該案枉法裁判：耿芳芳在物權(quán)保護(hù)舉證責(zé)任、合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分上存在法律適用錯(cuò)誤，導(dǎo)致實(shí)體不公。

天津市紅橋區(qū)法院

民 事 判 決 書(shū)（2021）津0106民初3027號(hào)

原告：渾月伶，女，1948年10月9日出生，漢族，天津色織七廠退休工人，住天津市紅橋區(qū)。

委托訴訟代理人：陳潔，北京道可特（天津）律師事務(wù)所律師。

被告：王玲，女，1961年6月7日出生，漢族，天津市萬(wàn)恒科技發(fā)展有限公司員工，住天津市紅橋區(qū)。

委托訴訟代理人：張賽，天津大有律師事務(wù)律師。

第三人：天津市萬(wàn)榮化工工業(yè)公司，住所地天津市紅橋區(qū)光榮道147號(hào)（天津市地毯十廠）院內(nèi)平房。

法定代表人：劉萬(wàn)秋，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉家祥，北京道可特（天津）律師事務(wù)所律師。

原告渾月伶與被告王玲及第三人天津市萬(wàn)榮化工工業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)榮化工公司”）返還原物糾紛一案，本院于2021年5月19日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告渾月伶的委托訴訟代理人陳潔，被告王玲的委托訴訟代理人張賽及第三人萬(wàn)榮化工公司的委托訴訟代理人劉家祥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

渾月伶向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．請(qǐng)求法院判令被告將坐落于天津市紅橋區(qū)房屋騰空并返還交付給原告；2．請(qǐng)求法院判令被告向原告支付自2021年4月15日至實(shí)際交還房屋之日止的房屋占用使用費(fèi)（按每月1800元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；3．本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)及理由：原告系案涉坐落天津市紅橋區(qū)號(hào)房屋所有權(quán)人。原告于2019年6月去看房，案涉房屋當(dāng)時(shí)被占用且鎖門(mén)無(wú)法進(jìn)入，當(dāng)時(shí)聽(tīng)說(shuō)是由被告占用；2021年1、2月份再去的時(shí)候還是上鎖無(wú)法進(jìn)入；后報(bào)警，得知屋內(nèi)存放物品是被告的。因第三人承諾日后產(chǎn)生糾紛由其負(fù)責(zé)、產(chǎn)生訴訟的費(fèi)用也由其承擔(dān)，原告也需要這套住房，于是就與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，于2021年4月15日購(gòu)買(mǎi)了該房屋。原告于2021年4月23日收房時(shí)要求被告騰房，被告以其持有的已經(jīng)作廢的產(chǎn)權(quán)人為天津市萬(wàn)榮化工工業(yè)公司的房本相對(duì)抗，拒絕騰房，故原告起訴，望判如所請(qǐng)。

王玲辯稱(chēng)，被告是第三人前法人王麗麗的姑姑，在王麗麗的父親王汝德作為第三人的法人時(shí)就讓被告住在這里，被告已經(jīng)住了二十多年了。劉萬(wàn)秋私自更改公司法定代表人為他自己，王麗麗與劉萬(wàn)秋有糾紛，劉萬(wàn)秋現(xiàn)因職務(wù)侵占被調(diào)查。買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中萬(wàn)榮的委托代理人是劉萬(wàn)秋，劉萬(wàn)秋私自將案涉房屋賣(mài)給原告，交易價(jià)值為52萬(wàn)元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)值。劉萬(wàn)秋與原告惡意串通不正當(dāng)交易，因此，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效的，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。

萬(wàn)榮化工公司述稱(chēng)，案涉房屋是由我公司的原法定代表人王汝德讓被告使用的，被告使用案涉房屋至今已有二十余年。我公司于2019年6月在案涉房屋處張貼了相關(guān)告知書(shū)，要求被告限期騰房，但沒(méi)有直接聯(lián)系上被告，后我公司將案涉房屋帶戶(hù)出售給原告。案涉房屋原系我公司所有，我公司與原告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與被告無(wú)關(guān)，被告無(wú)權(quán)提起相關(guān)請(qǐng)求。對(duì)于本案糾紛，我公司同意原告的訴請(qǐng)及理由，不同意被告的意見(jiàn)。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，法院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

原告與第三人于2021年4月14日簽訂關(guān)于案涉天津市紅橋區(qū)號(hào)房屋的天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定房屋價(jià)款為52萬(wàn)元，原告依約繳納了相應(yīng)款項(xiàng)，案涉房屋于2021年4月15日變更登記至渾月伶名下單獨(dú)所有。

庭審中，原告提交案涉房屋的估價(jià)報(bào)告，用于證明案涉房屋在2019年8月5日的重置成新價(jià)值為25萬(wàn)元；該報(bào)告出具日期為2019年8月6日，使用期限自2019年8月6日至2020年8月5日止。被告申請(qǐng)對(duì)案涉房屋以2021年4月14日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，本院依法委托天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行評(píng)估，被告墊付評(píng)估費(fèi)5000元；天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2021年11月17日出具案涉房屋房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)結(jié)果為：確定案涉房屋在2021年4月14日的市場(chǎng)價(jià)值為94萬(wàn)元。對(duì)于上述兩份估價(jià)報(bào)告，從證據(jù)的來(lái)源、估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)及報(bào)告的使用期限等方面綜合考量，本院認(rèn)定天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的案涉房屋房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的證明力大于原告提交的估價(jià)報(bào)告，因此對(duì)天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的案涉房屋房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告予以采信并認(rèn)定案涉房屋在2021年4月14日的市場(chǎng)價(jià)值為94萬(wàn)元。

本院認(rèn)為，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后出賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，而原告在明知案涉房屋有爭(zhēng)議、明知買(mǎi)房后不能及時(shí)接收房屋仍然堅(jiān)持購(gòu)買(mǎi)，且原告與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，因此，本院認(rèn)為原告與第三人完成案涉房屋交易違背正常交易習(xí)慣。在此前提下，原告持有的產(chǎn)權(quán)證雖具有物權(quán)的推定力，但原告無(wú)證據(jù)證明被告使用案涉房屋屬于無(wú)權(quán)占有，因此，不具備返還原物民事法律關(guān)系的構(gòu)成。原告可以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)上，原告的訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)根據(jù)及法律依據(jù)，本院依法予以駁回。

被告申請(qǐng)?jiān)u估案涉房屋市場(chǎng)價(jià)值用以證明原告關(guān)于案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效、證明原告非合法權(quán)利人，雖然天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的案涉房屋房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告能夠證明原告與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，但不足以證明原告欠缺物權(quán)，綜合考量本案糾紛，本院認(rèn)為評(píng)估費(fèi)5000元應(yīng)由原、被告各半負(fù)擔(dān)。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告渾月伶的全部訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)8560元，由原告渾月伶負(fù)擔(dān)；評(píng)估費(fèi)5000元，由原告渾月伶負(fù)擔(dān)2500元，由被告王玲負(fù)擔(dān)2500元（于本判決書(shū)生效之日起十日內(nèi)執(zhí)行）。

如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級(jí)法院。

審　判　長(zhǎng)　　周　妍

審　判　員　　耿芳芳

人民陪審員　　宋景鳳

二〇二二年二月二十三日

書(shū)　記　員　　謝　飛

一、判決存在的核心法律問(wèn)題

1. 物權(quán)保護(hù)與合同效力的混淆

法院觀點(diǎn)：認(rèn)為原告明知房屋存在爭(zhēng)議仍購(gòu)買(mǎi)，且交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)（52萬(wàn) vs 評(píng)估價(jià)94萬(wàn)），違背正常交易習(xí)慣，故駁回返還原物請(qǐng)求。

法律錯(cuò)誤：

《民法典》第235條明確規(guī)定物權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人返還原物。原告已取得產(chǎn)權(quán)登記，其物權(quán)效力應(yīng)受保護(hù)，法院不應(yīng)以"交易價(jià)格不合理"否定物權(quán)歸屬。

合同效力與物權(quán)變動(dòng)分離原則：即使買(mǎi)賣(mài)協(xié)議存在瑕疵（如價(jià)格不合理），只要已完成過(guò)戶(hù)登記，原告的物權(quán)即已成立。法院混淆了債權(quán)關(guān)系（合同效力）與物權(quán)關(guān)系（返還原物）。

2. 無(wú)權(quán)占有認(rèn)定的舉證責(zé)任倒置

法院觀點(diǎn)：認(rèn)為原告無(wú)證據(jù)證明被告屬于無(wú)權(quán)占有。

法律錯(cuò)誤：

根據(jù)《民法典》第235條，原告只需證明自己是物權(quán)人（已提供產(chǎn)權(quán)證），被告則需證明其占有具有合法依據(jù)（如租賃、借用等）。法院錯(cuò)誤將舉證責(zé)任分配給原告。

被告僅以"居住二十余年"抗辯，但未提供合法占有依據(jù)（如租賃合同、產(chǎn)權(quán)人授權(quán)文件），應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

3. 交易價(jià)格過(guò)低能否否定物權(quán)取得

法院觀點(diǎn)：以52萬(wàn)元交易價(jià)明顯低于94萬(wàn)元市場(chǎng)價(jià)為由，暗示交易存在惡意串通。

法律爭(zhēng)議：

價(jià)格過(guò)低可能影響合同效力（《民法典》第154條惡意串通），但需被告另行提起合同無(wú)效之訴。本案為物權(quán)糾紛，法院不應(yīng)越權(quán)審查合同效力。

企業(yè)資產(chǎn)處置中，低價(jià)交易可能涉及國(guó)有資產(chǎn)流失（若第三人系國(guó)企），但法院未審查第三人性質(zhì)，亦未依職權(quán)啟動(dòng)合同無(wú)效程序。

二、程序性問(wèn)題

1. 評(píng)估報(bào)告的采信邏輯矛盾

法院采信被告委托的評(píng)估報(bào)告（94萬(wàn)元），卻未進(jìn)一步審查：

1.1、原告提交的2019年評(píng)估報(bào)告（25萬(wàn)元）與2021年市場(chǎng)價(jià)（94萬(wàn)元）差異巨大的原因（如房屋修繕、地段升值等）；

1.2、52萬(wàn)元交易價(jià)是否包含其他對(duì)價(jià)（如債務(wù)抵銷(xiāo)、職工安置等）。

2. 訴訟請(qǐng)求處理不當(dāng)

法院建議原告"以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)之訴"，但：

2.1、原告已選擇物權(quán)保護(hù)路徑，法院應(yīng)直接審理返還原物請(qǐng)求，而非要求其另訴；

2.2、若認(rèn)為合同履行存在障礙，應(yīng)追加第三人承擔(dān)違約責(zé)任，而非駁回原告訴請(qǐng)。

三、原告的救濟(jì)途徑

上訴核心論點(diǎn)：

1、明確物權(quán)保護(hù)與合同效力的區(qū)分，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)登記的公示公信力；

2、指出被告未舉證合法占有依據(jù)，應(yīng)承擔(dān)敗訴后果；

3、要求審查第三人處分房屋的權(quán)限（如股東會(huì)決議等）。

補(bǔ)充證據(jù)：

1、收集第三人處置房屋的內(nèi)部決策文件，證明交易合法性；

2、提供同期類(lèi)似房屋交易價(jià)格，說(shuō)明52萬(wàn)元定價(jià)合理性（如房屋存在瑕疵、急需變現(xiàn)等）。

另案訴訟：

1、若第三人存在欺詐，可訴請(qǐng)撤銷(xiāo)合同或追究違約責(zé)任；

2、若涉及國(guó)有資產(chǎn)流失，可向監(jiān)管部門(mén)舉報(bào)。

附本裁判文書(shū)所依據(jù)法律規(guī)定的具體條文：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百三十五條無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》

第九十條當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。

在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。