廣州舊改從來不缺旗手，當下是中交城投。

前段時間，科學(xué)城集團與中交城投就系列“依法征收、凈地出讓”模式城中村改造項目達成重要合作共識。

雙方將在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)城中村改造項目新模式開展深度合作，總投資額210億元。

開發(fā)區(qū)、黃埔舊改終于有救了。

目前，科學(xué)城集團持有30個黃埔舊改項目，總規(guī)劃用地面積約512公頃，總建面1612萬㎡，其中有15個2024年區(qū)重點舊改項目、占比32%。

它是妥妥的廣州舊改大戶。

作為區(qū)級城投平臺，科學(xué)城集團負債情況相當驚人，2024年凈負債率為193.34%、現(xiàn)金短債比為0.129 倍，對外擔(dān)保余額超過30億元，2023年則為174.55%、0.156倍和23.6億元。

很重要的原因是：舊改前期服務(wù)成本、代墊款等占用了大量資金。

接盤大量舊改項目后，科學(xué)城集團其實很難再有資金推動下一步工作。

另一個“接盤俠”知識城集團也是如此，2024年，凈負債率為172.93%、現(xiàn)金短債比為0.161倍。

一位專業(yè)市場調(diào)研機構(gòu)從業(yè)人士告訴我們，當前舊改開發(fā)形勢嚴峻，面臨著百億級過渡費拖欠，千億級千融資金債務(wù)違約問題。操盤方超額融資程度，涉及到從銀行到信托，再到擔(dān)保、收益理財和回遷房指標等各個方面。

他用八個字總結(jié)：非爆不可，圈錢套利。

一大批央企涌入廣州，幫黃埔舊改續(xù)命。

楓下村舊改引入電建、上海寶冶，何棠下舊改找來中機建，云埔街崗貝、雙井、烏石村舊改引入中電建路，金坑鄧屋舊改引入中國十九冶集團，文沖東舊改找來中建八局引援......廣州舊改形成了央地協(xié)同的“科城樣本”。

其中，中交城投一步步成為了廣州舊改新旗手。

中交城投是中交系在廣州本土走出來的一家地產(chǎn)開發(fā)平臺，成立于2015年，但發(fā)展進入快車道卻是在2020年。

2020年，中交城投“橫空出世”，確立發(fā)展主線為“城市綜合開發(fā) +”，從傳統(tǒng)基建跨入到城市運營服務(wù)商，組建一條“投融建管”。

中交城投不再單純的做地產(chǎn)開發(fā)。

縱觀整個中交系平臺，能全鏈條做地產(chǎn)開發(fā)、項目投資、三舊改造、資產(chǎn)管理運營等公司，其實寥寥無幾，包括綠城集團、中交地產(chǎn)都局限于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

中交集團在重點扶持中交城投“上位”。

中交城投的快速發(fā)展與一個人升遷時間線高度吻合——劉成云。

2020年12月，劉成云出任中交集團董事會辦公室主任，分管戰(zhàn)略發(fā)展部、改革辦公室和派出董事辦公室，還是投資管理部總經(jīng)理；2個月后，劉又升任為中交集團總經(jīng)理助理，2023年6月升為中交集團副總經(jīng)理，堪稱火箭式升遷。

劉成云是中交四航局華南區(qū)域走出來的高管，是妥妥的“實干派”。

其中，2013年7月起，劉成云開始擔(dān)任中交南沙投資董事長、中交城投董事長、中交佛山投資董事長、中國交建華南區(qū)域總部總經(jīng)理。

中交城投，是劉成云一步步帶起來的，而現(xiàn)任董事長丁仁軍也曾是他的下屬。

劉成云長期負責(zé)戰(zhàn)略投資，推動過中交集團“五商中交”戰(zhàn)略落地，也主導(dǎo)過振華重工內(nèi)部管理和業(yè)務(wù)重整、完成國際化業(yè)務(wù)拓展等。

央企平臺，有上，往往可能是另一個在下，因為資源就那么多。

實際上，去年8月，中交地產(chǎn)一則退出廣州海珠三滘立交地塊開發(fā)公告中，也暗示了自身的命運——等待著是被“吞并”。按推測，它將成為“五商中交”中交服務(wù)整合物業(yè)資產(chǎn)重要借殼上市平臺。

這也是劉成云的手筆——推動中交地產(chǎn)重組。

今年3月，劉成云擔(dān)任綠城中國非執(zhí)行董事和董事會主席，顯然，綠城也將在下行趨勢中，面臨著資源整合和業(yè)務(wù)調(diào)整的命運。

中交城投開發(fā)的三滘立交地塊，項目案名：中交天翠，綠城開發(fā)的海珠客運站地塊，項目案名：綠城馥香園，正在硬碰硬對抗。

在這場內(nèi)部“斗戰(zhàn)”中，是勢頭兇猛的中交城投勝出，還是頭部開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)綠城勝出，依然是一個未知數(shù)。但可以確定的是，中交城投不只是成為了廣州舊改的新旗手，近期也活躍在土拍市場。

歷史滾滾向前的長河里，永遠不缺新旗手，一個倒下了，很快另一個站起來了。安史之亂時，一位亂世佳人，原本官居高位的兄弟倒下了，丈夫見她娘家沒落，便把她拋棄了。

杜甫便寫下了一句：但見新人笑，那聞舊人哭。