該案枉法裁判：耿芳芳在物權(quán)保護(hù)舉證責(zé)任、合同效力與物權(quán)變動區(qū)分上存在法律適用錯誤，導(dǎo)致實體不公。

天津市紅橋區(qū)法院

民 事 判 決 書（2021）津0106民初3027號

原告：渾月伶，女，1948年10月9日出生，漢族，天津色織七廠退休工人，住天津市紅橋區(qū)。

委托訴訟代理人：陳潔，北京道可特（天津）律師事務(wù)所律師。

被告：王玲，女，1961年6月7日出生，漢族，天津市萬恒科技發(fā)展有限公司員工，住天津市紅橋區(qū)。

委托訴訟代理人：張賽，天津大有律師事務(wù)律師。

第三人：天津市萬榮化工工業(yè)公司，住所地天津市紅橋區(qū)光榮道147號（天津市地毯十廠）院內(nèi)平房。

法定代表人：劉萬秋，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉家祥，北京道可特（天津）律師事務(wù)所律師。

原告渾月伶與被告王玲及第三人天津市萬榮化工工業(yè)公司（以下簡稱“萬榮化工公司”）返還原物糾紛一案，本院于2021年5月19日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告渾月伶的委托訴訟代理人陳潔，被告王玲的委托訴訟代理人張賽及第三人萬榮化工公司的委托訴訟代理人劉家祥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

渾月伶向本院提出訴訟請求：1．請求法院判令被告將坐落于天津市紅橋區(qū)房屋騰空并返還交付給原告；2．請求法院判令被告向原告支付自2021年4月15日至實際交還房屋之日止的房屋占用使用費(fèi)（按每月1800元標(biāo)準(zhǔn)計算）；3．本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實及理由：原告系案涉坐落天津市紅橋區(qū)號房屋所有權(quán)人。原告于2019年6月去看房，案涉房屋當(dāng)時被占用且鎖門無法進(jìn)入，當(dāng)時聽說是由被告占用；2021年1、2月份再去的時候還是上鎖無法進(jìn)入；后報警，得知屋內(nèi)存放物品是被告的。因第三人承諾日后產(chǎn)生糾紛由其負(fù)責(zé)、產(chǎn)生訴訟的費(fèi)用也由其承擔(dān)，原告也需要這套住房，于是就與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議，于2021年4月15日購買了該房屋。原告于2021年4月23日收房時要求被告騰房，被告以其持有的已經(jīng)作廢的產(chǎn)權(quán)人為天津市萬榮化工工業(yè)公司的房本相對抗，拒絕騰房，故原告起訴，望判如所請。

王玲辯稱，被告是第三人前法人王麗麗的姑姑，在王麗麗的父親王汝德作為第三人的法人時就讓被告住在這里，被告已經(jīng)住了二十多年了。劉萬秋私自更改公司法定代表人為他自己，王麗麗與劉萬秋有糾紛，劉萬秋現(xiàn)因職務(wù)侵占被調(diào)查。買賣協(xié)議中萬榮的委托代理人是劉萬秋，劉萬秋私自將案涉房屋賣給原告，交易價值為52萬元，明顯低于市場價值。劉萬秋與原告惡意串通不正當(dāng)交易，因此，房屋買賣協(xié)議是無效的，請求駁回原告訴請。

萬榮化工公司述稱，案涉房屋是由我公司的原法定代表人王汝德讓被告使用的，被告使用案涉房屋至今已有二十余年。我公司于2019年6月在案涉房屋處張貼了相關(guān)告知書，要求被告限期騰房，但沒有直接聯(lián)系上被告，后我公司將案涉房屋帶戶出售給原告。案涉房屋原系我公司所有，我公司與原告之間的房屋買賣合同與被告無關(guān)，被告無權(quán)提起相關(guān)請求。對于本案糾紛，我公司同意原告的訴請及理由，不同意被告的意見。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，法院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：

原告與第三人于2021年4月14日簽訂關(guān)于案涉天津市紅橋區(qū)號房屋的天津市存量房屋買賣協(xié)議，約定房屋價款為52萬元，原告依約繳納了相應(yīng)款項，案涉房屋于2021年4月15日變更登記至渾月伶名下單獨(dú)所有。

庭審中，原告提交案涉房屋的估價報告，用于證明案涉房屋在2019年8月5日的重置成新價值為25萬元；該報告出具日期為2019年8月6日，使用期限自2019年8月6日至2020年8月5日止。被告申請對案涉房屋以2021年4月14日為價值時點(diǎn)進(jìn)行市場價值評估，本院依法委托天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行評估，被告墊付評估費(fèi)5000元；天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司于2021年11月17日出具案涉房屋房地產(chǎn)估價報告，估價結(jié)果為：確定案涉房屋在2021年4月14日的市場價值為94萬元。對于上述兩份估價報告，從證據(jù)的來源、估價的價值時點(diǎn)及報告的使用期限等方面綜合考量，本院認(rèn)定天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出具的案涉房屋房地產(chǎn)估價報告的證明力大于原告提交的估價報告，因此對天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出具的案涉房屋房地產(chǎn)估價報告予以采信并認(rèn)定案涉房屋在2021年4月14日的市場價值為94萬元。

本院認(rèn)為，簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實物的雙重交付，而原告在明知案涉房屋有爭議、明知買房后不能及時接收房屋仍然堅持購買，且原告與第三人之間的房屋買賣價款明顯低于市場價格，因此，本院認(rèn)為原告與第三人完成案涉房屋交易違背正常交易習(xí)慣。在此前提下，原告持有的產(chǎn)權(quán)證雖具有物權(quán)的推定力，但原告無證據(jù)證明被告使用案涉房屋屬于無權(quán)占有，因此，不具備返還原物民事法律關(guān)系的構(gòu)成。原告可以合同相對方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)上，原告的訴請無事實根據(jù)及法律依據(jù)，本院依法予以駁回。

被告申請評估案涉房屋市場價值用以證明原告關(guān)于案涉房屋的買賣協(xié)議無效、證明原告非合法權(quán)利人，雖然天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出具的案涉房屋房地產(chǎn)估價報告能夠證明原告與第三人之間的房屋買賣價款明顯低于市場價格，但不足以證明原告欠缺物權(quán)，綜合考量本案糾紛，本院認(rèn)為評估費(fèi)5000元應(yīng)由原、被告各半負(fù)擔(dān)。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第二百三十五條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告渾月伶的全部訴訟請求。

案件受理費(fèi)8560元，由原告渾月伶負(fù)擔(dān)；評估費(fèi)5000元，由原告渾月伶負(fù)擔(dān)2500元，由被告王玲負(fù)擔(dān)2500元（于本判決書生效之日起十日內(nèi)執(zhí)行）。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級法院。

審　判　長　　周　妍

審　判　員　　耿芳芳

人民陪審員　　宋景鳳

二〇二二年二月二十三日

書　記　員　　謝　飛

一、判決存在的核心法律問題

1. 物權(quán)保護(hù)與合同效力的混淆

法院觀點(diǎn)：認(rèn)為原告明知房屋存在爭議仍購買，且交易價格明顯低于市場價（52萬 vs 評估價94萬），違背正常交易習(xí)慣，故駁回返還原物請求。

法律錯誤：

《民法典》第235條明確規(guī)定物權(quán)人有權(quán)請求無權(quán)占有人返還原物。原告已取得產(chǎn)權(quán)登記，其物權(quán)效力應(yīng)受保護(hù)，法院不應(yīng)以"交易價格不合理"否定物權(quán)歸屬。

合同效力與物權(quán)變動分離原則：即使買賣協(xié)議存在瑕疵（如價格不合理），只要已完成過戶登記，原告的物權(quán)即已成立。法院混淆了債權(quán)關(guān)系（合同效力）與物權(quán)關(guān)系（返還原物）。

2. 無權(quán)占有認(rèn)定的舉證責(zé)任倒置

法院觀點(diǎn)：認(rèn)為原告無證據(jù)證明被告屬于無權(quán)占有。

法律錯誤：

根據(jù)《民法典》第235條，原告只需證明自己是物權(quán)人（已提供產(chǎn)權(quán)證），被告則需證明其占有具有合法依據(jù)（如租賃、借用等）。法院錯誤將舉證責(zé)任分配給原告。

被告僅以"居住二十余年"抗辯，但未提供合法占有依據(jù)（如租賃合同、產(chǎn)權(quán)人授權(quán)文件），應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

3. 交易價格過低能否否定物權(quán)取得

法院觀點(diǎn)：以52萬元交易價明顯低于94萬元市場價為由，暗示交易存在惡意串通。

法律爭議：

價格過低可能影響合同效力（《民法典》第154條惡意串通），但需被告另行提起合同無效之訴。本案為物權(quán)糾紛，法院不應(yīng)越權(quán)審查合同效力。

企業(yè)資產(chǎn)處置中，低價交易可能涉及國有資產(chǎn)流失（若第三人系國企），但法院未審查第三人性質(zhì)，亦未依職權(quán)啟動合同無效程序。

二、程序性問題

1. 評估報告的采信邏輯矛盾

法院采信被告委托的評估報告（94萬元），卻未進(jìn)一步審查：

1.1、原告提交的2019年評估報告（25萬元）與2021年市場價（94萬元）差異巨大的原因（如房屋修繕、地段升值等）；

1.2、52萬元交易價是否包含其他對價（如債務(wù)抵銷、職工安置等）。

2. 訴訟請求處理不當(dāng)

法院建議原告"以合同相對方為被告提起債權(quán)之訴"，但：

2.1、原告已選擇物權(quán)保護(hù)路徑，法院應(yīng)直接審理返還原物請求，而非要求其另訴；

2.2、若認(rèn)為合同履行存在障礙，應(yīng)追加第三人承擔(dān)違約責(zé)任，而非駁回原告訴請。

三、原告的救濟(jì)途徑

上訴核心論點(diǎn)：

1、明確物權(quán)保護(hù)與合同效力的區(qū)分，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)登記的公示公信力；

2、指出被告未舉證合法占有依據(jù)，應(yīng)承擔(dān)敗訴后果；

3、要求審查第三人處分房屋的權(quán)限（如股東會決議等）。

補(bǔ)充證據(jù)：

1、收集第三人處置房屋的內(nèi)部決策文件，證明交易合法性；

2、提供同期類似房屋交易價格，說明52萬元定價合理性（如房屋存在瑕疵、急需變現(xiàn)等）。

另案訴訟：

1、若第三人存在欺詐，可訴請撤銷合同或追究違約責(zé)任；

2、若涉及國有資產(chǎn)流失，可向監(jiān)管部門舉報。

附本裁判文書所依據(jù)法律規(guī)定的具體條文：

《中華人民共和國民法典》

第二百三十五條無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

第九十條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。

在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。