香港中環(huán)的霓虹依舊璀璨，但鄭氏家族掌舵的新世界發(fā)展（00017.HK）正經(jīng)歷創(chuàng)業(yè)半個(gè)世紀(jì)以來最驚心動(dòng)魄的倒計(jì)時(shí)——距離6月30日債務(wù)再融資生死線僅剩最后4天。

這家老牌港資巨頭急需獲得超50家貸款銀行的書面承諾，以完成一筆高達(dá)875億港元的再融資協(xié)議。若無法集齊簽字，這座地產(chǎn)帝國(guó)將不得不直面流動(dòng)性斷裂的深淵。

千億帝國(guó)的財(cái)務(wù)裂縫

新世界發(fā)展的債務(wù)冰山已浮出水面，其規(guī)模令人觸目驚心。

截至2024年底，公司綜合債務(wù)凈額約為1246.3億港元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)57.5%。更嚴(yán)峻的是，一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)322億港元，第二年到期債務(wù)為330億港元。而其賬上現(xiàn)金僅218.58億港元，償債缺口達(dá)百億級(jí)。

如果計(jì)算永續(xù)債在內(nèi)，其債務(wù)總額和負(fù)債率要高得多。

財(cái)務(wù)壓力直接沖擊資本市場(chǎng)。2025年5月，新世界發(fā)展宣布延遲支付四只永續(xù)債共34億美元的利息7720萬美元，雖未立即觸發(fā)違約，但引發(fā)股債雙殺。流動(dòng)性警報(bào)已然拉響。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，今年上半年，新世界發(fā)展的業(yè)績(jī)只會(huì)繼續(xù)惡化。

這些數(shù)字背后，是資產(chǎn)質(zhì)量惡化的殘酷現(xiàn)實(shí)。資產(chǎn)估值體系正在崩塌。

面對(duì)債務(wù)絞索收緊，新世界發(fā)展開啟三線自救戰(zhàn)役。

融資端背水一戰(zhàn)。875億港元再融資成為救命稻草。根據(jù)計(jì)劃，其中635億港元用于償還2025-2026年到期債務(wù)，240億港元覆蓋2027年債務(wù)。但成敗系于50余家銀行的集體背書，時(shí)間窗口僅剩數(shù)日。這種“集團(tuán)軍式”融資操作，在香港金融史上實(shí)屬罕見。

新世界發(fā)展美女總裁黃少媚在2025財(cái)年中期業(yè)績(jī)會(huì)明言：“改善現(xiàn)金流、降低負(fù)債是首要任務(wù)”。

與內(nèi)地出現(xiàn)資金緊張的房企一樣，該公司也在加速出售非核心資產(chǎn)。2024財(cái)年完成80億港元處置；2025財(cái)年處置目標(biāo)增至260億港元。深圳辦公樓股權(quán)、香港愉景新城商場(chǎng)相繼易主，甚至出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易——去年6月以14.4億元向兄弟公司周大福出售深圳物業(yè)。

狠抓銷售。2024年7月至2025年5月，合約銷售額248億港元，完成率超95%。其中內(nèi)地貢獻(xiàn)七成。管理層甚至將內(nèi)地年度銷售目標(biāo)從110億元調(diào)高至140億元。無奈5月份后內(nèi)地樓市又轉(zhuǎn)淡。

管理層更以“自購(gòu)”釋放信心。鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購(gòu)入兩套“皇都”物業(yè)，黃少媚豪擲5488萬港元跟投。這些象征性舉動(dòng)，雖然意在傳遞信心，但在千億債務(wù)面前無異于杯水車薪。

百年模式的終極考驗(yàn)

新世界發(fā)展及鄭裕彤家族曾是許家印的大救星。

據(jù)說，當(dāng)年中國(guó)恒大赴港上市前，許家印放下繁忙公司事務(wù)，陪老爺子打牌。也正是鄭家的巨額投資，才帶動(dòng)了一批基石投資者，恒大得以成功掛牌。

經(jīng)歷過亞洲金融危機(jī)的香港地產(chǎn)商，一直嚴(yán)守財(cái)務(wù)紅線，一般將其負(fù)債率控制在30%以下。而新世界發(fā)展的負(fù)債率達(dá)57.5%，雖然相比恒大是小巫見大巫，但在香港同行里無疑是相當(dāng)突出的。

人們很容易回想2022年年初，鄭氏第三代鄭志剛公布“quick win”（快贏）戰(zhàn)略，預(yù)留200億港元投資于大灣區(qū)。他還在2022年8月提出了百億內(nèi)地抄底計(jì)劃。

可惜，他抄早了。雖然各地救市動(dòng)作不斷，但樓市仍未停止下探。戰(zhàn)略誤判的代價(jià)，公司現(xiàn)金消耗得差不多了，負(fù)債率攀升。

如今，新世界發(fā)展面臨債務(wù)危機(jī)，誰能施以援手呢？

鄭氏家族困境本質(zhì)是香港地產(chǎn)模式的系統(tǒng)危機(jī)。作為“四大家族”之一，新世界市值已蒸發(fā)至144億港元左右，較高峰期縮水近九成，遠(yuǎn)低于長(zhǎng)實(shí)、新鴻基等同業(yè)。

黃少媚接任行政總裁后，采取了一系列動(dòng)作。比如，節(jié)省行政支出，大幅壓縮資本開支；盤活土地儲(chǔ)備方面，聯(lián)合華潤(rùn)置地、招商蛇口等央企進(jìn)行開發(fā)等。

香港地產(chǎn)商的一大特點(diǎn)是囤地，新世界發(fā)展在北部都會(huì)區(qū)的大規(guī)模囤地，現(xiàn)在看來消化仍需時(shí)日。

兄弟公司周大福亦不樂觀。地產(chǎn)與珠寶雙引擎同時(shí)失速，對(duì)鄭氏家族財(cái)力形成了雙重?cái)D壓。

時(shí)鐘滴答作響，新世界發(fā)展的命運(yùn)懸于50余家銀行的筆尖。即便875億融資驚險(xiǎn)過關(guān)，其57.5%的凈負(fù)債率與千億債務(wù)仍需數(shù)年消化。

時(shí)代巨輪飛速轉(zhuǎn)動(dòng)。香港的地產(chǎn)霸權(quán)模式是否到了退場(chǎng)時(shí)候？沒有答案。

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