“賬上900億資金，卻還不上200億負(fù)債，萬科到底是有錢還是沒錢？”

4月30日，萬科發(fā)布了2025年第一季度的財(cái)報(bào)。

報(bào)表顯示，萬科在2025年前三個(gè)月共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收379.95億元，同比下滑38.31%；虧損金額共計(jì)62.46億元，同比下滑1625.63%。

不得不說，在讓人失望這方面，萬科從沒讓人失望過。

過去七年多的時(shí)間，萬科經(jīng)歷了成長(zhǎng)動(dòng)力不足到大幅下滑的“過山車”式變化。

2018年至2025年第一季度，萬科的營(yíng)收增速?gòu)恼鲩L(zhǎng)23%變?yōu)榱素?fù)增長(zhǎng)38%，凈利潤(rùn)增速?gòu)恼鲩L(zhǎng)20%變?yōu)榱素?fù)增長(zhǎng)1625.63%。

房地產(chǎn)作為高杠桿行業(yè)，對(duì)資金的需求遠(yuǎn)超其他行業(yè)，既然萬科在收入端獲得的資金少了，就只能通過借債來延續(xù)經(jīng)營(yíng)。

截至2024年末，萬科的負(fù)債總額高達(dá)9474.05億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73%。

不過，在公司近1萬億的債務(wù)中，短期借款僅有159.73億元，萬科賬上的881.63億貨幣資金可以將其全部覆蓋。

按理說，萬科短期內(nèi)的償債壓力應(yīng)該很小才對(duì)，可萬科卻在2024年的投資者交流會(huì)上公開宣布，公司遇到了階段性經(jīng)營(yíng)困難。

困難從何而來？

Part 01

錢在子公司，債在母公司

困難，從房地產(chǎn)公司普遍的商業(yè)模式而來。

房地產(chǎn)商的項(xiàng)目開發(fā)大多是由地方項(xiàng)目公司進(jìn)行，收到的預(yù)付款全部放到合同負(fù)債中，形成賬上現(xiàn)金出現(xiàn)在合并資產(chǎn)負(fù)債表上。

但是為了避免風(fēng)險(xiǎn)，各地會(huì)有保交樓要求，所以這部分資金是限制使用的。

萬科真實(shí)的貨幣資金，應(yīng)該看母公司的資產(chǎn)負(fù)債表。

可以看到，2024年萬科合并資產(chǎn)負(fù)債表上的錢確實(shí)不少，有882億，但歸屬于母公司的貨幣資金僅有9億，只占合并貨幣資金的1%。

而萬科2024年的短期債務(wù)就有159.73億元，就算這9億貨幣資金全拿出來了，也不夠償還短期借款的。

更不用說，壓倒萬科的還不止這些借款。

一方面，難以收回的應(yīng)收賬款。

萬科的經(jīng)營(yíng)模式是由地方公司開發(fā)項(xiàng)目，由母公司撥款。其中部分撥款是以其他應(yīng)收款的方式，借給子公司和聯(lián)營(yíng)企業(yè)。

2024年，萬科的其他應(yīng)收高達(dá)4230.76億元，占公司總營(yíng)收的123.28%，是影響萬科流動(dòng)性非常重要的一環(huán)。

近幾年，在地方保交樓要求下，子公司資金流動(dòng)受限，越來越難償還欠母公司的應(yīng)收賬款，導(dǎo)致萬科出現(xiàn)了一些資金缺口。

另一方面，越欠越多的有息負(fù)債。

2021年之后，萬科連續(xù)三年出現(xiàn)了貨幣資金無法覆蓋即將到期有息負(fù)債的問題。

特別是2024年，公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債高達(dá)1257億元，較2023年同比大增171%。而同期，歸屬萬科的貨幣資金只有9億，只夠償還0.7%的有息負(fù)債。

說白了萬科現(xiàn)在的情況就是，負(fù)債越來越多，但公司沒錢還了。

曾經(jīng)的“三好學(xué)生”怎么就這樣了？這樣的情況會(huì)持續(xù)多久，還能反轉(zhuǎn)嗎？

Part 02

深鐵如何拯救萬科

其實(shí)之前，萬科這種母公司借貸，再撥款給項(xiàng)目子公司買地開發(fā)銷售，收到的預(yù)收款和銷售現(xiàn)金流返回母公司歸還借款的模式，是可以形成資金閉環(huán)的。

但自從房地產(chǎn)“寒冬”之后，循環(huán)被打破了，導(dǎo)致項(xiàng)目子公司返還給母公司的資金大幅減少，萬科還不上借款，只能“借新還舊”、“以貸養(yǎng)貸”。

不過，今年萬科可能會(huì)迎來一些轉(zhuǎn)機(jī)。

2025年1月17日，深鐵出手更換了萬科管理層，先是接手了紅樹灣等項(xiàng)目，注入了13.5億資金，后來又直接給了115億的關(guān)聯(lián)借款。

這一百多億資金支持究竟是“杯水車薪”還是“救命稻草”？

從深鐵方面來看，2024年深鐵集團(tuán)共計(jì)虧損334.61億元，債務(wù)金額高達(dá)3144.67億元，情況也不容樂觀，應(yīng)該沒辦法給萬科太多資金支持。

從萬科方面來看，2023年及2024年萬科的籌資現(xiàn)金流凈額分別為-368.13億、-276.73億，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額僅有40億左右。很明顯，公司現(xiàn)在還處在資金不斷流出狀態(tài)。

短期內(nèi)，萬科的流動(dòng)性危機(jī)大概率很難解除。

但憑借深鐵的戰(zhàn)略支持，在債務(wù)償還問題上，公司或許能找到新的方案，比如增加信用等級(jí)獲得更多銀行借款等。

房地產(chǎn)作為高杠桿、重資產(chǎn)行業(yè)，只要能借得到錢，就能持續(xù)循環(huán)資金鏈。所以整體來看，萬科還沒有到“最難的時(shí)候”，隨著房地產(chǎn)周期的回暖和深鐵的加入，萬科2025年或許能稍稍緩解一些資金壓力。

Part 03

結(jié)語

深鐵的出手，無論是項(xiàng)目承接還是百億借款，無疑是雪中送炭，為萬科爭(zhēng)取了寶貴的喘息時(shí)間。

然而，萬科的根本出路，還是在于重塑其斷裂的“資金閉環(huán)”：

一方面需借助行業(yè)整體回暖帶動(dòng)銷售回款，緩解子公司資金壓力并提升向母公司的輸血能力；另一方面，必須通過資產(chǎn)處置、信用提升、債務(wù)重組等多渠道開源節(jié)流，改善母公司現(xiàn)金流。

萬科能否憑借深鐵援手與自身調(diào)整，熬過這場(chǎng)流動(dòng)性寒冬，并在行業(yè)復(fù)蘇中重獲新生，2025年將是關(guān)鍵考驗(yàn)。