年以來(lái)同期最低水平。 2025年一季度，房屋竣工面積1.3060億平方米，同比下降14.3%，2024年一季度同比下降20.7%的降幅收窄6.4%。從絕對(duì)量來(lái)看，處于2012 年以來(lái)同期的最低水平。

從竣工面積來(lái)看， 2021年下半年以來(lái)新開(kāi)工明顯縮量，同比持續(xù)出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2年-3年的房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

前期房企拿地減少、庫(kù)存規(guī)模較高等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，當(dāng)前房企以投定銷、以銷定產(chǎn)， 2025年新開(kāi)工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)回落，降幅會(huì)收窄。能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于三大工程、貨幣化舊改、盤活閑置存量土地等實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)下探，新開(kāi)工面積、竣工面積持續(xù)萎縮。2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資復(fù)蘇預(yù)計(jì)滯后商品房銷售，房企拿地面積和費(fèi)用、開(kāi)工面積將承壓，同時(shí)保交房高峰已過(guò)疊加過(guò)去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

第三是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。2025年一季度全國(guó)房土地購(gòu)置面積跌幅收窄，土地購(gòu)置費(fèi)同比下降4.5%，已經(jīng)累計(jì)同比下降6年5個(gè)月，連續(xù)下降75個(gè)月。自2023年開(kāi)始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來(lái)。

一季度全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)7191.34億元（前二月3722.71億元），同比下降4.5%（同比下降0.3%），跌幅比上月擴(kuò)大4.2%，比2024年全年3.5655萬(wàn)億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%。比2024年一季度7516.77億元，降幅收窄。

結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級(jí)二線城市及國(guó)企、央企占比最高，其次是城投，而民營(yíng)開(kāi)發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場(chǎng)底部正在漸漸形成過(guò)程中。毫無(wú)疑問(wèn)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

百城土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，一季度百城土地成交總價(jià)同比增長(zhǎng)3.9%，成交規(guī)劃建面同比下降15.1%，較前值下滑幅度有所擴(kuò)大。3月單月環(huán)比來(lái)看，成交規(guī)劃建面和成交總價(jià)均有所下降。3月百城土地成交溢價(jià)率為13.24%，今年以來(lái)持續(xù)抬升。

2025年一季度土地成交建筑面積1.3億平方米，再考慮到其中的配建、商業(yè)自持等不可售部分，行業(yè)去庫(kù)存規(guī)模已達(dá)到1億平方米左右，意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)期庫(kù)存規(guī)模已進(jìn)入快速下降空間。

2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米、增長(zhǎng)25.2%。2011年4.43億平方米、增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平方米，增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長(zhǎng)14%。

2015年2.28億平方米，負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米，增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米，增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長(zhǎng)11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長(zhǎng)1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.00億平方米，負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)房企土地購(gòu)置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過(guò)20%、超過(guò)10%。

第四是需求端，銷售面積跌幅收窄。一季度新建商品房銷售面積2.1869億平，同比下降3.0%，跌幅比上月收窄2.1%。辦公樓516萬(wàn)平，同比下降10.6%，比上月收窄18.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1262萬(wàn)平，同比下降8.1%，跌幅比上月收窄7.7%。

一季度新建商品房銷售面積2.1869億平，同比下降3.0%，降幅比2024年全年新建商品房銷售面積收窄5.7%，連續(xù)下降3年3個(gè)月（39個(gè)月），降幅環(huán)比收窄。比2024年一季度住宅銷售面積同比下降23.4%，收窄20.4%。

表明政策效果逐漸顯現(xiàn)，銷售動(dòng)能增強(qiáng)。歷年3月前是傳統(tǒng)銷售淡季，銷售動(dòng)能確實(shí)繼2024年10月以來(lái)有所下滑。毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)前市場(chǎng)的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固回穩(wěn)成效仍需政策持續(xù)發(fā)力。

單月來(lái)看，3月商品房銷售面積1.1123億平方米，同比下降1.6%，同比跌幅不大，整體延續(xù)了弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。自2024年10月份以來(lái)，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月低于5%，為2021年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)。

單月連續(xù)下降39個(gè)月，說(shuō)明處于止跌筑底階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預(yù)計(jì)房企調(diào)整價(jià)格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會(huì)收窄。

需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降3.0%，創(chuàng)近21個(gè)月累計(jì)同比降幅新低。一方面是政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)。另外一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。

一季度住宅銷售面積1.8481億平，同比下降2.0%，降幅比上月收窄1.4%。降幅比2024年收窄9.3%，連續(xù)3年3個(gè)月下降（39個(gè)月），降幅環(huán)比收窄。表明商品住宅銷售面積邊際改善的積極效果，但銷售動(dòng)能增強(qiáng)，但是企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

2025年一季度，銷售數(shù)據(jù)降幅有所收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于企穩(wěn)修復(fù)過(guò)程中，部分核心城市的成交熱度或?qū)?dòng)低能級(jí)城市銷售回暖。3-4月為傳統(tǒng)地產(chǎn)成交旺季，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，有望推動(dòng)成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。

按照地方區(qū)域來(lái)看，2025年一季度東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降4.5%、 增長(zhǎng)0.7%、 下降3.9%、下降1.8%， 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期收窄，其中中部地區(qū)銷售面積率先進(jìn)入增長(zhǎng)區(qū)間。

按照分類物業(yè)類型來(lái)看，整體銷售情況都好于上期，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)銷售面積的指標(biāo)同比跌幅明顯收窄，住宅銷售面積連續(xù)10個(gè)月收窄，說(shuō)明住宅銷售好于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積。

一季度，新建商品房銷售金額2.0798萬(wàn)億元，同比下降2.1%，跌幅比上月收窄0.5%。辦公樓銷售金額661億元，同比下降12.6%，跌幅比上月收窄12.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額1160億元，同比下降16.0%，跌幅比上月收窄3.8%。

一季度，新建商品房銷售金額2.0798萬(wàn)億元，同比下降2.1%，降幅比2024年全國(guó)新建商品房銷售額收窄14.0%，比2024年一季度下降27.6%，收窄25.5%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善效果的積極效果，處于止跌、筑底、底部修復(fù)趨勢(shì)。

一季度，住宅銷售金額1.8362億元， 同比下降0.4%，降幅比2024年住宅銷售額收窄17.2%，比2024年一季度下降30.7%，收窄30.3%。表明樓市止跌回穩(wěn)的效果將逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)整體處于在止跌、探底、調(diào)整趨勢(shì)。

第五是供應(yīng)端，庫(kù)存緩慢下降。2025年3月末，商品房待售面積7.8664億平方米，較上月減少1227萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%。其中，住宅減少1016萬(wàn)平方米，辦公樓減少8萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少16萬(wàn)平方米。

3月末商品房待售面積較上月有所減少，較上年同期上漲5.1%，同比漲幅與上月持平，依然是2021年末以來(lái)最低漲幅。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫(kù)存總量還有10.8個(gè)月的消化周期，市場(chǎng)去庫(kù)存任務(wù)的壓力依然較大。

3月末商品房待售面積7.8664億平方米（2月末7.9891億平），同比增長(zhǎng)5.1%。其中住宅待售面積4.2158億平方米（2月末4.3174億平），同比增長(zhǎng)6.8%。辦公樓5233萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)0.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.4508億平，同比增長(zhǎng)1.8%。

2025年3月末，商品房待售面積7.8664億平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，比2024年末全國(guó)商品房待售面積7.5327億平方米，同比增長(zhǎng)10.6%的數(shù)據(jù)還高，說(shuō)明新增加商品房待售面積高達(dá)3337萬(wàn)平方米，但是同比增幅收窄。

2025年3月末，商品房待售面積7.8664億平方米，超過(guò)2015年7.1853億平方米，達(dá)到天花板，創(chuàng)1987年以來(lái)歷史最高紀(jì)錄。因此，7.8664億平方米大部分是現(xiàn)房庫(kù)存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫(kù)存面積來(lái)看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月，商業(yè)庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫(kù)存壓力較大，占整體庫(kù)存的比重已經(jīng)達(dá)到近四分之一。全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開(kāi)工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來(lái)看，截至3月末，商品住宅廣義庫(kù)存面積為17.0億平，環(huán)比下降2.6%，同比下降15.1%。

去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷售均值）24.9個(gè)月，環(huán)比下降1.5個(gè)月，同比下降4.5個(gè)月?，F(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看，截至3月末，住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）約4.22億平，環(huán)比下降2.4%，同比增長(zhǎng)6.8%。

現(xiàn)房去化周期為22.0個(gè)月（由于3月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2024年9月-2025年2月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.5個(gè)月，同比下降2.0個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為24.7%，環(huán)比提升0.1%，同比提升5.1%。

從全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看，截至2025年3月末，住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）4.21億平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。從絕對(duì)值來(lái)看，現(xiàn)房住宅庫(kù)存處于2016年8月以來(lái)的最高位水平。

商品房去化周期達(dá)22個(gè)月，均突破歷史高點(diǎn)。由于商品房庫(kù)存量繼續(xù)上升，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，說(shuō)明房子的供應(yīng)多。與過(guò)去的高庫(kù)存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒(méi)有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價(jià)格端，房?jī)r(jià)漲幅回落。一季度全國(guó)商品房銷售均價(jià)9510元/平方米（前2月9547元/平方米），同比上漲0.93%（前2月同比上漲2.6%），環(huán)比上漲幅度回落1.7%。從絕對(duì)值來(lái)看，房?jī)r(jià)回落至2024年9月政策前的水平。

一季度全國(guó)商品房銷售均價(jià)9510元/平，環(huán)比下降0.39%，同比上漲0.93%，比2024年9935元/平，環(huán)比上漲0.51%，同比下降4.8%，環(huán)同比分別為止?jié)q下跌、漲幅回落，說(shuō)明房?jī)r(jià)累計(jì)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)。

意味著全國(guó)商品房、商品住宅平均房?jī)r(jià)連續(xù)下降1年（12個(gè)月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個(gè)月后，連續(xù)3個(gè)月迎來(lái)上漲，數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，說(shuō)明全國(guó)房?jī)r(jià)正式見(jiàn)底。但是企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

一季度住宅銷售均價(jià)9935.6元/平（前2月9949元/平，環(huán)比下降8.1%，同比上漲3.1%），環(huán)比下降，同比上漲。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為止?jié)q下跌、止跌上漲，比2024年一季度9778.7元/平方，上漲。

單月來(lái)看，3月商品房銷售均價(jià)9475元/平方米，環(huán)比下降0.8%，同比下降0.7%。其中住宅銷售均價(jià)9922元/平平方米，環(huán)比下降0.3%，同比增長(zhǎng)0.2%。毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的趨勢(shì)，表明短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的概率為零。

主要是與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)。其中結(jié)構(gòu)性的因素占比大，地區(qū)差異大，東部、中部、西部區(qū)域的商品房銷售均價(jià)分別為同比上漲5.6%、 下跌1.6%、上漲 2.0%。另外是市場(chǎng)高價(jià)樓盤大量集中成交，結(jié)構(gòu)性地上漲。

目前各地房?jī)r(jià)調(diào)整大，其中中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢(shì)依然是主流。目的是為更好去庫(kù)存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對(duì)債務(wù)到期，說(shuō)明房?jī)r(jià)總體依然處于下降、筑底、調(diào)整的止跌底部運(yùn)行階段。

第七是房企到位資金。一季度，房企到位資金2.4729萬(wàn)億元，同比下降3.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄13.3%，已經(jīng)累計(jì)下降3年3個(gè)月（39個(gè)月），說(shuō)明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善，有所好轉(zhuǎn)。

隨著房企銷售保持平穩(wěn)，一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)積極態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)部分房企開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善?？偟膩?lái)看，今年以來(lái)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在調(diào)整之中，市場(chǎng)回穩(wěn)還存在壓力。

一季度房企到位資金2.4729萬(wàn)億元，同比下降3.7%其中，國(guó)內(nèi)貸款4441億元，下降2.3%。利用外資1億元，下降83.2%。自籌資金8168億元，下降5.8%。定金及預(yù)收款7335億元，下降1.1%。個(gè)人按揭貸款3373億元，下降7.0%。

房企到位資金跌幅擴(kuò)大，背后主要原因是自籌資金比上月跌幅擴(kuò)大2.1%、定金及預(yù)收款跌幅比上月擴(kuò)大0.2%，因?yàn)檫@兩項(xiàng)資金占比大。其中國(guó)內(nèi)貸款，跌幅收窄3.8%。個(gè)人按揭貸款跌幅收窄4.7%。利用外資跌幅收窄7.4%。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)，房企大量的到期債務(wù)，因銷售回款大量減少，銷售下降，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約現(xiàn)象，或者多次重組現(xiàn)象，或者出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象。毫無(wú)疑問(wèn)，房企目前債務(wù)、交房、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)未出清。

房企各項(xiàng)資金來(lái)源降幅小幅度擴(kuò)大。資金來(lái)源中自籌資金降幅較大，預(yù)示房企自儲(chǔ)資金難度上升，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。毫無(wú)疑問(wèn)，繼續(xù)降低房貸首付、利率依然、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

一季度，房企到位資金2.4729萬(wàn)億元，同比下降3.7%，與2024年末同比下降6.1%，已經(jīng)收窄2.4%，已經(jīng)累計(jì)下降4年3個(gè)月（51個(gè)月）。一定程度上反映房企國(guó)內(nèi)貸款環(huán)境沒(méi)有完全改善，資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。

利用外資1億元，下降83.2%，比上月收窄17.4%。比2024年末同比下降26.7%，跌幅擴(kuò)大56.5%，連續(xù)4年3個(gè)月（51個(gè)月）下降，與季節(jié)性有關(guān)系。自籌資金8168億元，下降5.8%，比2024年末同比下降11.6%，跌幅收窄5.8%，與資產(chǎn)處置等改善有關(guān)。

定金及預(yù)收款7335億元，下降1.1%，比2024年末同比下降23.0%，跌幅收窄21.9%。個(gè)人按揭貸款3373億元，下降7.0%，比2024年末同比下降27.9%，跌幅收窄20.9%，主要是商品房銷售面積好轉(zhuǎn)、改善有關(guān)。

單月來(lái)看，3月房企到位資金9152億元，同比下降3.9%（2月下降3.6%）。銀行貸款端的資金明顯改善，3月個(gè)人按揭貸款、國(guó)內(nèi)貸款同比增速均轉(zhuǎn)正。3月居民部門中長(zhǎng)期貸款凈增加5047億元，同比多增531億元，環(huán)比多增6197億元。

非房款4966億元，同比下降6.3%（2月下降3.0%），房企外部融資走弱，主要是自籌資金降幅擴(kuò)大。3月國(guó)內(nèi)貸款1487億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速較2月提升了12.3%。自籌資金2935億元，同比下降11.7%，降幅較2月擴(kuò)大了9.6%。

受融資環(huán)境改善、銷售未根本性好轉(zhuǎn)影響，國(guó)內(nèi)銀行貸款、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款，這三項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力的改善。銀行貸款未全放開(kāi)、銷售回款緩慢影響房企現(xiàn)金流和正常經(jīng)營(yíng)。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開(kāi)，導(dǎo)致房企資金緊張。

支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降37個(gè)月。反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

第八是國(guó)房景氣端。2025年3月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)為93.96，環(huán)比增長(zhǎng)0.16，已經(jīng)連續(xù)3年2個(gè)月（38個(gè)月）跌破100，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升的走勢(shì)。

表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉(zhuǎn)，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，呈現(xiàn)出市場(chǎng)持續(xù)邊際修復(fù)趨勢(shì)，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。

國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過(guò)程，到2024年6月國(guó)房景氣指標(biāo)開(kāi)始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢。值得注意的是國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。