5月下旬，自從某事件搞的人盡皆知后，對(duì)于一線(xiàn)市場(chǎng)....我們不敢說(shuō)。

尤其現(xiàn)在二手成交數(shù)據(jù)，貝殼雖然并不直接顯示成交價(jià)，但妙就妙在，只要你想看，總有地方能讓看到成交價(jià).

一方面老百姓也搞不懂，為啥這個(gè)小程序那個(gè)小程序，還能持續(xù)展示？難道因?yàn)樽?cè)跨地域，管理有難度？

二方面低價(jià)就是好話(huà)題，是個(gè)中介就要拍個(gè)抖音搞搞流量，只要你檢索過(guò)什么板塊關(guān)鍵詞，小區(qū)關(guān)鍵詞，刷個(gè)抖音，算法直接抬給你，想不看都不行.....我想說(shuō)，南京房?jī)r(jià)降這么多，雖然總有人說(shuō)“跟我無(wú)關(guān)，大市場(chǎng)原因，一個(gè)個(gè)人影響不了什么大局，但也經(jīng)不住，你們一會(huì)一個(gè)當(dāng)年400萬(wàn)購(gòu)入，現(xiàn)在200萬(wàn)售出，業(yè)主認(rèn)虧XXX.......你可以去抖音看看，是不是很多都是這種形式的。都這么拍記錄拍段子，哪怕一線(xiàn)操盤(pán)手在努力，也經(jīng)不住這么搞心態(tài)?。?/p>

此外，你不想知道成交價(jià)？沒(méi)事，不想知道也會(huì)讓你知道，什么抖音小紅書(shū)，關(guān)鍵詞算法，特定板塊一周甚至這一個(gè)月板塊的成交價(jià)格全部給你抬出來(lái)?。?！

你降不降？你看看同小區(qū)同戶(hù)型現(xiàn)在都多少錢(qián)出了，你不低賣(mài)不掉啊，都沒(méi)帶看啊......(這種話(huà)術(shù)你是不是經(jīng)常見(jiàn)？）

現(xiàn)在的中介最低價(jià)談價(jià)模式，苦了高杠桿上車(chē)的人了，如果這會(huì)收入銳減，貸款扛不住，急著結(jié)清，只能被咔咔.....

我特意查看了下5月北北板塊的成交數(shù)據(jù)，不看不知道，一看.......

對(duì)于同小區(qū)4月的成交數(shù)據(jù)，5月尤其下旬后，一些曾經(jīng)的網(wǎng)紅指標(biāo)小區(qū)，價(jià)格有點(diǎn)刷新紀(jì)錄......

華潤(rùn)國(guó)社1.8，正榮潤(rùn)江城2.05，還有個(gè)2樓的保利西江月1.3-1.4都出來(lái)了，晴樾府2.3+、龍湖天璞1.75......當(dāng)然你也可以說(shuō)是2層、頂?shù)谆蛘哂刑貏e劣勢(shì)的房源，不能代表所有。優(yōu)秀代表，肯定少不了江與城，5月任憑風(fēng)浪，依然可以守住2.6。

市場(chǎng)始終在盤(pán)整，有的板塊去年回調(diào)較多，今年價(jià)格就沒(méi)怎么變，有的板塊去年沒(méi)怎么動(dòng)，今年就開(kāi)始補(bǔ)DIE。新一輪的動(dòng)態(tài)平衡正在達(dá)成。市場(chǎng)全面向核心板塊收縮。

現(xiàn)在，投資客全面離場(chǎng)后，自住價(jià)值成為重點(diǎn)。不論是現(xiàn)在，還是以后，我們提醒廣大買(mǎi)房人：沒(méi)有自住，千萬(wàn)不碰！

板塊周邊的供應(yīng)量多寡，是否有足夠的地緣自住人口？有沒(méi)有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐？都將嚴(yán)重影響小區(qū)的保值性。

現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)能否相應(yīng)扛得住價(jià)格，就看小區(qū)的自住率高不高了，掛牌少，自住率高，就相對(duì)容易保持住價(jià)格。一旦投資比例大，尤其前期高杠桿投資客遇到資金問(wèn)題急售，一個(gè)小區(qū)就容易被一套成交牽連。

所以，經(jīng)常有中介說(shuō)，一個(gè)次新小區(qū)第一套的成交價(jià)格，往往很重要，基本就是坐標(biāo)系。如果第一套被打下來(lái)，后面想回升，實(shí)在難。

從近期規(guī)劃網(wǎng)站屢屢發(fā)布控規(guī)單元修改來(lái)看，未來(lái)住宅尤其聚焦主城，或者成熟居住區(qū)域。比如河西中、江寧東山、百家湖等，都在密集通過(guò)調(diào)改土地性質(zhì)，創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)宅地。

社區(qū)中心用地改二類(lèi)宅地，水務(wù)用地改二類(lèi)宅地。沒(méi)有地，也可以創(chuàng)造好地，趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了!

目前基本非城投拿下的地塊，能夠短期內(nèi)上市的均分布在供需較為平衡的老城板塊，或者江寧核心，周邊人口稠密，或者說(shuō)簡(jiǎn)單直白點(diǎn)，就是破房子太多，改善需求實(shí)在旺盛。有的板塊甚至多年沒(méi)有上市一個(gè)新商品房項(xiàng)目。那么這會(huì)又是四代宅，可能還是低密，自然就有相應(yīng)客群。

且目前有的項(xiàng)目地塊也不算大，戶(hù)數(shù)相對(duì)可供，更是降低了操盤(pán)的難度。且當(dāng)下房企對(duì)于品質(zhì)都狠狠發(fā)力，四代宅、全新設(shè)計(jì)，有的還是高端系列，足以卷到天際！

短期內(nèi)，主城核心，要不就是地段稀缺，奇貨可居的樓盤(pán)，對(duì)于實(shí)力買(mǎi)房人，看準(zhǔn)有地緣自住需求，該上還得上。

新城板塊，少數(shù)能夠上市的低密地塊，也是轉(zhuǎn)變了高層的屬性，以洋房，甚至更接近于類(lèi)別墅的容積率來(lái)吸引改善需求。

今年下半年到明年，新城板塊的低密類(lèi)產(chǎn)品也會(huì)有相應(yīng)上市，總價(jià)大概率會(huì)可控，與板塊的高層二手市場(chǎng)價(jià)，保持合理的價(jià)格差。新城板塊類(lèi)似1.05的類(lèi)別墅四代低密產(chǎn)品，產(chǎn)品力是否足夠創(chuàng)新？

南京作為強(qiáng)二類(lèi)城市，排除部分供應(yīng)量超大的板塊，尤其核心板塊基本面還算良好。期待下半年開(kāi)始，能有夠更多實(shí)質(zhì)性的利好導(dǎo)入，各板塊的固投希望能夠穩(wěn)住，盡量多形成實(shí)質(zhì)開(kāi)工面。

加大利好投入，穩(wěn)住信心，穩(wěn)住大家的財(cái)富。南京樓市，一定要挺住...