最近，深圳保障房政策頻出，淘哥從中發(fā)現(xiàn)一個趨勢：政府正進一步放寬保障房上車門檻，不斷拓展民生保障的包容邊界，讓深圳的城市發(fā)展成果更全面、更公平惠及更多市民。

1、5月12日，寶安區(qū)住建局人才房配售通告，四房新增第六隊列，本科學歷+四人家庭（2個未成年子女）即可申請。

等于深圳人才房政策再次松綁，降低了四房申購門檻。

2、6月12日，深圳市住房和建設局安居型商品房配售通告，三房無障礙住房面向領軍人才、四人及以上庫內(nèi)家庭配售。

之前無障礙住房都是優(yōu)先面向有殘疾人/滿60周歲老年人的家庭配售，本次通告等于降低了無障礙住房申請條件。

其實，深圳保障房松綁不是今年才發(fā)生的事情，而是最近2-3年的常態(tài)化趨勢。

01.

深圳保障房科普

配售房政策出臺

安居房/人才房等不再新建

先科普一下，深圳的保障房有“租房”、“住房”兩個體系，我們在此只討論“住房”。

深圳目前的保障住房有3種：安居房、人才房、共有產(chǎn)權房。

從產(chǎn)權看，安居房和人才房，10年后可取得完全產(chǎn)權上市流通，共有產(chǎn)權房只有50%產(chǎn)權，滿5年可轉讓給符合申請條件的對象。

從定價看，人才房約為周邊商品房6折，安居房和共有產(chǎn)權房約為周邊商品房5折。

從申購條件看，人才房和共有產(chǎn)權房只要戶口、學歷、年齡、家庭人數(shù)符合特定條件即可申購；安居房則是輪候庫中的家庭才能申請。

而未來，以上幾種保障住房都將退出歷史舞臺。

根據(jù)5月28日發(fā)布的《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市保障性住房規(guī)劃建設管理辦法（修訂征求意見稿）》，未來，深圳的保障住房只有一種——配售型保障性住房（以下簡稱配售房）。

劃重點：目前的保障住房，安居房、人才房、共有產(chǎn)權房，賣完就不再新建了，以后想買保障住住房，只能買配售房。

配售房有三大特點：1、現(xiàn)房配售、符合特定條件即可申購（主要為深戶+5年社保+無自有住房）；2、封閉管理，不得上市交易，禁止變更為商品住房；3、簽訂買賣合同滿三年后，可以轉讓給符合條件的對象，超過一年無人購買，主管部門按每年折舊1%回購。

劃重點：封閉管理，這意味著，目前市場上的安居房和人才房，是能買到可取得完整產(chǎn)權保障房的最后機會。

搞清楚了深圳保障住房的類別，我們再接著看政策上的變化。

02.

從本科到大專到常態(tài)化配售

深圳人才房門檻越來越低

深圳目前的保障住房中，人才房配售最頻繁、政策變動最多，有以下幾個關鍵節(jié)點：

2022年11月，深圳第一批人才房，只有一個申購隊列，主要申請條件為深戶+本科+3年社保，單身需要滿35周歲。

2023年2月，第二批人才房增加第二隊列，共同申請人可以是非深戶，單身申購年齡放寬至滿30周歲。

2023年8月，深圳人才房申購條件大幅放寬：1、學歷從本科降低到全日制?？?；2、沒有學歷也沒關系，滿足以下條件也能申購：中專+高級技師、拿過世界級國家級競賽獎項、市級以上技術能手、獲得過政府表彰等；3、符合條件的3人家庭也可以申請3房（之前是4人及以上）。

等于基本拿掉了學歷限制，大幅放寬了3房的人口限制。

直到2025年，深圳人才房歷經(jīng)多次松綁，迎來了終極寬松階段：開始實行常態(tài)化銷售。

何為常態(tài)化銷售？即集中選房2-3次結束后如有剩余房源，不再發(fā)布配售通告，也不再搖號，到現(xiàn)場可以直接認購選房，和賣商品房差不多。

為什么深圳人才房申購條件一放再放？原因很簡單：太難賣了。

2022年深圳首批人才房共約4422套房源，最終僅約1930套被選定，去化率僅約 43.65%。

2023年政策接連+大力松綁后，去化大幅回升，全年配售約1.5萬套人才房，售出約1.4萬套，整體去化率超90%。

2024年，深圳人才房又陷入滯銷，全年推出約1.01萬套，僅售出約4355套，整體去化率大幅下滑至約43%。

直至今年很多項目去化情況也不理想，所以政策一直放寬至新增第六隊列+常態(tài)化銷售。

縱觀深圳人才房的配售歷程，基本遵循這樣一個規(guī)律：去化難-政策放寬-效果不顯著-政策大力松綁-去化回升-政策效果邊際遞減-再次放寬-直至幾乎沒有寬松空間。

03.

商品房也在一路松綁

預判：深圳肯定會取消限購

時間大概率是9月前

其實，深圳人才房不是孤立的運行體系，如果對深圳樓市足夠了解，會發(fā)現(xiàn)人才房和商品房在政策趨勢上保持了一致。

回顧深圳漫長的救市路，同樣有幾個關鍵節(jié)點：

2023年4月，取消二手房指導價。

2023年11月，二套首付降為4成，取消750萬豪宅線。

2024年2月，松綁限購，深戶不需要3年社保、非深戶5改3。

2024年5月，再度松綁限購，除福田、南山、羅湖、寶安西鄉(xiāng)+新安街道，其它各區(qū)劃為非限購區(qū)。

2024年9月，深戶買房無需社保、非深戶核心區(qū)1年社保、取消限售、首套/二套首付分別降至15%、20%。

深圳商品房政策一松再松，和人才房是同樣的原因：太難賣了。

2022年，深圳樓市在嚴厲的限購+限售+二手房指導價政策下，急轉直下，到2023年1月，二手房月度成交不足2000套，和冰封無異。

此后，深圳在連續(xù)救市之下，成交量有所回升，但依然不溫不火，直到去年9.29史詩級救市后 ，二手房成交連續(xù)3個月攀升，每月都超過了8000套，效果非常顯著。

但從最新數(shù)據(jù)看，經(jīng)歷2025年小陽春后，深圳二手房成交又開始連續(xù)下降，進入政策效果邊際遞減階段。

縱觀深圳商品房的救市歷程，基本也遵循這樣一個規(guī)律：去化難-政策放寬-效果不顯著-政策大力松綁-去化回升-政策效果邊際遞減。只和人才房差了一步：再次放寬、直至幾乎沒有寬松空間。

那么，深圳會取消樓市一切限制嗎？ 先看個最近刷屏的消息：廣州全面取消限購、限售、限價。

這其實是一個舊聞，廣州一年前就全部放開了樓市限制，為什么現(xiàn)在又大肆報道？因為又到需要救市的時候了。

伴隨國際形勢的不明朗，四大一線城市樓市再次出現(xiàn)下跌趨勢——5月份，北上廣深新房銷售價格同比下降1.7%、二手房價格同比下降2.7%，再加上去年9月的救市政策效力逐漸褪去，全國急需開啟新一輪救市。

基于這個大背景，淘哥的觀點非常明確：深圳肯定會取消限購，時間大概率是9月前。

04.

安居房前景猜想

放寬申購+政府回購

政府一直松綁商品房，是為了在“房住不炒”的大基調(diào)下，適應市場變化，納入更多適配性需求，維持樓市健康發(fā)展。政府 連續(xù)放寬人才房申購條件，表面看是去庫存，背后實質(zhì)是動態(tài)調(diào)整供需適配，避免資源浪費。

那么，安居房呢？

看一組數(shù)據(jù)：2024年到2025年4月，深圳合計配售約2.8萬套安居房，售出約3895套，后續(xù)待配售安居房還有約1.5萬套。

這么多安居房，如果不能適時賣出，其民生保障功能就無法充分發(fā)揮，有需求的市民也無法享受到民生保障福利，該何去何從？

淘哥認為，深圳安居房整體庫存量較大，2025年又是新增供應大年，為了充分釋放民生功能、惠及更多市民，今年很可能會出臺適度寬松的政策，助力安居房去化。

具體如何助力？同樣都是保障性住房，參考人才房去庫存解決方案，淘哥認為，安居房接下來有兩個方向：

一是政策松綁。

安居房去化難，外界因素主要有兩個：1、輪候庫已于2023年8月1日關閉，新生購買力無法進入。2、輪候庫中的家庭需求和一些產(chǎn)品存在錯配。

淘哥之前了解到，深圳目前輪候庫官方公布的選房家庭是18萬，而深圳某在售安居房，首批產(chǎn)品成交數(shù)據(jù)顯示，高達約38%的客戶在輪候庫中排名15萬以后。

這說明很多早期進入輪候庫里的家庭，購買意愿或者購買能力并不是很強。

為了讓安居房價值得到真正體現(xiàn)，把機會留給需求真正適配的家庭，放寬安居房申購門檻，甚至打破安居房對戶籍的限制，這種政策上的轉變不是沒有可能。

比如逐步放寬申購條件，納入新市民、青年群體，或者允許非深戶通過社保年限申請，擴大需求基礎。

二是政府批量回購，也可能定向給到企業(yè)，大體量項目可能性更大。

上周六（6月14日），福田住房和建設局發(fā)布的安居景賢閣人才房配售通告，就有一個最新變化：本批次住房選房結束后如有剩余房源，政府可以購買剩余房源作為租賃住房使用。

此政策或許也會延續(xù)到安居房，既能消化庫存，又能避免公共資源浪費。不過假如真的政府批量回購，或者定向給到企業(yè)，更可能是針對大體量供應項目。

比如2760套的龍崗龍棲華府，2531套的白石塘站地鐵上蓋項目，3640套的南山前海山樾灣花園，合計約4000套的坪山昂鵝車輛段上蓋項目等。

結語：

2019年8月18日發(fā)布的先行示范文件提出，“民生幸福標桿”是深圳五大戰(zhàn)略定位之一，而住房問題則是深圳構建示范、標桿、民生幸福之城的重要一環(huán)。

近幾年，包括人才房、安居房在內(nèi)的大量保障房入市，就是為了緩解深圳住房自有率低、住房成本高的問題，盡可能實現(xiàn)“居者有其屋”的理想。

從這個層面看，其實深圳人才房的政策變化與突破， 其深意遠不止于盤活存量房源，更在于重塑城市歸屬感的根基——為更多有意愿、有能力留在深圳打拼的年輕人，提供 低成本安家機會。

如果安居房也能延續(xù)人才房的政策方向，放寬申購條件、甚至打破戶籍限制，那很多家庭在深圳安家會更加容易。到時候， 深圳就不再是外來打拼者的第二故鄉(xiāng)，而是真的可以實現(xiàn)“來了就是深圳人”。