去年深圳樓市929新政出臺，換來了半年的止跌回穩(wěn)行情。而政策邊際效應消退后，這段時間重新進入降價行情。

從市場端看，降價原因?qū)映霾桓F，包括業(yè)主急賣、產(chǎn)品欠佳、項目銷售壓力大、被法拍房價格擠壓等，南山區(qū)也不例外，一些樓盤降價幅度之大,令早前購房者措手不及。

01

最近兩天，南山赤灣新房因大幅降價引發(fā)業(yè)主唯權(quán)風暴而上了熱搜。

據(jù)媒體報道，一位去年5月份以1354萬認購赤灣匯廣場202㎡高層大戶型的業(yè)主，赫然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商今年5月將同戶型下調(diào)至1217萬起，價差高達百萬。

盡管業(yè)主曾獲“后續(xù)降價可享同等待遇”的口頭承諾，但實際申請調(diào)低價格時，遭到拒絕。

協(xié)商未果后，業(yè)主拒付剩余首付，反被沒收20萬定金并解除合同，雙方退款糾紛至今未了。

南山這個項目的降價幅度有多大？

一期赤灣匯廣場2023年備案均價約8.9萬/㎡，二期赤灣瑯玥灣佳園去年入市即“破發(fā)”，備案均價約7.8萬/㎡，近期折后單價低至5字頭，相比一期開盤價相當于約7折。

這場價格戰(zhàn)背后，一是項目庫存高企，二是區(qū)域內(nèi)新盤貼身肉搏，如赤灣匯廣場、赤灣瑯玥灣佳園、金眾云山海、桑泰山海丹華、前海宸灣等多個項目扎堆廝殺，各盤此前已經(jīng)輪番降價。

所以，即便在深圳南山這樣的傳統(tǒng)核心區(qū)，也存在低價值地帶，高庫存下價格支撐極其脆弱。

02

豪宅市場同樣是結(jié)構(gòu)化行情。

以法拍市場為例，有的法拍豪宅要拼手速，有的法拍豪宅卻無人問津。

日前，華潤深圳灣瑞府一套沒有陽臺的583㎡公寓，起拍價9827萬，以流拍告終。

樓市紅火的時候，核心地段的頂級豪宅，不用費什么心思都能大賺一筆。但一旦市場降溫，產(chǎn)品缺陷就暴露無遺。

商務公寓、寫字樓這類產(chǎn)品，市場好的時候就不太受寵，現(xiàn)在觀望情緒濃厚，決策上會更加慎重。

而且在受眾方面，頂豪市場上的主流買家，其實更熱衷于帶大陽臺的大平層。沒有大陽臺豪宅，樓層再高，主流買家始終會覺得感官差了點意思。

像深超總住宅深灣玖序，無陽臺設計雖獨特，但現(xiàn)實中，銷售速度卻很慢，去年入市到現(xiàn)在仍未清盤。

另外，瑞府這套公寓法拍流拍，主要是性價比低?，F(xiàn)在深圳花一個億，差不多都能在華僑城、深圳灣里面買個更優(yōu)質(zhì)的別墅或頂復。

豪宅市場正在經(jīng)歷大浪淘沙，只有綜合素質(zhì)上乘才能脫穎而出，贏得高凈值買家的青睞。

03

很多人疑惑，未來在深圳買房還能不能賺錢？

答案是肯定的。

但在深圳靠買房輕松賺錢會變得越來越難。

因為，深圳買房暴富的時代一去不復返了，考慮到月供利息、房子折舊、稅費和中介費等持有成本，大部分房子以后很難賺錢，這正是“房住不炒”的體現(xiàn)。

就拿地段這張王牌來說，房價上漲邏輯也變了：

以前房地產(chǎn)市場是增量時代，城市涌入大量新增人口，經(jīng)濟飛速發(fā)展，房價整體往上走，好地段的房子更是漲得飛起。

而隨著市場進入“存量博弈”階段，經(jīng)濟增長速度放緩，大家的購買力也兩極分化，哪怕地段不錯，如果市場的接受程度越來越低，房子也不一定能跑贏大盤，買房投資越來越難。

只有極少數(shù)真正好的房子，才能夠在未來獲得不錯的收益。

市場是殘酷的，同時也是不斷篩選的過程。誰能拿到更多優(yōu)質(zhì)的籌碼，誰就是贏家。

現(xiàn)在整個政策面，都在鼓勵有錢的居民置換，高層也說了，房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化。

什么意思？

中國的房子太多了，但是核心城市的好房子依舊太少。深圳的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，更是稀缺。

這時候在深圳，不管是買房還是換房，少點感性思維，多點理性預判。在力所能及的范圍內(nèi)，拋開情緒，去押注具有長期發(fā)展?jié)摿ζ瑓^(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，拉長時間，你就是深圳樓市的贏家。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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