文｜鄧浩志

最近，瑞銀發(fā)表了一份中國(guó)住房調(diào)查報(bào)告，其核心觀點(diǎn)有以下幾條：

我國(guó)購(gòu)房意愿繼續(xù)回落，最近調(diào)查顯示，無(wú)購(gòu)房意愿的受訪者比例為 48%，達(dá)到 11 年來(lái)的歷史最高點(diǎn)。在目前租房人群中，73% 的人更傾向于租房。分城市看，一線城市購(gòu)房意愿基本穩(wěn)定，相比 24 年 9 月份反而有所上升。但二三線城市購(gòu)房意愿出現(xiàn)了明顯回落。

一二三線城市二手房?jī)r(jià)，分別回落到 21、18、16 年水平。

42% 的人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。僅 15% 的受訪者認(rèn)為未來(lái) 12 個(gè)月房?jī)r(jià)會(huì)上漲。對(duì)于房?jī)r(jià)觸底時(shí)間，29% 的人認(rèn)為在 2025 年，44% 的人認(rèn)為在 26 年，28% 的人認(rèn)為在 27 年及以后。

接近半數(shù)家庭房產(chǎn)處于賬面虧損狀態(tài)。47% 的受訪者表示他們房子的現(xiàn)價(jià)已經(jīng)低于了買(mǎi)入價(jià)，只有 30% 的受訪者現(xiàn)價(jià)還高于買(mǎi)入價(jià)。

看完這份報(bào)告，我有幾點(diǎn)感受：

首先根據(jù)北京大學(xué) 2022 年中國(guó)家庭資產(chǎn)配置調(diào)查，房地產(chǎn)占比超過(guò) 70%，部分家庭超過(guò) 90%。房子價(jià)格下跌導(dǎo)致家庭財(cái)富縮水，進(jìn)一步加劇通縮。而近期信達(dá)證券發(fā)布報(bào)告稱：一線城市消費(fèi)和儲(chǔ)蓄出現(xiàn)同時(shí)下滑的 “雙降” 情況。信達(dá)證券認(rèn)為，消費(fèi)與儲(chǔ)蓄占比同時(shí)下降的核心邏輯或是房貸等剛性支出的被動(dòng)擠占，而非基于預(yù)防性儲(chǔ)蓄的主動(dòng)行為。在開(kāi)始釋放消費(fèi)潛力時(shí)，被動(dòng)式擠占的消費(fèi)修復(fù)起來(lái)往往比主動(dòng)性儲(chǔ)蓄擠占的消費(fèi)要慢得多，這可能意味著一線城市消費(fèi)的修復(fù)可能還會(huì)繼續(xù)慢于非一線城市和下沉市場(chǎng)。如果信達(dá)證券判斷是對(duì)的，樓市繼續(xù)低迷，的確會(huì)讓更多的人不敢消費(fèi)。

其次，瑞銀這份報(bào)告對(duì)房?jī)r(jià)的跌幅估計(jì)少了。一二三線城市二手房?jī)r(jià)，分別回落到 21，18，16 年水平。但凡有關(guān)注樓市的人都知道，目前房?jī)r(jià)實(shí)際跌幅怎么可能這么低？以廣州為例，二手房?jī)r(jià)普遍下跌近 40%，已經(jīng)跌回 2018 年水平，部分區(qū)域甚至跌回到 2016 年的水平。三四線城市跌幅就更厲害了。所以瑞銀的報(bào)告已經(jīng)是偏保守了。

最后我想說(shuō)，對(duì)于每一個(gè)普通的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，最多最常見(jiàn)的投資品種莫過(guò)于股市和樓市。股市在 10 年前就有 8 虧 1 平 1 賺的說(shuō)法。而樓市現(xiàn)在也有近半數(shù)人虧損。雖然很多人買(mǎi)房只是為了居住，但房子在全球任何一個(gè)國(guó)家都是資產(chǎn)，都直接影響每個(gè)中國(guó)家庭的財(cái)富獲得感。如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，大多數(shù)購(gòu)房人都處于虧損狀態(tài)。那在當(dāng)下，股市樓市不成了老百姓們投資的噩夢(mèng)了嗎？還有什么能不讓普通百姓虧的資產(chǎn)配置方案呢？或許房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上和股市一樣，都需要長(zhǎng)期呵護(hù)，都需要保護(hù)每一位投資者的利益。可以強(qiáng)調(diào)房住不炒，但階段性的價(jià)格上漲不要過(guò)分眼紅，更不應(yīng)該刻意打壓房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)影響的是每一個(gè)家庭。