中國城市正在迎來一場新的變革。

2025年5月，隨著《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）重磅出臺，更大規(guī)模的存量更新行動拉開大幕。這份由中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)的文件，要求轉變城市開發(fā)建設方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

這份《意見》出爐，意味著城市發(fā)展將以“四好”建設（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)）為行動綱領，“拆”字當頭的開發(fā)模式將成為歷史，取而代之的是對現(xiàn)有建筑的智慧升級、對歷史遺存的精準保護，以及讓中國建筑長一張“中國臉”的文化自信。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)自2021年起聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會、清華同衡規(guī)劃設計研究院等機構，已連續(xù)四年推出“明日之城”城市更新年度策劃，今年第五屆活動如期啟動。

本期內(nèi)容專訪清華同衡規(guī)劃設計研究院董事長、中國城市規(guī)劃學會常務理事袁昕，圍繞新指導綱領之下的城市更新行動，就項目規(guī)劃、資金籌措、案例分析等展開探討。

以下是部分采訪實錄：

鳳凰網(wǎng)：《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》出爐，新指導綱領之下，更大規(guī)模的城市更新行動“新”在哪里？

袁昕教授：首先城市更新行動本身并不是一個新事物。伴隨著城市的出現(xiàn)，城市的空間和功能就一直在不斷發(fā)展變化，這些發(fā)展變化，不僅是簡單的空間規(guī)模的增長和城市功能的擴展，同時也包含了既有空間的更新和功能的調(diào)整與重構，也就是我們今天說的城市更新的工作。

此次《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》中提及的城市更新行動主要任務，也都是近年來城市建設工作中努力推進的。如果說這其中“新”的要求，我認為是明確了加強支撐保障，特別是明確了要建立完善“專項規(guī)劃－片區(qū)策劃－項目實施方案”的規(guī)劃實施體系，這就突破了以往碎片化的城市更新方式，強調(diào)即使一個小小的更新改造項目也要有明確的規(guī)劃目標，也是嵌入整個體系的，促進城市結構優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市的一個重要環(huán)節(jié)。

《意見》中還突出了創(chuàng)新完善以需求為導向、以項目為牽引的城市更新體制機制，提出堅持“項目跟著規(guī)劃走、土地要素跟著項目走”的用地政策和銜接機制，這是保障項目落地實施的重要環(huán)節(jié)，畢竟城市更新不是紙上畫畫，而是要見諸行動的。最后，我們也呼吁需要更新一些老舊的規(guī)范和標準，要有一些先破后立的創(chuàng)新探索，因為城市的形態(tài)最終是由這些規(guī)范和標準塑造的。

鳳凰網(wǎng)：在確定某個商圈或某個具體項目需要做更新后，如何展開設計、規(guī)劃？

袁昕教授：更新項目與新建項目的區(qū)別，主要體現(xiàn)在更新項目運作過程中的復雜性。如果我們把新建項目比喻是在一張白紙上作畫，那么更新類的項目一上來就要面對復雜的利益沖突和社會矛盾。所以，更新類的項目都不可能延續(xù)以往的城市擴張期的項目運作經(jīng)驗和流程，需要前期投入更多的溝通和時間成本，尋求利益相關方能夠就更新的目標、過程和結果等達成共識，并且形成更加深入細致的規(guī)劃設計和實施方案，盡量避免實施過程中出現(xiàn)重大調(diào)整，導致原有的利益平衡被打破，不得不中斷施工以達成新的平衡。

例如，清華同衡在參與三里屯商圈更新過程中，先是作為街道責任規(guī)劃師開展了街道的全面體檢、尋找區(qū)域發(fā)展的空間痛點和建設短板、梳理盤點土地與建筑資源等工作。站在全局視角思考后，與街道基層政府一起深入交流，針對問題，發(fā)現(xiàn)每個更新項目發(fā)展的可能性，結合發(fā)展的目標尋找問題的解決路徑，謀劃和孵化每一個更新項目，最終通過這些更新項目為整個片區(qū)注入新的活力。

更新工作的開展重點關注兩方面的內(nèi)容，一是關注區(qū)域統(tǒng)籌更新。以往的項目開展都是由更新主體自己進行設計建設，盡量謀求項目自身的經(jīng)濟平衡?，F(xiàn)在的更新項目開始關注區(qū)域內(nèi)各種資源的統(tǒng)籌，比如建設指標等空間資源統(tǒng)籌、打破各類物理邊界的規(guī)劃設計一體化統(tǒng)籌、政府投資與社會投資結合的資金統(tǒng)籌等，統(tǒng)籌工作可以有效提高有限更新用地的利用效率和可實施性。二是開展高顆粒度更新工作。在前期工作中，對片區(qū)的用地和建筑空間，開展深入到土地權屬、具體樓棟、地上地下、經(jīng)濟效益等精細化的資源盤點，才能根據(jù)片區(qū)的需求提出具備實施條件的更新方向；在開展前期規(guī)劃工作時，就要進行高顆粒度的精細化設計，用于明確更新指標的精準分配、指導項目更新方式和路徑、梳理解決歷史遺留問題等，避免更新主體因為對建成區(qū)全局了解不夠深入，更新方案無法實施，或更新方向與城市發(fā)展方向不一致等問題。

鳳凰網(wǎng)：國外的城市更新能套用中國模式嗎？外地的城市更新項目可以復制到北京嗎？有哪些商圈或項目的更新值得借鑒和學習？

袁昕教授：城市更新既然是以項目為牽引，而每一個項目都有其特殊的情況，需要更新的建筑和空間情況不同、所有者和使用者的情況不同、利益相關者的條件和訴求不同、上位規(guī)劃要求和更新的目標不同等等，最終導致城市更新不可能歸納為幾種模式并加以簡單復制。

世界上很多城市更新的經(jīng)典案例非常值得我們學習借鑒，但因為還涉及制度上的一些根本差異等，更不能簡單套用。但是，無論是國外的經(jīng)驗還是國內(nèi)其他地區(qū)的探索，關于如何發(fā)現(xiàn)問題、評估現(xiàn)狀、建立有效的溝通機制、促進利益相關方形成更新共識、多方參與確定更新改造的目標和方案、籌措資金、開展落地實施等各個環(huán)節(jié)的工作方式和思維邏輯等，都可以給我們當前的更新工作很多有益的啟發(fā)，所以還是要打開我們的工作視野，多去總結經(jīng)驗，吸取借鑒。

在三里屯的系列更新項目中，我們也總結國際化一流商圈建設的相關經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)有一些共性的特征，比如地理位置位于城市中心區(qū)域、具有一定體量的商業(yè)集聚度、擁有商業(yè)建筑地標、采用精品百貨+大師設計獨棟品牌店的業(yè)態(tài)組成模式等。對比國內(nèi)的商圈更新，主要更新難點在于土地制度的差別，導致我們完整連續(xù)的更新土地資源比較稀缺，用于建設標志性單體建筑、獨立的品牌之家的機會較少。同時御用大師的單體建筑設計，與國內(nèi)的規(guī)劃要求、風貌協(xié)調(diào)、消防規(guī)范等本土化標準相互配合等，這些問題也是通過我們的責任規(guī)劃師的工作加以化解的。所以，在城市更新的新階段，規(guī)劃師的價值也在被重塑，規(guī)劃師不僅要像以往那樣靠設計圖紙創(chuàng)造價值，而且更要通過專業(yè)的溝通和綜合統(tǒng)籌能力，讓大家的愿景變成圖紙并通過協(xié)調(diào)各方力量讓圖紙變成現(xiàn)實，規(guī)劃師花在圖紙以外的時間和精力已經(jīng)遠遠大于圖紙工作了。

鳳凰網(wǎng)：針對資金籌措難題，REITs、專項債等工具在更新項目中落地效果參差，如何優(yōu)化金融產(chǎn)品與項目周期的匹配？

袁昕教授：城市更新雖然是以項目為牽引的，但如果只將每一個更新項目當作獨立的項目謀求自身經(jīng)濟平衡，就失去了城市更新作為城市新發(fā)展方式的意義，忽略了其對城市發(fā)展轉型和功能調(diào)整的作用。因此，城市更新項目的業(yè)主必須和城市政府形成一致行動人和利益共同體，項目資金既不太可能全部來自于業(yè)主也不可能全部來自于城市政府，而是政府與市民的密切合作，資金和政策配合推進。

鳳凰網(wǎng)：請分享近期您和您的團隊重點在做的項目，以及在工作中遇到難題、找到解決辦法、取得成就等過程，可以舉一兩件有意思的事。

袁昕教授：更新項目可以在復雜的工作中創(chuàng)造出更多的可能性，通過對存量空間的深度盤點，可以發(fā)現(xiàn)很多機會。

比如，我們主導的三里屯“L地塊”更新項目，最開始是為了給工體配建小型消防站而尋找一塊合適的土地，但責任規(guī)劃師團隊在和街道進行深入搜索的時候，竟然能夠在這么核心的地區(qū)發(fā)現(xiàn)一塊“無主”的土地，是歷史上在周邊用地開發(fā)建設過程中，因為問題復雜而被各家放棄的土地。用地面積雖然僅有4000平米，最窄的地方只有6.53米寬。但在北京的城市核心區(qū)，也是寸土寸金啊。最終這里成了消防站最佳的選址，同時也解決了街道其他公共空間需求無處安置的問題，社區(qū)活動中心等項目也落在這個“L地塊”上。用地周邊的復雜情況為項目協(xié)調(diào)和方案設計增加了更多的設計難度和溝通成本，和它相鄰的用地分屬8個不同的業(yè)主，涵蓋商業(yè)、商務辦公、酒店、公寓、居住等多種類型，規(guī)劃師在規(guī)劃設計具體建筑方案的同時，周邊地塊也都提出了一些道路、出入口等共建共享的想法，這反而讓這個被遺棄的地塊的更新與周邊既有小區(qū)和建筑的使用形成聯(lián)動，大家最大化的共享資源，相互支持，通過一體化的規(guī)劃設計，完成整體的功能布局、公共空間、建筑立面等的優(yōu)化，形成多贏的局面，“L地塊”也從一個獨立的小更新項目發(fā)展成片區(qū)更新，為片區(qū)發(fā)展創(chuàng)造了更多可能性。

鳳凰網(wǎng)：您如何看待城市更新的前景？

袁昕教授：城市更新不是一場短暫的行動。既然城市更新是伴隨著城市發(fā)展而存在的，那么它也一定會持續(xù)伴隨著城市的發(fā)展而發(fā)展下去。

城市更新雖然看似更新的是城市空間環(huán)境，主要表現(xiàn)為建筑物因為結構壽命臨近或者使用壽命的終結而做的拆除重建，但城市更新不是為了更新而更新，城市更新的目的和動力主要是為了促進城市經(jīng)濟和活力，讓城市空間的使用能夠與時俱進，更好的匹配城市經(jīng)濟和社會的發(fā)展需求，最終實現(xiàn)的是城市煥新，煥新城市的精神面貌、煥新城市的發(fā)展方式、煥新城市文明。如同前幾次工業(yè)革命一樣，重大的技術突破和產(chǎn)品創(chuàng)新都會重構區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)空間關系，改變城市的空間結構和形態(tài)。

未來，人工智能推動的新技術革命帶來的生產(chǎn)力大幅提升必將深刻改變?nèi)祟惿鐣纳a(chǎn)方式和生活方式，城市空間環(huán)境的更新也必然要適應并支撐新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，轉變發(fā)展方式，調(diào)整空間結構和形態(tài)，滿足人類社會的發(fā)展需求。