揚州首家“商品房共有產(chǎn)權(quán)”模式開啟！

就在今天，揚州樓市出現(xiàn)新物種——“共有產(chǎn)權(quán)商品房”。

這和我們以前所熟知的保障性共有產(chǎn)權(quán)房相比，它有什么特別之處？我們又需要注意什么？

揚州第一個吃螃蟹的房企

九龍灣新推購房新政

今天，揚州本土國企九龍灣置業(yè)推出《“共有產(chǎn)權(quán)商品房”申請公告》，旗下4個在售樓盤項目參與"共有產(chǎn)權(quán)商品房"一體化營銷試點。

“共有”：在一定期限內(nèi)，共有人與共有公司按比例共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。購房者持有不低于50%的份額，開發(fā)商九龍灣置業(yè)持有該房屋剩余份額。

即“購房人+開發(fā)商按比例持有產(chǎn)權(quán)”的全新模式，打破傳統(tǒng)購房局限。

從此份公告，總結(jié)一下幾點：

1、出資比例：共有人（買房人）以不低于50%的出資比例，享受整套住房的業(yè)主使用權(quán)。此部分房款可按揭、可全款。

2、回購期限：網(wǎng)簽備案6年后，3個月內(nèi)必須回購。

3、回購價格：按照購買時的網(wǎng)簽價格回購。

4、費用歸屬：交易中產(chǎn)生的稅費等，由買房人和開發(fā)商按比例承擔(dān)；維修基金、交付后物業(yè)費、水電費及相關(guān)維修費由買房人100%承擔(dān)。

5、使用權(quán)限：共有產(chǎn)權(quán)期間，出租、裝修等需開發(fā)商同意，不得抵押。

6、總計名額：50名。

7、參與項目：【玖曲風(fēng)荷】【瓏耀】【瓏著】【開璞園】參與。

低首付、低月供

是餡餅還是陷阱？

以往的共有產(chǎn)權(quán)都是保障性住房性質(zhì)，并對申請購買家庭有限制條件。

而這次“共有產(chǎn)權(quán)商品房”明確是商品房性質(zhì)，目前揚州新房不限購，只要征信正常的居民均可參加。

九龍灣推出的“共有產(chǎn)權(quán)商品房”政策并非全國首例，早在今年3月，無錫國企梁溪城發(fā)集團就推出了該項購房政策。

與無錫梁溪城發(fā)一樣，九龍灣置業(yè)在去年推出“以舊換新”的購房政策，今年購房政策力度加大，推出“共有產(chǎn)權(quán)商品房”政策。

“共有產(chǎn)權(quán)商品房”舉措，最大特點是首付、月供雙降低，對于買房人來說，可以用更低的門檻買入新房，置業(yè)改善

舉個例子

我們以目前在售的九龍灣瓏耀一套97㎡的小高層舉例，項目備案價備案價15299元/㎡，總價約148萬元。

目前，揚州首套房個人首付比例為15%，，我們按最新首套房利率3.05%，采用30 年等額本息還款方式，計算每月月供，得到以下價格對比（案例及總價僅供參考）：

從表格對比來看，最直觀的感受就是：首付腰砍，從原來的五千三，到如今的兩千七，頓時每月月供壓力小了許多。

首付只需11萬，剛工作兩三年的小年輕，似乎家里輕輕出把力，就可以擁有自己的房子。這廣告語，仿佛回到當(dāng)年開發(fā)商給我洗腦買公寓時一樣的感受！

看似美好的開頭，我們越要保持冷靜，需要格外關(guān)注那些“額外條件”！

“共有產(chǎn)權(quán)商品房”，本質(zhì)是提前消費，長期風(fēng)險與利好并存：

? 剩余房款須在6年后，3個月內(nèi)付清，對購房人而言有較大壓力。“花50%的錢，享受100%的居住權(quán)”，看似購房門檻低了，其實剩下的50%房款一分也沒少。萬一到時候還不上，怎么辦？

? 從風(fēng)險預(yù)期來看，由于后期需按該商品房網(wǎng)簽合同價格回購，假如后期跌幅明顯，則需承擔(dān)虧損風(fēng)險。

? 購房人需遵守裝修、出租等規(guī)定，并承擔(dān)房屋維護責(zé)任。

? 這種“半產(chǎn)權(quán)“模式雖降低門檻，但也限制了資產(chǎn)的自由處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)共有期無法抵押。

九龍灣這份公告里還有一部分細節(jié)未提及，但是想必大家很關(guān)心的問題，比如能不能用公積金等等。

我們以第一個吃螃蟹的無錫梁溪城發(fā)集團的“共有產(chǎn)權(quán)商品房”細則做參考，給各位躍躍欲試的買房人做參考，如果想?yún)⑴c九龍灣的此次購房活動，這些問題你們需要再詳細咨詢：

1、購房人持有比例部分是可以辦理按揭的，至于是否可以使用公積金。無錫梁溪城發(fā)是不支持公積金辦理貸款。

2、6年后，3個月內(nèi)需要回購，是需要一次性還清還是可以分期貸款。

3是否可以提前回購。 無錫梁溪城發(fā)要求不能提前回購

4、是否可以正常落戶上學(xué)，根據(jù)揚州的入學(xué)政策，孩子父母的房產(chǎn)所有權(quán)至少要占51%，有的熱點學(xué)校則需要占100%，具體需要詳詢教育局或開發(fā)商。

5、共有人持有比例部分是否可以使用房票。無錫梁溪城發(fā)要求可以使用房票。

6、共有產(chǎn)權(quán)期間房屋是否可以出售，無錫無錫梁溪城發(fā)是未回購前不可出售。

此次的“共有產(chǎn)權(quán)商品房”方案，本質(zhì)上還是開發(fā)商的銷售手段之一，通過降低門檻吸引更多購房人，加速庫存去化。

對買房人來說，短期內(nèi)確實減輕了購房壓力，但是緩交部分房款不代表不交，長期風(fēng)險成本仍需要仔細考慮！

對于這樣的購房政策，網(wǎng)友反應(yīng)如何？

看來現(xiàn)在的買房人頭腦都很清醒，對此你怎么看，歡迎留言討論！