不少上海的買房群都“炸”了。

　　原因是，東安地王的第一塊地，規(guī)劃出來了：

　　這個(gè)定位，可以說是遠(yuǎn)超公眾預(yù)期，讓大家看不懂，因此爭議很大。

　　我們?cè)谥暗奈恼吕镆蔡徇^：

　　按照傳統(tǒng)開發(fā)思路，這地方大概會(huì)做150-250的產(chǎn)品，相比于之前的綠城潮鳴東方降半級(jí)。

　　看到這個(gè)規(guī)劃定位，很多朋友都“在線”討論了起來：

　　徐匯濱江是不是要成為下一個(gè)新天地？

　　上海豪宅圈是不是又要大變天了？

　　相比于對(duì)豪宅項(xiàng)目本身的討論，我們其實(shí)更加關(guān)注這個(gè)定位背后，上海地段格局的重塑：

　　上海市中心，開始向東南拓展遷移了。

　　曾經(jīng)以人民廣場為中心點(diǎn)的價(jià)值梯隊(duì)，將迎來全面的顛覆。

　　上海的房價(jià)體系，將迎來全面洗牌。

　　上海的樓市分析邏輯，很長一段時(shí)間都是以人民廣場為中心評(píng)價(jià)地段價(jià)值。

　　也因此誕生了各種中心到郊區(qū)的樓市鄙視鏈，各板塊各自有各自的站位。

　　但是我們已經(jīng)說過多次：

　　上海的市中心c位早都變成了別的地方，商業(yè)上是南京西路商圈，住宅上是新天地。

　　也因此，實(shí)際上以人民廣場為中心點(diǎn)、或者以環(huán)線位置為分析框架的思路早都過時(shí)了。

　　我們也因此提出了上海樓市的四分天下（文章可以找客服要一下）這套分析框架，分析各個(gè)片區(qū)之間不同的樓市格局：

　　不同區(qū)域的板塊鄙視鏈，價(jià)值站位，分別決定了其實(shí)際的房價(jià)水平。

　　而如今，這個(gè)體系又要迎來大變革，因?yàn)樯虾５氖兄行拈_始了新一輪遷移。

　　這里就要說明，為啥徐匯的新房價(jià)格瘋狂漲價(jià)。

　　在徐匯最有機(jī)會(huì)動(dòng)遷、逆襲、起飛的地方一文中，我就已經(jīng)提過：

　　現(xiàn)在大部分朋友可能都不太能看懂，為啥徐匯現(xiàn)在這批新房價(jià)格這么貴，為什么也開始全面豪宅化。

　　比如今天出來做了豪宅方案的東安地塊，如果放在幾年前，這種沒有特別稀缺資源的、徐匯濱江外圍的地塊；

　　其上面項(xiàng)目的開發(fā)定位，大概率和之前的匯元璽不會(huì)有太大區(qū)別。

　　社區(qū)基本上是主要以小戶型為主，搞那么一兩幢大戶型做樓王。

　　僅僅時(shí)隔兩年，一個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品如此巨大的定位改變，的確是會(huì)讓人看不懂。

　　不過，單純看看懂徐匯濱江的房價(jià)變化，的確是會(huì)迷糊，借用一個(gè)中學(xué)古詩詞：

　　不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中。

　　如今想要讀懂市區(qū)、讀懂徐匯的發(fā)展邏輯，就必須要跳出來，站在全市的格局上去看。

　　房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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　　眾所周知，塑造一個(gè)地段最有效的辦法，往往是建豪宅，而非建寫字樓。

　　公眾對(duì)于好地段的認(rèn)知，往往都來自于住在那里的人的身價(jià)圈層。

　　百年前，富人住在租界的花園洋房里，住在西郊的自家大宅里，那些地方才是上只角，才有了貴氣，才是好地段。

　　這也是我們總說的一個(gè)案例，為啥北外灘這個(gè)板塊，總感覺跟頂級(jí)板塊差一口氣？

　　因?yàn)闁|大名路所有的一線沿江地段基本都建成了寫字樓，大家對(duì)于那里沒有好地段認(rèn)知，也讓北上海整體沒有了頂級(jí)豪宅板塊。

　　北外灘是坐北朝南看陸家嘴的，如果出現(xiàn)兩三個(gè)類似于湯臣一品、中糧海景定位的豪宅，那么地段認(rèn)知將大為不同。

　　現(xiàn)有的類似于新外灘花苑，就只有江景好，小區(qū)品質(zhì)實(shí)在是跟改善住宅都沒關(guān)系，實(shí)在是扛不起大旗。

　　而本輪，徐匯新房房價(jià)的跳漲、產(chǎn)品定位的大拔高，其實(shí)就是一個(gè)主動(dòng)塑造地段的過程：

　　如果說徐匯濱江僅僅是“徐匯區(qū)內(nèi)一級(jí)地段”的定位，那么東安地塊的定位就是改善住宅，這還是因?yàn)橐呀?jīng)高到12萬的地價(jià)。

　　但是你有沒有想過，如果徐匯濱江的定位是“全市一級(jí)地段”呢？

　　那么顯然，以現(xiàn)在徐匯濱江的豪宅體量、區(qū)域建筑體量、對(duì)周圍的輻射能力，就完全不夠用了。

　　其實(shí)當(dāng)下徐匯的開發(fā)思路，或者上海的開發(fā)思路已經(jīng)明牌了：

　　把徐匯濱江打造成可以媲美黃浦的一級(jí)地段，而非原來只是全市1.5級(jí)或者說2級(jí)地段的定位。

　　而這背后的大邏輯，就是上海市中心的二次擴(kuò)容和中心c位的遷移。

　　當(dāng)下我們普遍認(rèn)為市中心的范圍就是CAZ的范圍。

　　當(dāng)然雖然說都是市中心地段，但是其中真正的一級(jí)地段并不多。

　　比較有共識(shí)的是第一豪宅區(qū)新天地，第一商圈南京西路，其他大多數(shù)都只能是二級(jí)地段。

　　因此，之前有人定義市中心的最中心點(diǎn)：

　　就是南京西路商圈、新天地，和傳統(tǒng)高貴地段梧桐區(qū)的三角形中點(diǎn)位置。

　　但是，隨著浦東的大開發(fā)、上海南部的開發(fā)，這個(gè)明顯偏向于浦西的、偏向于北部的市中心肯定是不夠用了。

　　上海需要更大的市中心，也需要把市中心的c位向新發(fā)展的方向傾斜。

　　因此，實(shí)際上，現(xiàn)在的城市開發(fā)重要資源，也在更靠向上海地理中心的方向走，也就是原來的中心向東南方向傾斜。

　　而徐匯濱江和前灘兩個(gè)區(qū)域的開發(fā)，在之前就已經(jīng)起到了這個(gè)作用，把上海的市中心向南拓展了5公里。

　　而如今，就是把市中心范圍東南移動(dòng)的思路徹底明牌了：

　　開始讓徐匯濱江全面豪宅化，帶動(dòng)城市中心范圍擴(kuò)大、帶動(dòng)地段價(jià)值提升。

　　而這個(gè)交匯點(diǎn)，其實(shí)就是現(xiàn)在的徐匯濱江。

　　因此，為了匹配這個(gè)定位，徐匯濱江這個(gè)區(qū)域不能僅僅作為二級(jí)地段：

　　輻射范圍要擴(kuò)大，地段價(jià)值要變高，要盡可能和新天地和南京西路看齊：

　　因此徐匯濱江的外拓區(qū)域也開始全面豪宅化，借此拔高地段價(jià)值；

　　斜土東安、龍華、南站等區(qū)域都在舊改，建綜合體建豪宅，拓展版圖范圍。

　　而對(duì)應(yīng)到城市開發(fā)思路上，徐匯濱江的版圖開始向西側(cè)、南側(cè)蔓延，填補(bǔ)原來的CAZ空白區(qū)；

　　浦東部分，則是在前灘開發(fā)完畢后，開啟了前灘南的開發(fā)，曾經(jīng)缺失的后灘最近也啟動(dòng)了開發(fā)進(jìn)程；

　　這些地方的新房價(jià)格也是偏貴的，其實(shí)也是通過類似的思路開始重塑了地段價(jià)值。

　　更遠(yuǎn)的還有新楊思，本質(zhì)是也是配合市中心的東南移動(dòng)。

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　　市中心的擴(kuò)容和中心點(diǎn)的移動(dòng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)上海樓市的地段價(jià)值，帶來顛覆性的影響。

　　第一，新的市中心C位，相比于原來的位置更加靠近東南，曾經(jīng)以人民廣場為中心的價(jià)值分析體系，要被顛覆了，板塊價(jià)值大洗牌。

　　曾經(jīng)徐匯濱江是豪宅二級(jí)地段，是市中心的邊緣，價(jià)格是18-20萬的檔次。

　　如果他地段升維成功了呢？

　　那么整個(gè)西南、東南區(qū)域的房價(jià)鄙視鏈都要重塑，價(jià)值都要抬升，因?yàn)樾靺R濱江可能是22-25的價(jià)格層次了，至少是1.5級(jí)別地段了。

　　而中心偏移東南，直接帶來的就是，曾經(jīng)以人民廣場為中心的房價(jià)鄙視鏈，直接崩掉了。

　　部分偏離新中心的板塊，價(jià)值要大幅度下跌；

　　反之，靠近的要大幅度提升，部分靠近核心的區(qū)域的舊改概率加大。

　　第二，當(dāng)市中心范圍南拓，以內(nèi)中外環(huán)直接分析地段價(jià)值的思路也直接被顛覆了。

　　之前經(jīng)常有拿著環(huán)線位置說自己是價(jià)值洼地的案例，如今肯定也行不通了。

　　徐匯濱江晉升一級(jí)地段，中環(huán)的價(jià)值真的能和桃浦拉平嗎？

　　當(dāng)然，以上所說的是未來的宏偉藍(lán)圖。

　　當(dāng)下徐匯濱江的豪宅定位、商業(yè)商務(wù)能級(jí)仍在有序追趕的過程中，完全成為市中心一級(jí)地段仍有不少的一段路要走——

　　不過，未來可期。