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房?jī)r(jià)跌出30%大底后,歷史告訴我們:反彈只會(huì)遲到不會(huì)缺席!

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"當(dāng)別人恐懼時(shí)我貪婪"——巴菲特這句投資箴言放在當(dāng)下的樓市再合適不過(guò)。最近珠江新城某套江景房掛牌價(jià)跌破10萬(wàn)/㎡的消息,像一顆深水炸彈在朋友圈炸開(kāi)了鍋。要知道這個(gè)板塊2021年巔峰時(shí)期可是創(chuàng)下過(guò)25萬(wàn)/㎡的天價(jià)!但你知道嗎?這種"腰斬式"下跌在全球樓市史上并不罕見(jiàn),而每次的結(jié)果都驚人的相似...

先看幾個(gè)活生生的例子:2008年美國(guó)次貸危機(jī)時(shí),房?jī)r(jià)像自由落體般暴跌40%,當(dāng)時(shí)無(wú)數(shù)人高呼"房地產(chǎn)已死"。結(jié)果呢?四年后市場(chǎng)滿(mǎn)血復(fù)活,如今全美房?jī)r(jià)中位數(shù)已突破歷史新高。首爾的故事更傳奇,1997年亞洲金融風(fēng)暴讓房?jī)r(jià)跌穿地板價(jià),可誰(shuí)能想到二十年后,首爾公寓均價(jià)竟站上12萬(wàn)人民幣/㎡,把東京巴黎都甩在身后。就連西班牙這個(gè)"歐豬五國(guó)"成員,2008年崩盤(pán)暴跌30%后,也在2014年開(kāi)啟反彈模式,累計(jì)漲幅超過(guò)35%。

把鏡頭拉回國(guó)內(nèi),這輪調(diào)整從2021年5月算起已持續(xù)整整四年。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)累計(jì)下跌13.5%,二手房更慘烈——廣州珠江新城、杭州未來(lái)科技城等昔日"神盤(pán)"跌幅普遍超過(guò)30%,燕郊、惠州等環(huán)一線(xiàn)區(qū)域直接腰斬。但最近三個(gè)月出現(xiàn)個(gè)有趣現(xiàn)象:雖然房?jī)r(jià)還在跌,但跌速明顯放緩。特別是上海、杭州等城市,由于高端項(xiàng)目集中入市,5月新房?jī)r(jià)格同比分別上漲5.9%和1.6%,就像寒冬里突然冒出幾株綠芽。

庫(kù)存這個(gè)"堰塞湖"也在悄悄泄洪。住建部最新報(bào)告顯示,全國(guó)商品房待售面積連續(xù)三個(gè)月下降,5月單月就減少715萬(wàn)㎡。開(kāi)發(fā)商們學(xué)乖了,2023年新開(kāi)工面積同比驟降40%,這相當(dāng)于主動(dòng)給市場(chǎng)"斷供"。配合著史上最寬松的購(gòu)房政策——首付15%、房貸利率3.3%、取消限購(gòu)...這些組合拳正在慢慢起效。

但別急著all in!樓市分化比股市還殘酷。高盛最新研報(bào)預(yù)測(cè),今年全國(guó)房?jī)r(jià)可能還有10%下行空間,但北京、上海等核心城市會(huì)率先企穩(wěn)。而那些人口持續(xù)流出的三四線(xiàn)城市,庫(kù)存去化周期仍高達(dá)30個(gè)月以上。這就好比炒股,茅臺(tái)和ST股能一樣嗎?

有個(gè)真實(shí)案例特別耐人尋味:深圳灣某豪宅項(xiàng)目,2021年最高掛牌價(jià)28萬(wàn)/㎡,去年跌到15萬(wàn)無(wú)人問(wèn)津??勺罱齻€(gè)月,同戶(hù)型成交價(jià)悄然回升到18萬(wàn),中介朋友透露"抄底的外企高管突然多了起來(lái)"。這不禁讓人想起《大空頭》里那個(gè)經(jīng)典場(chǎng)景——當(dāng)所有人都在拋售時(shí),聰明的錢(qián)已經(jīng)開(kāi)始悄悄布局。

歷史從不簡(jiǎn)單重復(fù),但總是押著相似的韻腳。2008年萬(wàn)科喊出"拐點(diǎn)論"時(shí),多少人嗤之以鼻?結(jié)果次年房?jī)r(jià)就開(kāi)啟十年長(zhǎng)牛。如今政策底、市場(chǎng)底、情緒底三重疊加,或許正如管清友所說(shuō):"當(dāng)菜場(chǎng)大媽都開(kāi)始討論房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲不動(dòng)時(shí),轉(zhuǎn)機(jī)往往就在不遠(yuǎn)處。"

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