但隨著證監(jiān)會監(jiān)管問答及負(fù)面清單對資產(chǎn)的限制，2020年以后景區(qū)資產(chǎn)開展證券化逐步停止，景區(qū)資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模不足300億元。

【品橙旅游】自 2012年，華僑城集團(tuán)成功發(fā)行歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃以來，全國各地景區(qū)以入園憑證收益權(quán)、纜車收費權(quán)、觀光車收費權(quán)、管理服務(wù)費等方式，成功發(fā)行二十余單景區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

但自2023年以來，隨著國內(nèi)文旅行業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇，文旅類城投所處外部環(huán)境持續(xù)改善，文旅資產(chǎn)現(xiàn)金流狀況逐步好轉(zhuǎn)，景區(qū)資產(chǎn)通過CMBS（不動產(chǎn)抵押資產(chǎn)支持證券）等模式逐步具備了進(jìn)行盤活和證券化的條件，這無疑再次為文旅資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品創(chuàng)造了機(jī)會。

近日，中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項計劃（紅色旅游街區(qū)）成功發(fā)行，在此之前天風(fēng)-古運河資產(chǎn)支持專項計劃也順利落地，規(guī)模分別為3.21億元和6.21億元。

來源：嘉城集團(tuán)

由于CMBS項目本身并不像景區(qū)產(chǎn)生門票等類似收益，不論是歷史文化街區(qū)還是國家級旅游休閑街區(qū)，其做CMBS項目的底層資產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)作為底層物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行抵押，以商業(yè)物業(yè)的租金及運營收入現(xiàn)金流作為償付來源的資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。

3.21億元的歷史文化街區(qū)資產(chǎn)證券化

近日，中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項計劃（紅色旅游街區(qū)）成功發(fā)行，專項計劃發(fā)行規(guī)模為3.21億元，期限18年（每3年設(shè)置開放回售），優(yōu)先級票面利率2.0%。該單項目為全國首單紅色旅游街區(qū)CMBS項目、浙江省首單歷史文化街區(qū)CMBS。

實際上，早在2024年12月，中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項計劃（紅色旅游街區(qū)）就已在上交所通過審核。項目計劃管理人為中信建投證券，原始權(quán)益人為嘉城集團(tuán)，底層資產(chǎn)為嘉城集團(tuán)持有的梅灣歷史文化街區(qū)及蘆席匯歷史文化街區(qū)，該物業(yè)位于國家5A級旅游景區(qū)嘉興南湖旅游區(qū)湖畔。

2007年梅灣歷史街區(qū)整體修繕，占地面積達(dá)10.5萬平方米，總建筑面積11.4萬平方米。整個街區(qū)以禾興南路為界，分東西兩個片區(qū)，由梅灣美食城、梅灣新天地、梅灣商街、梅灣老街和商務(wù)館五大塊所組成。主要景點以梅灣古街和梅灣島、放鶴洲兩小島為主要特色。街區(qū)內(nèi)有1處全國重點文物保護(hù)單位即沈鈞儒故居，2處省級文物保護(hù)單位即汪胡楨舊居和金九避難處（含韓國臨時政府要員住址），2處市級文物保護(hù)單位即范蠡湖和朱生豪故居，1處歷史建筑即徐詒谷堂。2010年，梅灣被浙江省人民政府公布為省級歷史文化街區(qū)。

蘆席匯歷史街區(qū)于2022年正式開街，是嘉興市“月蘆文杉”片區(qū)的重要城市節(jié)點之一，以“文化+商業(yè)+旅游”的模式，建設(shè)以精品文化主題酒店、特色餐飲、文化創(chuàng)意和休閑商業(yè)為主，街區(qū)總建筑面積88419.11平方米。目前，街區(qū)年游客接待量超200萬人次。

嘉城集團(tuán)負(fù)責(zé)嘉興市南湖旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)和日常運營，其中旅游板塊經(jīng)營開發(fā)的旅游資源有南湖、環(huán)城河、梅灣街歷史街區(qū)、月河歷史街區(qū)、蘆席匯歷史街區(qū)等。 2024年嘉城集團(tuán)適應(yīng)營收182.24億元，毛利率為12.30%。其中，旅游產(chǎn)業(yè)收入為5.61億元，毛利率為53.30%。

6.20億元國家級旅游休閑街區(qū)資產(chǎn)證券化

2023年4月，無錫市梁溪文旅發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司江蘇古運河投資集團(tuán)有限公司成功在上海證券交易所發(fā)行天風(fēng)-古運河資產(chǎn)支持專項計劃，這是全國首單國家級旅游休閑街區(qū)CMBS。

江蘇古運河投資集團(tuán)有限公司作為無錫古運河風(fēng)貌區(qū)內(nèi)各個景點及周邊域規(guī)劃、建設(shè)發(fā)展的重要載體，擁有古運河風(fēng)貌區(qū)內(nèi)所旅游景區(qū)資源的特許運營管理權(quán)，是無錫市旅游景區(qū)開發(fā)建設(shè)的龍頭企業(yè)之一，其核心旅游資源包括無錫南禪寺、清名橋歷史文化街區(qū)等多個景區(qū)項目。2024年，江蘇古運河投資集團(tuán)有限公司實現(xiàn)營業(yè)收入7.61億元，同比下降63.06%；歸屬于母公司所有者的凈利潤1.28億元，同比下降78.67%。

天風(fēng)-古運河資產(chǎn)支持專項計劃是以清名橋歷史文化街區(qū)作為資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模6.20億元，期限18年（3+3+3+3+3+3），其中優(yōu)先A級資產(chǎn)支持證券信用級別為AAA，發(fā)行利率3.79%，優(yōu)先B級資產(chǎn)支持證券信用級別為AA+，發(fā)行利率4.19%。

清名橋歷史文化街區(qū)內(nèi)目前擁有國家、省、市級文保單位19處、牌坊8座、其他文物遺存17處。清名橋歷史文化街區(qū)入選文化和旅游部公布的首批國家級旅游休閑街區(qū)名單、第二批國家級夜間文化和旅游消費集聚區(qū)，同時清名橋歷史文化街區(qū)還是國家4A級旅游景區(qū)。

該項目的底層資產(chǎn)是蘇古運河投資集團(tuán)有限公司所擁有的地處無錫市梁溪區(qū)清名橋歷史文化街區(qū)，包括位于南下塘街、南長街、清名橋街、伯瀆港、大窯路等共計219處商業(yè)服務(wù)、商業(yè)、金融、信息用途房地產(chǎn)，以及江蘇南禪寺企業(yè)管理發(fā)展有限公司所擁有的周邊16個停車場。差額支付承諾人是無錫市城南建設(shè)投資發(fā)展有限公司，實際融資人為梁溪文旅發(fā)展集團(tuán)有限公司。

當(dāng)前，天風(fēng)-古運河資產(chǎn)支持專項計劃目標(biāo)資產(chǎn)的運營模式主要是通過對外出租實現(xiàn)收益，物業(yè)共有18個簽約客戶，已簽約面積為39701.35平方米。其中，租賃面積排名第一的租戶占已租面積的比例為47.40%，租賃面積排名第二的租戶占已租面積的比例為21.81%。

不論是中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項計劃（紅色旅游街區(qū)）還是天風(fēng)-古運河資產(chǎn)支持專項計劃，其增信方式、交易結(jié)構(gòu)等與景區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品并沒有較大的差別，但這兩單旅游街區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品均是以背后的城投為基礎(chǔ)。

實際上，這兩單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品所依據(jù)的政策正是《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）。《意見》中明確指出：重點盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)，就包括旅游資產(chǎn)在內(nèi)。通過發(fā)行債券等方式，為符合條件的國有資本投資、運營公司盤活存量資產(chǎn)提供中長期資金支持。

面對如此政策機(jī)遇，是否會引發(fā)包括204個國家級旅游休閑街區(qū)和1200余片歷史文化街區(qū)發(fā)行資產(chǎn)證券化的熱潮呢？

顯然，不會。

根據(jù)《意見》要求：根據(jù)實際工作需要，在全國范圍內(nèi)選擇不少于30個有吸引力、代表性強(qiáng)的重點項目。其目的防止造成“一哄而上”的現(xiàn)象。而且試點項目，自然不會全部是旅游項目。但上述兩單旅游街區(qū)成功發(fā)行資產(chǎn)證券化的路徑，無疑為相關(guān)旅游街區(qū)提供了可借鑒的融資途徑。

（梁青 本文僅代表個人觀點，與平臺無關(guān)）