中國樓市已經(jīng)毫無疑問的走向雙軌制。

　　普通人靠房子套利的機會越來越少了。

　　近日，深圳市住建局發(fā)布了兩份重要的保障房住房政策文件，里面提到一個新產(chǎn)品：配售型保障房。

　　核心內(nèi)容就是，商品房和保障房，以后要徹底分開走了。

　　01

　　什么是配售型保障房？

　　簡單說，就是政府專門給符合條件的普通市民提供的“福利房”。

　　和以前的“福利房”主要有兩點不同：

　　第一，戶型變得更小了

　　深圳要推出的配售型保障房以小戶型為主，一房或兩房，面積在70平以下。像目前主流的三房戶型，在未來的保障房市場大概率是看不見了。

　　第二，將實施封閉管理

　　以前深圳的安居房、人才房，住夠一定年限后，補點差價就能變成完全的商品房，能自由買賣。

　　像安居房小區(qū)深云村，2010年配售均價為4800元/㎡，2020年解禁后能賣到11-12萬/㎡，十年漲了24倍。

　　現(xiàn)在新出的配售型保障房，就是要徹底堵上這個漏洞：

　　禁止以任何方式將配售型保障性住房變更為商品住房。

　　以后想賣？只能賣給同樣符合保障房條件的人，或者由政府回購。保障房永遠(yuǎn)是保障房，失去了像商品房那樣自由流通、套利的可能。

　　這就是「市場的歸市場，保障的歸保障」，井水不犯河水。

　　02

　　雙軌制對樓市和房價有什么影響？

　　一方面，游戲規(guī)則變了，國家明確了，房子首先是用來住的，其次才談投資。雙軌制就是要讓一部分房子“去投資化”，未來很多普通房子的金融屬性將會減弱。

　　另一方面，剛需客將會被分流。以前很多錢少、只想有套房住的剛需，是商品房的重要買家?，F(xiàn)在這部分人當(dāng)中，一些會轉(zhuǎn)向保障房。

　　買商品房的，以后更多是改善居住需求，比如換大房子、好房子和考慮資產(chǎn)保值增值的人。

　　這標(biāo)志著，樓市分化將更嚴(yán)重，冰火兩重天行情是常態(tài)。

　　核心城市好地段的好房子，因為稀缺，如位置好、配套全、供應(yīng)少等，依然會很搶手，未來價格相對也更堅挺。

　　無優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐或人口流出的地方，以及品質(zhì)一般的房子，以后會越來越難賣，價格易跌難漲，甚至失去流動性。

　　這幾年其實也可以看到，開發(fā)商猛然轉(zhuǎn)向——

　　普通剛需盤不好賣了，逼得開發(fā)商只能拼命做高端、高品質(zhì)的改善型住宅來吸引買家，就是為了賣高價。

　　現(xiàn)在不只是深圳，全國都在加快供應(yīng)保障房，目的就是要建立房地產(chǎn)新模式，保障房給純剛需，商品房給追求品質(zhì)或想投資的中高凈值人群。

　　所以現(xiàn)在一線、強二線的新房，品質(zhì)普遍比以前好很多。

　　有人擔(dān)心，這些便宜的保障房會不會把房價給拉下來？

　　目前來看，保障房的規(guī)模還不算特別大，而且申請是有門檻的，能覆蓋的人群有限。

　　深圳此次擬新政，要求配售型保障房必須單獨劃地建設(shè)，這對地方政府的執(zhí)行力度要求比較高，短期內(nèi)估計很難大規(guī)模鋪開。

　　因此對整體房價的沖擊有限，但保障房肯定還是會分走一部分購房需求。

　　03

　　現(xiàn)在手里有錢，不管是買房還是投資，別總想著進(jìn)攻賺快錢，先做好防守保本。

　　指望房子像過去那樣短期暴漲，已經(jīng)不太現(xiàn)實。

　　對普通的個體來說——

　　1、求穩(wěn)為主，除了一二線城市的好房子能守住財富，我們能接觸到的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其實少之又少。

　　2、深圳的保障房新政策，標(biāo)志著樓市雙軌制正式落地。保障房徹底封閉，斷了變更為商品房的念想。未來，商品房市場會更聚焦改善和投資需求，好房子依然值錢，差房子可能無人問津。

　　3、單純想買便宜房解決居住問題的，就選保障房；追求品質(zhì)或者考慮資產(chǎn)成長效率的，就去買優(yōu)質(zhì)商品房。房價漲不漲，關(guān)鍵看貨幣增長、片區(qū)產(chǎn)業(yè)與供需。

　　4、接下來的市場分化，會把那些劣質(zhì)資產(chǎn)慢慢吞噬掉，這些房子最終的歸宿就是不斷貶值。

　　深圳樓市那些整體勢能開始走下坡路的板塊和小區(qū)，好比被皇上打入冷宮的妃子，已經(jīng)很難再有上升行情。

　　本身沒啥競爭力的房子就更不說了，現(xiàn)在不受歡迎，未來不被待見，價格也很難有多大起色。

　　如果你手上持有這樣的房子，不進(jìn)行資產(chǎn)升級，那么這類房子大概率會逐漸變成你的負(fù)擔(dān)。

　　未來保障房持續(xù)供應(yīng)，商品房逐漸改善化的趨勢下，唯有置換具有稀缺屬性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能走出獨立行情。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。