我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

這兩天成都超高得房率設(shè)計或被終結(jié)的話題又多起來了，其實我一直在關(guān)注這件事，之前還連續(xù)發(fā)了幾篇微博說這個問題。

直白點就是去年中旬成都樓市新規(guī)以來，開發(fā)商設(shè)計戶型的時候，無序內(nèi)卷，暴力拉升得房率，導致市場應(yīng)激，起到了反作用。

隨后24年11月住建局開始梳理問題，借鑒外地北上深杭等城市經(jīng)驗，組織了30多家房企和設(shè)計單位溝通，形成了《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實管理辦法》《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實工作程序及標準》，最終25年2月公示，評估，通過決議，定于25年7月1日開始實施，為期5年。

新的辦法標志著終結(jié)成都持續(xù)了1年多的無序內(nèi)卷之爭。

1、得房率的無序內(nèi)卷對房地產(chǎn)帶來了實質(zhì)性的傷害。最開始卷戶型卷產(chǎn)品是為了適應(yīng)市場需求，激發(fā)新的增長點，初期也確實取到了一定作用，但后期就變了味，此番辦法出爐，也是撥亂反正吧。

我以前就說過，內(nèi)卷不是一個好詞（詳見文末擴展閱讀）。關(guān)鍵是卷來卷去，反而把二手市場打趴下了，置換鏈條崩塌；把新房市場也卷趴下了，沒交房就淘汰；把市場買家也卷趴下了，大家都成為等等黨，總覺得下一個更乖，市場成交量下滑明顯，購房熱情提前消散。

本來想著穩(wěn)樓市，但卻為樓市埋下了雷。卷來卷去，誰敢保證自己就是絕對贏家？

2、2024-2025年的超高得房率產(chǎn)品或成存世孤品。

具體有哪些樓盤？我沒有去盤，但是可以參考某些機構(gòu)做的戶型得房率排名，單單是實得率超過100%的，就有好多好多好多。

萬科都會甲第、澳南錦江序、萬景公園道1號、金茂曉棠、錦宸院、保利花照天珺、招商錦城序、邦泰朗境、鷺島臻宸壹品、龍湖觀萃、西派御府、中環(huán)天宸、邦泰悅九章、嘉禾興城和頌、高投啟鳴宸序、國賓7號院、越秀天悅云萃...都是典型，僅供參考，不是購買建議。

3、得房率的內(nèi)卷，看法不一，開發(fā)商首先就內(nèi)訌。

得房率內(nèi)卷，“始作俑者”就是開發(fā)商，但他們內(nèi)卷就像外賣小哥在比拼每天到底是跑18個小時還是20個小時，卷著卷著自己都遭不住了，因為高得房率的落地，也是有建筑成本的。

比較典型的內(nèi)訌案例有兩個。第一個是去年林家壩的濱江交子縵華，戶型圖公布的時候，友商們既眼紅又急眼，然后用舉報的方式來了場樸實無華的商戰(zhàn)。到現(xiàn)在你們?nèi)タ捶啃F都找不到戶型圖。

第二個是今年的大源西招商璽項目，戶型圖被好好選房扒出來了，我還發(fā)了個微博的，但很快也遭到了友商舉報，說招商不講武德。所以沒多久全網(wǎng)都刪得干干凈凈，產(chǎn)品方案還在重新做。

怎么評價開發(fā)商拒絕內(nèi)卷呢？不好評價，但從宏觀的角度來說，我是反對無序內(nèi)卷的。

即便如此，嚴格按照政策來執(zhí)行的新規(guī)戶型，實得率也已經(jīng)足夠高了，完全可以滿足改善性需求。

最后房段子想說，與其卷戶型，卷立面，不如多卷一卷交付，超預(yù)期的交付。

擴展閱讀：內(nèi)卷不是一個好詞。

內(nèi)卷作為一個中性偏貶義的詞，并不是什么好事。

放在職場上，作為牛馬都很反對內(nèi)卷，因為得利的是資本家，這個很好理解。放在樓市上，作為購房者又在為內(nèi)卷歡呼雀躍，本質(zhì)上是另一種買方市場的“資本家”。因此，立場不同，對待內(nèi)卷的態(tài)度也截然不同。

其實對資本家而言，短期的內(nèi)卷是利好的，長期的內(nèi)卷，依然會遭到市場反噬。無序的內(nèi)卷，最終會讓所有人都遭到背刺。

卷王此起彼伏的板塊，現(xiàn)在叫好聲一片，未來流入到二手市場的時候，說不定是另外一番景象。

適當?shù)挠泄?jié)制的迭代才是理想狀態(tài)，一個樓盤最核心的價值，不只存在于內(nèi)部，而是要兼顧外部。

最終價值堅挺，但又根本沒卷起來的案例會有很多，像西派少城、寬窄學府、通錦閣、寬窄慢里、錦江首府、金地39峯...你就說它卷不卷，你就說它價值幾何？

現(xiàn)在的人買房，都太關(guān)注于產(chǎn)品的迭代內(nèi)卷（不排除是輿論在刻意引導），但產(chǎn)品之外，外部的板塊價值、配套呈現(xiàn)、長期的競合關(guān)系，更值得關(guān)注。

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