5月17日，從廣州傳來一個(gè)重磅消息，房貸利率上調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)！

這個(gè)消息得到了多家媒體的證實(shí)：

關(guān)注財(cái)經(jīng)的朋友都知道，下周的5月20日，央行有極大概率降息10個(gè)基點(diǎn)。

在什么在這個(gè)關(guān)口，廣州房貸利率反而上調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)？這意味著什么？

如果你經(jīng)常看我的文章，就會(huì)知道：早在去年10月3日，我就寫過一篇題為“存量房降息，隱藏大玄機(jī)”的文章發(fā)在本號(hào)上，預(yù)測(cè)了這種情況會(huì)發(fā)生！（點(diǎn)擊查看原文）

當(dāng)時(shí)的背景是：

2024年9月29日，央行宣布第二次下調(diào)存量房貸利率；9月30日，各大銀行公布了下調(diào)的細(xì)節(jié)。下調(diào)方案是：對(duì)于加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)。

而在當(dāng)時(shí)，如果你購買首套房的話，在一些城市可以申請(qǐng)到LPR“減點(diǎn)”超過80個(gè)基點(diǎn)，甚至接近100個(gè)基點(diǎn)的房貸。

比如在廣州，5年期LPR利率維持在3.85%的時(shí)候，就有銀行提供2.89%的首套房利率。對(duì)此，媒體有過公開報(bào)道。

坊間的房貸利率實(shí)際優(yōu)惠力度非常大，為何央行存量房利率只在LPR基礎(chǔ)上優(yōu)惠30個(gè)基點(diǎn)？

我當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)是：未來LPR將不斷走低，如果保持減點(diǎn)80甚至更多，這個(gè)優(yōu)惠力度銀行業(yè)將無法承受。

所以我在全網(wǎng)最早給出了一個(gè)判斷：未來LPR將不斷走低，但房貸減點(diǎn)會(huì)不斷收窄，大概率會(huì)逐步收窄到“LPR-30基點(diǎn)”附近。

這個(gè)判斷在1個(gè)月后，首次得到了證實(shí)。

2024年10月21日，5年期LPR降息了25個(gè)基點(diǎn)，降到了3.6%。如果仍然按照之前優(yōu)惠80到90個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率將普遍低于3%。

這種情況事實(shí)上出現(xiàn)了，但沒有維持幾天，各大銀行應(yīng)該是接到了通知，紛紛把最優(yōu)惠利率上調(diào)到了不低于3%。

而最近在廣州發(fā)生的“房貸利率上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)”，則是第二輪了，其實(shí)質(zhì)是“收窄優(yōu)惠幅度”，從之前“-60個(gè)基點(diǎn)”變成了“-50個(gè)基點(diǎn)”。

為什么發(fā)生在最近兩天？

因?yàn)橄轮芏?月20日），LPR利率將降息10個(gè)基點(diǎn)到3.5%。

此前，央行已經(jīng)把7天逆回購利率降息了10個(gè)基點(diǎn)，7天逆回購利率是最重要的政策利率，是LPR利率的錨。

之前，除北上深外，大部分城市的最低房貸利率就是3%，達(dá)到了要求的下限。如果下周降息10個(gè)基點(diǎn)，而不調(diào)整減點(diǎn)部分的話，就會(huì)再次出現(xiàn)房貸利率普遍低于3%的情況。

這會(huì)讓銀行業(yè)的利差全面收窄，而壓降存款利率的難度比較大。

所以，提前減少了“減點(diǎn)”部分，以迎接新一輪降息。

看到這里，肯定會(huì)有人問：這樣搞，豈不抵消了LPR降息的利好？

對(duì)于新房貸的申請(qǐng)者，的確有這個(gè)效應(yīng)。但這是房貸利率結(jié)構(gòu)調(diào)整必須經(jīng)歷的過程。

在去年和前年，我們?cè)诮迪⑸喜扇×恕岸ㄏ颉钡姆绞?，給樓市吃小灶。具體做法是：LPR降息不多，但給購房貸款人提供較大幅度的“減點(diǎn)”優(yōu)惠。

現(xiàn)在，LPR逐步走低了，之前的優(yōu)惠力度很難維持。如果維持，相當(dāng)于在房貸利率下調(diào)上使用了杠桿，銀行業(yè)利潤(rùn)受損比較多。所以，必須把過高的“減點(diǎn)”調(diào)整回來。

銀行業(yè)是股市穩(wěn)定的基石。最近的救市，拉銀行股是常見的做法。因?yàn)殂y行股便宜，市盈率、市凈率都比較低，而分紅率又比較高。

給銀行業(yè)保持合理的利差，非常重要。關(guān)系到金融安全、股市穩(wěn)定。

雖然下周LPR降息10個(gè)基點(diǎn)后，新申請(qǐng)的房貸利率未必下調(diào)（每個(gè)城市不一樣，北上深應(yīng)該是下調(diào)的，此前利率優(yōu)惠力度大的城市未必下調(diào)），但存量房貸還是可以享受降息的，具體執(zhí)行的時(shí)間點(diǎn)，要看你跟銀行商定的“下一定價(jià)日”在什么時(shí)候。

我曾建議大家，可以申請(qǐng)每個(gè)季度重新定價(jià)一次，這樣可以及時(shí)享受降息紅利。

這是不是意味著，新申請(qǐng)的房貸利率，未來不會(huì)降低了？

當(dāng)然不是。

當(dāng)首套房貸款利率的優(yōu)惠（減點(diǎn)）收窄到30個(gè)基點(diǎn)之后，再往后的每次5年期LPR降息，新申請(qǐng)房貸就肯定可以享受了。

我們已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期低利率時(shí)代。但降息的節(jié)奏必須控制好，降息太快、太猛，金融業(yè)可能受不了。

上世紀(jì)90年代，日本開始進(jìn)入低利率時(shí)代的時(shí)候，金融企業(yè)、尤其是壽險(xiǎn)企業(yè)曾倒閉了一大批，就是沒有把握好降息的節(jié)奏。