中國城市正在迎來一場新的變革。

2025年5月，隨著《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（以下簡稱《意見》）重磅出臺(tái)，更大規(guī)模的存量更新行動(dòng)拉開大幕。這份由中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)的文件，要求轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實(shí)施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

這份《意見》出爐，意味著城市發(fā)展將以“四好”建設(shè)（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)）為行動(dòng)綱領(lǐng)，“拆”字當(dāng)頭的開發(fā)模式將成為歷史，取而代之的是對現(xiàn)有建筑的智慧升級、對歷史遺存的精準(zhǔn)保護(hù)，以及讓中國建筑長一張“中國臉”的文化自信。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)自2021年起聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)、清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等機(jī)構(gòu)，已連續(xù)四年推出“明日之城”城市更新年度策劃，今年第五屆活動(dòng)如期啟動(dòng)。

本期內(nèi)容專訪全國工程勘察設(shè)計(jì)大師、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、北京建筑大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院特聘院長張杰，圍繞城市更新過程中的房地產(chǎn)開發(fā)、土地財(cái)政以及對文化遺產(chǎn)和城市特色保護(hù)等問題展開了深入探討。

（全國工程勘察設(shè)計(jì)大師、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、北京建筑大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院特聘院長張杰）

張杰教授深耕城市保護(hù)更新領(lǐng)域的科研、教學(xué)和實(shí)踐工作30余年，他創(chuàng)新提出“文綠融合”的中國城市老舊片區(qū)保護(hù)更新理論、方法與技術(shù)體系，并用于很多項(xiàng)重要更新工程，榮獲中外多項(xiàng)大獎(jiǎng)，其中景德鎮(zhèn)系列更新項(xiàng)目受到了國際最高建筑獎(jiǎng)普利茲克獎(jiǎng)得主克里斯蒂安·德·包贊巴克（Christian de Portzamparc）、中國科學(xué)院與中國工程院院士等國內(nèi)外同行專家的廣泛認(rèn)可。

他先后主持完成了福州三坊七巷、景德鎮(zhèn)陶陽里和陶溪川、清華大學(xué)南口全國重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室基地等老舊片區(qū)保護(hù)更新重大工程，獲英國皇家建筑師學(xué)會(huì)國際建筑杰出獎(jiǎng)，美國建筑師協(xié)會(huì)城市設(shè)計(jì)優(yōu)異獎(jiǎng)，德國國家設(shè)計(jì)建筑金獎(jiǎng)，法國巴黎DNA設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，聯(lián)合國教科文亞太遺產(chǎn)保護(hù)杰出獎(jiǎng)、創(chuàng)新獎(jiǎng)等。因“在快速城鎮(zhèn)化背景下為亞洲遺產(chǎn)保護(hù)做出的突出貢獻(xiàn)”，他被授予國際古跡遺址理事會(huì)終身榮譽(yù)會(huì)員，成為中國唯一獲此殊榮的專家。

城市更新要留住歷史文脈

鳳凰網(wǎng)：從您個(gè)人經(jīng)歷來看，城市更新保護(hù)工作經(jīng)歷了哪些階段變化？

張杰教授：第一個(gè)階段是在新中國成立后到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期。當(dāng)時(shí)為了支撐中國的工業(yè)化和現(xiàn)代化進(jìn)程，國家提出“先生產(chǎn)、后生活”的口號(hào)，在城市建設(shè)、住宅基礎(chǔ)設(shè)施方面的資金投入非常有限，更新項(xiàng)目也很少，但政府為了改善城市居民生活條件，還是開展了一些城市更新民生工程，比如北京龍須溝整治工程。隨著人口的增加，到1970年代后期住房已十分緊張，居住條件也很差。

第二個(gè)階段始于改革開放后。為了解決住宅短缺問題，國家推行了一系列的住宅制度改革，并于上世紀(jì)90年代初引入市場開發(fā)機(jī)制，住房市場化改革正式啟幕。伴隨市場化的高歌猛進(jìn)，地價(jià)隨之上升，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，城市開始大規(guī)模開發(fā)建設(shè)更多的住宅、商務(wù)寫字樓、現(xiàn)代化綜合消費(fèi)中心。特別是在2002年土地招拍掛制度出臺(tái)后，由于土地開發(fā)帶來巨額的經(jīng)濟(jì)收益，大量傳統(tǒng)住宅區(qū)被拆除，引發(fā)了對城市文化和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的嚴(yán)重沖擊。

我們團(tuán)隊(duì)從90年代初開始介入城市更新保護(hù)工作，比如1993年與北京市文物局、東城區(qū)規(guī)劃局合作“國子監(jiān)地區(qū)保護(hù)規(guī)劃”工作。當(dāng)時(shí)除了重點(diǎn)的文物保護(hù)單位，其他大量青磚灰瓦的四合院建筑都面臨著被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

但我認(rèn)為，這些破敗民居所組成的傳統(tǒng)風(fēng)貌集中片區(qū)與傳統(tǒng)街巷，有著重要的歷史文化價(jià)值，是北京老城的歷史根脈。于是我們顛覆原有拆除決策，將保護(hù)視野拓展到街區(qū)整體，探索小規(guī)模的改造的方式來推進(jìn)工作。我?guī)е鴮W(xué)生以院落為單元，詳細(xì)調(diào)查了所有建筑的歷史風(fēng)貌及住戶信息，通過對結(jié)構(gòu)安全和社會(huì)人文價(jià)值進(jìn)行評估，制定出完整的街區(qū)保護(hù)與更新要素識(shí)別分析圖，并在全國最早提出“一屋一策”微更新方案。比如我們會(huì)給民居歸納分類，如果是一類歷史建筑，即便它非常破敗已經(jīng)是危房，但它非常重要，那就不能拆除，而應(yīng)開展小規(guī)模、漸進(jìn)式的分類保護(hù)整治?；诖耍易珜懥恕短角蟪鞘袣v史文化保護(hù)區(qū)的小規(guī)模改造與整治——走“有機(jī)更新”之路》這篇文章，后來被《城市規(guī)劃》評為40年40篇影響中國城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)程的優(yōu)秀論文。

第三階段自2006年開始（核對十一五綱要的時(shí)間）。當(dāng)年，“十一五”規(guī)劃《綱要》將“國家歷史文化名城（鎮(zhèn)、村）等保護(hù)和利用設(shè)施建設(shè)”列為公共文化建設(shè)重點(diǎn)工程，國務(wù)院辦公廳將“歷史文化名城和歷史文化街區(qū)、村鎮(zhèn)保護(hù)條例”列入立法項(xiàng)目并于2008年正式頒布《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》，標(biāo)志著我國城市更新從“大拆大建”到注重歷史文脈延續(xù)的新轉(zhuǎn)變。在這一時(shí)期，我們團(tuán)隊(duì)參與了福州三坊七巷、濟(jì)南大明湖、南京老城南等歷史建筑保護(hù)項(xiàng)目，通過微更新和微循環(huán)的技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)了老舊街區(qū)的整體保護(hù)與再生利用。

第四個(gè)階段是黨的十八大以來至今，我國城市更新與文脈保護(hù)工作進(jìn)入有機(jī)融合的全新階段，更加強(qiáng)調(diào)城市更新中文化傳承、生態(tài)修復(fù)、空間重塑、功能提升、產(chǎn)業(yè)升級等多個(gè)維度的全方位整合，推動(dòng)城市綜合發(fā)展能級的提升，讓城市真正成為承載群眾美好生活的有機(jī)生命體。我們團(tuán)隊(duì)完成的景德鎮(zhèn)陶溪川與陶陽里、晉江五店市等保護(hù)更新項(xiàng)目，可以說是這一時(shí)期的一些典型代表。

鳳凰網(wǎng)：在城市更新項(xiàng)目中，如何梳理和展現(xiàn)街區(qū)的文化脈絡(luò)？

張杰教授：每一個(gè)城市、每一條街區(qū)都有著特定的形成背景和文化景觀，是歷史的“活化石”。因此歷史文化名城和街區(qū)的保護(hù)，要下足“繡花”功夫。在進(jìn)行城市更新時(shí)，首先需要深入開展“街區(qū)考古”，通過大量的調(diào)查研究，梳理街區(qū)的地域環(huán)境、文物古跡、建筑風(fēng)格、格局變化，甄別真實(shí)的價(jià)值載體，比如通過考古學(xué)的方式認(rèn)定建筑的年代和用途。同時(shí)，歷史城市與街區(qū)的資料大多不見于史書，要充分發(fā)揮當(dāng)?shù)鼐用窈臀幕瘣酆谜叩牧α?，挖掘街區(qū)的文化特色和時(shí)代風(fēng)貌，賦予其更為清晰的文化脈絡(luò)，為后續(xù)的保護(hù)整治利用工作提供依據(jù)。

鳳凰網(wǎng)：此次《意見》提出的八項(xiàng)主要任務(wù)之一，是“加強(qiáng)既有建筑改造利用”。在城市更新中，怎樣理解“留改拆”理念？

張杰教授：2021年，“十四五”規(guī)劃《綱要》提出“加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)”；國務(wù)院印發(fā)《2030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》，提出城市更新要落實(shí)綠色低碳要求，“杜絕大拆大建”；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》。由此，城鄉(xiāng)更新從過去的“拆改留”進(jìn)入“留改拆”新模式。這是政府管理理念的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)在城市更新中盡可能多的“留”“改”、盡可能少的“拆”，立足于保護(hù)、保留與改造提升，強(qiáng)調(diào)精細(xì)化、小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的原則。這一模式需著眼于總體策略，落實(shí)于項(xiàng)目分解、空間策略與投資運(yùn)營策略，依靠工程實(shí)施策略與適應(yīng)性政策保障，貫穿城市、片區(qū)、建筑3個(gè)層次，總體上遵循“調(diào)查評估—確定目標(biāo)—分類施策—實(shí)施保障”的“四步走”實(shí)施策略。

鳳凰網(wǎng)：在“留改拆”實(shí)踐中，如何通過空間敘事重構(gòu)實(shí)現(xiàn)歷史遺產(chǎn)的當(dāng)代價(jià)值轉(zhuǎn)化？

張杰教授：從“拆改留”到“留改拆”，這一轉(zhuǎn)變要求我們在更新過程中深入挖掘片區(qū)乃至整個(gè)城市的歷史文化，并通過詳細(xì)規(guī)劃和實(shí)施，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和品質(zhì)的提升。同時(shí)，歷史文化遺產(chǎn)的活化利用要與當(dāng)下的生活相結(jié)合，塑造城市與社區(qū)的場所精神，才能避免修而不用、保用脫節(jié)，更具生命力。以我們做過的福州三坊七巷項(xiàng)目為例，這個(gè)地區(qū)囊括了從唐代到近代的深厚歷史痕跡，包括古代“里坊制度”和眾多明清建筑，近代走出了林則徐、嚴(yán)復(fù)、林覺民、冰心等多位名人，可以說“一片三坊七巷，半部中國近代史”。我們一方面通過修舊如舊，盡量保留古調(diào)神韻，展示中國近代社會(huì)的歷史變遷和文化演變；另一方面通過適度開發(fā)，引入能夠展示福建文化的活力業(yè)態(tài)，讓古老街區(qū)成為城市的亮麗名片。前段時(shí)間我重回三坊七巷嚴(yán)復(fù)故居，體驗(yàn)了一次沉浸式游覽，看到嚴(yán)復(fù)先生所書“門前一泓水，潮至勢遲遲；不復(fù)憂流直，回瀾有石崎”，我非常動(dòng)容。我想，歷史建筑對子孫后代的文化教育意義是十分突出的。

鳳凰網(wǎng)：歷史文化老舊街區(qū)更新改造過程中，如何平衡個(gè)體利益、公共利益以及市場機(jī)制的作用？

張杰教授：政府應(yīng)將歷史街區(qū)、老舊住宅視為國家文化財(cái)富，賦予其公共產(chǎn)品的屬性，同時(shí)尊重并保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)利益。在實(shí)際操作中，需要通過合理規(guī)劃和政策銜接，將政府投入、私人利益及市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來，以解決社會(huì)問題并推進(jìn)城市更新進(jìn)程。

創(chuàng)新機(jī)制破解“錢”“地”難題

鳳凰網(wǎng)：《意見》提出“完善用地政策”。土地經(jīng)濟(jì)開發(fā)中如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)更新，增量的作用是什么？

張杰教授：土地經(jīng)濟(jì)開發(fā)的可持續(xù)性首先需要增量。一種方式是通過拆遷舊建筑、增加樓層等方式實(shí)現(xiàn)空間和質(zhì)量的增量。例如，房地產(chǎn)商通過拆遷低層建筑物并在原址上建設(shè)中高層建筑物，可以獲得利潤，這是經(jīng)濟(jì)的基本模式。

另一種方式是通過空間提質(zhì)增效，實(shí)現(xiàn)增值。比如一個(gè)建筑物或區(qū)域原來利用效率非常低，但是如果采取高質(zhì)量提升的開發(fā)方式——無論是服務(wù)配套的提升、還是商業(yè)用途的提升，可以極大提高經(jīng)濟(jì)效益，空間提質(zhì)增效的潛力就得到了釋放。

鳳凰網(wǎng)：對于老舊工業(yè)區(qū)和街區(qū)，如何加強(qiáng)居住功能并提高土地利用率？

張杰教授：街區(qū)是城市居民生活的基本單元，要以民生為導(dǎo)向，打造宜居的高品質(zhì)生活空間。在老舊工業(yè)區(qū)和街區(qū)的更新過程中，應(yīng)增加居住功能，打破原有規(guī)劃中關(guān)于非居住用地的限制，優(yōu)化資源配置，使這些區(qū)域重新煥發(fā)生機(jī)，滿足市場需求，同時(shí)也要兼顧國土空間功能規(guī)劃的彈性調(diào)整。

舉例來說，我們在做更新項(xiàng)目時(shí)，首先要解決它吸引人的地方和盈利點(diǎn)是什么、以及如何對接市場的問題。我們要改變過去房子蓋得越多越好的思維，轉(zhuǎn)變?yōu)樯w老百姓和市場需要的好房子的思維。房子是密密麻麻蓋一大堆，還是少蓋一些房子并提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的公共環(huán)境，這就重新定義了房子的品質(zhì)。我們現(xiàn)在做的幾個(gè)項(xiàng)目，都在跟地方政府、市場平臺(tái)溝通，爭取通過綜合評估實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的提升。

鳳凰網(wǎng)：《意見》提出“完善城市功能”“修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)”。如何在城市更新中平衡商業(yè)與公共空間、文化、生態(tài)等方面的發(fā)展？

張杰教授：在城市更新中，應(yīng)注重提供多元化的公共環(huán)境，如綠地、景觀、文化設(shè)施等，而非僅僅關(guān)注商業(yè)店面或住宅數(shù)量的增加。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造一個(gè)相對成熟的環(huán)境，既能吸引消費(fèi)者，也能保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值。

鳳凰網(wǎng)：在《意見》指導(dǎo)下，如何界定大更新和小更新？

張杰教授：大更新與小更新的界定并非絕對，而是取決于基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)的整體性和規(guī)模。例如，對某一條街道進(jìn)行管線改造或?qū)δ骋黄７窟M(jìn)行住宅區(qū)改造，都可能涉及到整個(gè)城市某個(gè)范圍的大更新。此外，根據(jù)經(jīng)濟(jì)需求和城市功能的變化，即使是一個(gè)小地塊的調(diào)整也有可能被視為大更新，比如日本東京六本木新城，只是一個(gè)街區(qū)更新項(xiàng)目，卻激活了整個(gè)區(qū)域的活力，成為了東京新的“城市地標(biāo)”。

鳳凰網(wǎng)：《意見》提出“健全多元化投融資方式”。您對于城市更新項(xiàng)目中的資金籌措問題，是否會(huì)考慮和利用金融工具？能否分享一些資金運(yùn)作案例？

張杰教授：在城市更新項(xiàng)目中，我們會(huì)關(guān)注如專項(xiàng)債、REITs等金融工具的運(yùn)用。目前受國家大政策影響，一些項(xiàng)目還未能完全操作，但也在尋求金融工具的介入，通過一定的策略讓資金能夠流轉(zhuǎn)起來。

歐洲有一種做法是通過改善老房子并將其轉(zhuǎn)變?yōu)橛袧摿Φ纳虡I(yè)業(yè)態(tài)，吸引人氣后出售資產(chǎn)包以獲取利潤。他們不僅賣房子本身，還賣對地方區(qū)位和房屋升值的判斷，以及改造后形成的良好業(yè)態(tài)所帶來的增值空間。

鳳凰網(wǎng)：針對當(dāng)前城市更新項(xiàng)目中的投融資情況，您還有什么建議或解決方案嗎？

張杰教授：建議研究建立一個(gè)評估機(jī)制，讓資金能夠依據(jù)一定的增值預(yù)期投入城市更新項(xiàng)目，例如容積率轉(zhuǎn)移等金融供給方式。同時(shí)，國家應(yīng)進(jìn)一步探索和優(yōu)化政企合作機(jī)制，讓國有資產(chǎn)和社會(huì)資本有效結(jié)合，推動(dòng)城市更新工作的順利進(jìn)行。

始終圍繞人的文化本性

鳳凰網(wǎng)：在城市更新和建設(shè)中，您認(rèn)為最根本的要素是什么？

張杰教授：我認(rèn)為最根本的要素是人的文化性，也就是在中國文化的熏陶下，人們內(nèi)心的需求。只有理解和尊重這種文化根基，新事物才能有真正的意義，并且能夠持續(xù)發(fā)展。

鳳凰網(wǎng)：您認(rèn)為現(xiàn)在城市更新項(xiàng)目中面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？

張杰教授：當(dāng)前面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)是進(jìn)入了存量時(shí)代，即各類建筑供給過量，尤其是商業(yè)辦公樓。因此，在進(jìn)行城市更新項(xiàng)目時(shí)，需要以市場和老百姓的實(shí)際需求為導(dǎo)向，重新定義和提升房屋品質(zhì)。城市更新的核心在“人”，而不在于“房”。

鳳凰網(wǎng)：是什么驅(qū)動(dòng)您堅(jiān)持致力于城市更新的研究和實(shí)踐？

張杰教授：我們團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持十幾年的原因主要有兩點(diǎn)：一是看到國外老城區(qū)保護(hù)的成功案例以及中國老城區(qū)所具有的獨(dú)特魅力，堅(jiān)信中國城市同樣值得保護(hù)；二是基于專業(yè)和一個(gè)普通中國人的角度，我們不應(yīng)將中國的古老建筑當(dāng)作垃圾拆除，而是要找回并展示中國建筑的特色與尊嚴(yán)，是破解千城一面的基礎(chǔ)，也是“讓中國建筑有中國臉”的設(shè)計(jì)靈感源泉所在。