不得不說(shuō)，江寧行動(dòng)力很強(qiáng)！

就在最近，江寧規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了兩則土地收回公告，指向竹山路景楓G96、朗詩(shī)玲瓏嶼北側(cè)景楓正和大廈地塊。

根據(jù)公告，這兩塊地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)都被正式收回。結(jié)合此前地塊用地性質(zhì)變更規(guī)劃，銳評(píng)君猜測(cè)，兩幅優(yōu)質(zhì)涉宅地塊將很快亮相南京土地市場(chǎng)。

江寧核心地段+迭代改善產(chǎn)品的絕擺組合，可以期待起來(lái)了。

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先看兩幅被收回地塊的情況。

南京東方景志置業(yè)有限公司國(guó)有建設(shè)用地，對(duì)應(yīng)竹山路景楓G96地塊

根據(jù)公告，2020年，南京東方景志置業(yè)有限公司以11.6億底價(jià)取得位于江寧高新園天元中路以北、竹山路以西一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，即竹山路G96。

圖片拍攝于2021年4月

地塊為商辦混合用地、基層社區(qū)中心，綜合容積率4.53，面積為87103.80平方米，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：蘇（2021）寧江不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0033620號(hào)、0033819號(hào)、0033741號(hào)。

按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，G96將建設(shè)一座150米高的標(biāo)志性塔樓、一座體量不低于15萬(wàn)方的購(gòu)物中心、一座3萬(wàn)方的地上停車樓、兩座酒店、建筑面積不小于5400㎡的地鐵竹山路站換乘廳等。

毋庸置疑，這座綜合體對(duì)江寧意義重大，早在2022年江寧發(fā)布就公布了綜合體的案名：景楓城，計(jì)劃開竣工時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2021年10月至2024年10月。

但由于建筑業(yè)態(tài)多、要求自持比例較大，且為雙地鐵上蓋，景楓G96的整體開發(fā)建設(shè)難度并不小，一度進(jìn)展緩慢、停工過(guò)，甚至于去年2月被列入江寧區(qū)閑置土地名單內(nèi)。

今年4月底，沉寂已久的景楓G96地塊有了大動(dòng)作。

官方出手，對(duì)地塊用地性質(zhì)進(jìn)行爆改：

①由兩幅商辦混合用地合并為一幅商住混合用地，容積率由5調(diào)整至2.2，建筑高度也從150米調(diào)整至80米內(nèi)；

②商業(yè)辦公建筑比例大幅縮小，占地上總建筑面積比例為15%-30%；

③ 地鐵1、5號(hào)線竹山路站的換乘大廳仍設(shè)置在地塊內(nèi)，且明確該換乘大廳要與商業(yè)、辦公功能一體化設(shè)計(jì)，合理組織交通流線。

在當(dāng)時(shí)，官方文件并未明確G96調(diào)改用地性質(zhì)后，是繼續(xù)交由景楓開發(fā)，還是收回后重新走招拍掛流程，現(xiàn)在，地塊的走向塵埃落定。

就在用地性質(zhì)爆改一個(gè)月后，地塊收回公告正式公示。

這意味著，守著1、5號(hào)線竹山路站雙地鐵口，江寧核心區(qū)將很快有優(yōu)質(zhì)涉宅地塊上新，住宅業(yè)態(tài)最高可占比85%！

南京瑞沨生物科技有限公司國(guó)有建設(shè)用地，對(duì)應(yīng)景楓正和大廈地塊

景楓正和大廈地塊，對(duì)于不少老江寧而言不陌生了。這塊地在朗詩(shī)玲瓏嶼北側(cè)，與中海龍灣財(cái)富中心隔一條天元中路對(duì)望。

與景楓G96比，這塊地的經(jīng)歷坎坷多了。

早在2004年，南京吉馬新型材料有限公司取得該地塊，用途為工業(yè)用地。

拿到地塊后，景楓并沒有急著開發(fā)起來(lái)，反而是配合城市建設(shè)需要，分兩次被收回部分土地。

直到2016年，地塊變更規(guī)劃用途為科研用地，且用地單位更名為南京瑞沨生物科技有限公司。

天眼查顯示，無(wú)論是南京吉馬新型材料有限公司，還是南京瑞沨生物科技有限公司，實(shí)際控股人都是張景春。而張景春，正是江蘇景楓投資控股集團(tuán)有限公司的總經(jīng)理。

景楓官網(wǎng)顯示，景楓獲得地塊后，將其命名為景楓正和大廈，按照當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，將打造成集商業(yè)、辦公、公寓為一體的現(xiàn)代化研發(fā)辦公建筑群。

但計(jì)劃不如變化，這個(gè)項(xiàng)目一直沒能推進(jìn)下去，曬地皮到現(xiàn)在。

直到今年4月底，官方發(fā)布了地塊用地性質(zhì)變更公告：

地塊原先為科研設(shè)計(jì)用地，容積率≤4.0，建筑密度≤50%，建筑高度≤100米，綠地率≥20%，可兼容20%的商業(yè)設(shè)施。

規(guī)劃調(diào)整后，地塊變更為二類居住用地，容積率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米、綠地率≥30%。

現(xiàn)在，幾乎與景楓G96同一時(shí)間，景楓正和大廈所在地塊的使用權(quán)也被正式收回。

這兩塊地平整易開發(fā)，周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源完備，可以稱得上是這幾年江寧不可多得的績(jī)優(yōu)地。參考仁恒龍灣、嘉和華府的流速，未來(lái)大概率不愁賣，估計(jì)拍地環(huán)節(jié)就得搶。

02

除了景楓G96、景楓正和大廈所在地塊，今年江寧百家湖一帶，還有一塊低密宅地要上新。

這塊地在雙龍大道和高湖路交匯處，現(xiàn)狀是江寧水務(wù)集團(tuán)的辦公樓、水域和綠地等。

最近，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃，用地性質(zhì)由供水用地（U11）調(diào)整為二類居住用地（R2），容積率≤1.6，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%。

容積率控制在1.6，建筑高度不超過(guò)35米，疊加可做第四代住宅等迭代改善產(chǎn)品，這塊地的底子有多好，不用多說(shuō)吧？

但銳評(píng)君認(rèn)為，地段優(yōu)勢(shì)讓地塊更加迷人。不妨從地圖上欣賞：

扼守城市干道，地塊周邊的交通毛細(xì)管網(wǎng)很豐滿，地鐵1號(hào)線百家湖站、3號(hào)線九龍湖站，也都距離地塊不遠(yuǎn)。

景楓中心、百家湖1912、江寧金鷹、21世紀(jì)太陽(yáng)城等商業(yè)天團(tuán)，是步行可達(dá)的友好距離。

地塊周邊的住區(qū)，以江寧早期的中國(guó)人家、頤和美地等低密小區(qū)，后來(lái)的萬(wàn)科翡翠公園等為主，一定程度上保證了城市界面的純粹。

還有驚喜。地塊南側(cè)就是牛首山河，這幾年，江寧大搞生態(tài)保護(hù)，并沿著河岸開發(fā)了步道，走出家門就能享受天然氧吧。晴天的傍晚，晚霞、牛首山等，都能盡收眼底。

再走遠(yuǎn)一些，九龍湖、百家湖，也是日常放空的后花園。

距離這塊由供水用地爆改為純宅地的地塊不遠(yuǎn)，九龍湖將迎來(lái)首個(gè)四代宅，而且是金茂府系。

今年4月底，經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)，金茂以11.4億總價(jià)拿下九龍湖G18地塊，成交樓面價(jià)17289元/㎡，是近年來(lái)江寧成交熱度最高、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的宅地。

半個(gè)月后，G18地塊規(guī)劃光速出爐：

擬建5棟15-17層小高層、3棟9層洋房；建筑立面，為江寧首個(gè)全鋁板外立面；戶型建面約140-220㎡，疊加四代宅的優(yōu)勢(shì)，得房率將高達(dá)約100%，為區(qū)域內(nèi)首個(gè)低密第四代住宅。

更令江寧改善買家心動(dòng)的是，拿地當(dāng)天，金茂就官宣要把G18地塊打造成金茂府系高端產(chǎn)品。

容積率1.8+金茂府+低密四代宅+純改善戶型+九龍湖公園里，金茂G18項(xiàng)目，無(wú)疑是今年江寧最值得期待的改善新品。

03

一個(gè)問(wèn)題，今年江寧為何密集盤活低效用地，扎堆釋放優(yōu)質(zhì)涉宅地塊？

銳評(píng)君認(rèn)為，這是三方共贏的好事。

第一，避免城市攤大餅式擴(kuò)張，提升土地資源配置效率；

第二，優(yōu)化江寧人居結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，在稀缺地段、資源集中的土地上適配高品質(zhì)改善型新品；

第三，低效用地盤活后，土地出讓金等可以增加官方財(cái)政收入，進(jìn)而用以建設(shè)更美好的城市，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

后續(xù)江寧會(huì)不會(huì)有新的重磅宅地騰挪出來(lái)，我們不得而知，但至此江寧的改善邏輯已經(jīng)明了：回歸城市中心。

我們知道，江寧的核心區(qū)域無(wú)非百家湖、九龍湖、小龍灣、東山。但囿于有限的土地供應(yīng)，偏保守的產(chǎn)品定位，令人眼前一亮的迭代改善選項(xiàng)并不多。

隨著城市發(fā)展逐步回歸中心化，江寧的思路非常清晰，不遺余力為城市中心的改善人居格局洗牌。

一方面，這幾年?yáng)|山陸續(xù)拿出一些位置還不錯(cuò)的地塊供應(yīng)，比如中天金寧風(fēng)華、中建東山樾府等，精準(zhǔn)滿足地緣改善需求。

另一方面，在小龍灣、百家湖、九龍湖挖潛，計(jì)劃今年入市的九龍湖金茂G18，即將拍賣的三幅優(yōu)質(zhì)宅地，就是典型范例。

這些地塊都有共同點(diǎn)：位于江寧中心地段，擁有多維度的城市資源，可謂在最好的土地上，開發(fā)迭代住宅產(chǎn)品。那么，接下來(lái)江寧的改善邏輯一定是回歸中心地段、擁抱優(yōu)質(zhì)城市資源。