今天看到新聞，廣州“全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)并降低貸款首付比例和利率”。

不禁感嘆，媒體經(jīng)常盡是瞎胡扯。

這些都是老調(diào)重談，廣州早就取消了這些政策。2023年就取消了限價(jià)，2024年5月、9月先后取消了限售、限購(gòu)。北上廣深四大城市，廣州是第一個(gè)全面退出房地產(chǎn)執(zhí)行10余年之久的“五限令”干預(yù)政策的城市。首付和利率，也更不由這個(gè)發(fā)出這份政策的商務(wù)部門(mén)來(lái)定。

這時(shí)候發(fā)這樣的輿論，唯一的用處就是：更加大范圍的廣而告之，告訴大家廣州完全沒(méi)有任何規(guī)管政策了，歡迎大家前往廣州消費(fèi)。因?yàn)?，的確還是有很多人不清楚廣州目前的房地產(chǎn)政策。只能從這個(gè)角度講了，但是從專(zhuān)業(yè)性講，沒(méi)有任何新東西，太扯了。

對(duì)于北上深的童鞋，廣州的這番輿論，再一次刺激到了人們的神經(jīng)：為什么我們不取消？

這個(gè)問(wèn)題我撰文談過(guò)好幾次了，我的結(jié)論非常簡(jiǎn)單：1）早就應(yīng)該全面解除所有房地產(chǎn)行政管制，這是“應(yīng)然”的層面。2）即便是解除所有的房地產(chǎn)行政管制，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)跌，這是“實(shí)然”的層面。

我在去年2月28日香港一次性解除所有房地產(chǎn)管制時(shí)，談過(guò)了《》。我當(dāng)時(shí)判斷，不用急著去香港抄底，香港房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)跌。根據(jù)中原地產(chǎn)大灣區(qū)指數(shù)，在2024年2月，香港房?jī)r(jià)指數(shù)是97.13點(diǎn)，到2025年5月為90.6點(diǎn)，又跌了7.2%，而且馬上又要跌破去年9月的低點(diǎn)（89.47點(diǎn)）了。

事實(shí)在不斷驗(yàn)證我當(dāng)初的判斷，包括深圳、廣州，都是一樣。

這張圖顯示的中原地產(chǎn)大灣區(qū)指數(shù)，樣本既有新房也有二手，我來(lái)解釋廣州、深圳。

2024年5月，也就是廣州宣布解除限售的時(shí)刻。當(dāng)時(shí)廣州房?jī)r(jià)指數(shù)是100.95點(diǎn)，到2025年5月，變?yōu)?0.29點(diǎn)，1年時(shí)間跌了11%。并且，完全跌破了去年9月的低點(diǎn)（95.16點(diǎn)）——實(shí)際上廣州在去年12月就跌破了，它的反彈只維持了短短兩個(gè)月。

再往前回溯，廣州房?jī)r(jià)歷史高點(diǎn)出現(xiàn)在2022年6月，134.68點(diǎn)，至今，累計(jì)最大下跌33%。

說(shuō)明了什么？

說(shuō)明了，廣州雖然在2024年解除了所有的房地產(chǎn)干預(yù)政策，但是，毛用都沒(méi)起到。當(dāng)然，你可以說(shuō)，起到了作用，不然跌得更狠。事實(shí)也是如此，廣州之前1個(gè)年份（2023.5-2024.5），房?jī)r(jià)指數(shù)的跌幅是22.5%，所以，對(duì)比下來(lái)，2024.5-2025.5的房?jī)r(jià)跌幅，減弱了。但是，總之，這個(gè)房?jī)r(jià)的跌勢(shì)還是沒(méi)有止住，上面要求的“止跌回穩(wěn)”，也還是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。我想，這可能是廣州再次發(fā)出這樣的政策號(hào)召動(dòng)員大家去買(mǎi)房子的原因之一吧。

看上述廣州、香港的案例，你們說(shuō)吧：深圳應(yīng)不應(yīng)該一刀切、無(wú)差別、全面、徹底地解除房地產(chǎn)干預(yù)政策？

來(lái)看深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)，同樣是上述指數(shù)。深圳在2024年5月放寬了限購(gòu)政策，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)是99.34點(diǎn)，到今年5月是96.02點(diǎn)，1年時(shí)間跌了3.3%，也正式跌破了去年9月的低點(diǎn)（96.19點(diǎn)）。深圳自去年9月以來(lái)的市場(chǎng)反彈維持了7個(gè)月，比廣州強(qiáng)，但整體還是一個(gè)下跌市，依然也不能說(shuō)“止跌回穩(wěn)”了。

從廣深5月的樓價(jià)跌幅來(lái)看，一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論浮出來(lái)了：去年9月史詩(shī)級(jí)的扶持股市樓市的刺激政策，效力結(jié)束了，已是強(qiáng)弩之末。和當(dāng)時(shí)的香港“撤辣”之后的走勢(shì)，一模一樣。階段性反彈之后，是繼續(xù)下跌的中繼。

從目前的政策思路看，我先前在視頻號(hào)里講到的，5月拐頭只是開(kāi)始，6月會(huì)加速下跌。因?yàn)?，?dāng)前唯一能夠阻止樓市繼續(xù)下跌的力量，只有政策，但是沒(méi)有政策。

對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，答案不需要再?gòu)U話(huà)了：應(yīng)該立即、馬上、一刀切、無(wú)差別、全面、徹底地解除所有的房地產(chǎn)干預(yù)政策，而且，即便是解除了，房?jī)r(jià)還是穩(wěn)不住，但是會(huì)平滑很多，老百姓的財(cái)富不會(huì)蒸發(fā)得那么快了。

有的人會(huì)把這個(gè)理解為“救樓市”，我再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍：我反對(duì)這樣的表述，撤除所有房地產(chǎn)的政策干預(yù)，不是“救樓市”，而是回顧市場(chǎng)化，把房地產(chǎn)它本身的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)還給他。執(zhí)行了10多年的限購(gòu)、限價(jià)，本質(zhì)上是政府對(duì)微觀(guān)經(jīng)濟(jì)的不當(dāng)干預(yù)，注意是微觀(guān)經(jīng)濟(jì)，就是當(dāng)?shù)卣倪@只大手普遍的都越權(quán)了。連宏觀(guān)微觀(guān)都分不清的人，只會(huì)渴望看到什么樣政策對(duì)我有利我就支持什么，而根本不具備任何邏輯思維。從2010年限購(gòu)?fù)瞥?，關(guān)于它違X的討論就沒(méi)有停止過(guò)，并不是今天在說(shuō)。

解除這些依然不夠，還需要利率的大幅下調(diào)，并不是首付，房地產(chǎn)首付再降低，已經(jīng)毫無(wú)意義，因?yàn)槿藗冎饕遣幌氡硞?。但是降低利率是有很大作用的，并且是正確的。

原因是，我們的利率太高了，無(wú)論怎么比較，它都太高了。我上次講了歐元區(qū)的案例，歐元區(qū)5月通脹率在1.9%，降息25個(gè)點(diǎn)子，這是歐元區(qū)自2024年6月以來(lái)第八次下調(diào)利率，累計(jì)下調(diào)了210個(gè)點(diǎn)子。我們5月CPI在-0.1%，LPR自去年6月以來(lái)降了3次，累計(jì)降了45個(gè)點(diǎn)子。

更多的利率比較（尤其是和我們1998年那一波大調(diào)整比較），我之前在這篇文章《》已經(jīng)闡述了。結(jié)論就是：利率降得太少了，完全不足以刺激到老百姓把錢(qián)拿出去買(mǎi)房子。你想讓大家把錢(qián)花到房子里去，就必須要認(rèn)真的考慮一個(gè)問(wèn)題：這個(gè)資金成本能不能夠被租金收益率覆蓋掉。否則，無(wú)論那個(gè)買(mǎi)家是窮是富，他都不想讓自己被別人嘲笑是“傻”。

這樣不調(diào)整，只有一個(gè)機(jī)構(gòu)受益：金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)可以延緩受到房地產(chǎn)B盤(pán)的沖擊，但是為之承擔(dān)代價(jià)的，是全體房奴。

我只能說(shuō)深圳應(yīng)該立即全面解除房地產(chǎn)不當(dāng)規(guī)管，但是它到底解除不解除、以何種形式解除、何時(shí)解除，這些我不知道。它取決于主管部門(mén)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、對(duì)政策時(shí)機(jī)的判斷，當(dāng)然，也取決于另外一個(gè)方向的力量。

這個(gè)力量就是老百姓的聲音，你們要把自己的聲音通過(guò)正常合法的途徑發(fā)出來(lái)，讓政策層更多更頻繁的聽(tīng)到，而不是一直坐在那里等待，或者是刷微信抱怨。要知道，政府部門(mén)的確有許多高人在，但是說(shuō)到底，政府部門(mén)也是由人組成的，有人就有盲區(qū)，就有利益，就有顧慮，他們有許多政策可以做的好，但也肯定有許多政策是壞政策。簡(jiǎn)言之，他們也需要得到民間的聲音。我參與過(guò)很多很多次政府部門(mén)的討論會(huì)，我深刻體會(huì)到這一點(diǎn)，民間的反饋他們非常的重視。但據(jù)我觀(guān)察，大部分粉絲似乎已經(jīng)習(xí)慣于“等靠要”，下意識(shí)認(rèn)為他們應(yīng)該出政策、不出政策就是瀆職等等，而沒(méi)有意識(shí)到自己可以有一分力量幫助促成改變這一點(diǎn)。

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