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7.4個(gè)月!深圳上半年樓市數(shù)據(jù)出爐,去化周期創(chuàng)新低

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貝殼研究院發(fā)布最新樓市數(shù)據(jù),2025年上半年深圳樓市保持復(fù)蘇態(tài)勢,整體成交表現(xiàn)超過去年同期。

截至6月25日,今年上半年新房二手成交約6.4萬套,同比增長49.6%,其中住宅成交接近5萬套,同比增長38.3%。

預(yù)計(jì)下半年樓市政策保持寬松,疊加"金九銀十"傳統(tǒng)銷售旺季及年底沖刺節(jié)點(diǎn)的雙重驅(qū)動(dòng),市場成交活躍度有望較上半年提升。

一、新房市場

1、供應(yīng)量:下降45.3%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2025上半年共有58個(gè)項(xiàng)目取得批售(含人才房、安居房等類型),合計(jì)供應(yīng)新房16976套,同比下降45.3%,環(huán)比下降48.5%。其中新房住宅14727套,同比下降46.6%,環(huán)比下降48.2%。各區(qū)方面,寶安、龍華、龍崗排名住宅供應(yīng)前三,其中寶安住宅供應(yīng)量以3546套領(lǐng)先全市。

整體來看,2025上半年房企推盤積極性減弱,導(dǎo)致供應(yīng)量走低。其中,房企為沖刺五一銷售節(jié)點(diǎn),在4月集中放量,其他月份供應(yīng)量偏低。


數(shù)據(jù)來源:深圳住建局 深圳貝殼研究院。備注:今年上半年統(tǒng)計(jì)周期為1月1日-6月25日

2、存量與去化:庫存下降

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì),截至6月25日深圳新房住宅可售房源25731套,去化周期下降至7.4個(gè)月,達(dá)到近四年同期新低,主要是新房供應(yīng)明顯減少,房企集中精力去化在售項(xiàng)目,因此可售庫存有所下降;同時(shí),在多項(xiàng)利好樓市的政策推動(dòng)下,置業(yè)者入市意愿上升,令部分熱度較高的項(xiàng)目去化加快。非住宅可售套數(shù)為19440套,去化周期雖然回落至42.6個(gè)月,但整體去化壓力依然巨大。

備注:去化周期(月)=月末可售量/前12月平均銷售量,主要反映庫存與銷售關(guān)系 數(shù)據(jù)來源:深圳住建局 深圳貝殼研究院

3、成交量:增長75.1%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2025上半年深圳新房共成交30245套,同比增長75.1%,環(huán)比下降19.2%。其中,新房住宅成交21222套,同比增長44.9%,環(huán)比下降38%。從市場細(xì)分來看,分化特征持續(xù)凸顯:熱點(diǎn)項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼,而冷門項(xiàng)目去化節(jié)奏顯著滯后。

開盤方面,今年上半年共有兩個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天售罄,包括閱云境廣場、紅山華府。此外,個(gè)別項(xiàng)目也備受市場關(guān)注、去化表現(xiàn)較好,例如龍華鵬宸云筑(二期)556批客選250套,去化率達(dá)到92%;南山前海時(shí)代尊府143批客選76套,去化率達(dá)到90%。


數(shù)據(jù)來源:深圳住建局 深圳貝殼研究院。備注:今年上半年統(tǒng)計(jì)周期為1月1日-6月25日


數(shù)據(jù)來源:深圳住建局 深圳貝殼研究院

備注:今年6月統(tǒng)計(jì)周期為6月1日-6月25日

二、二手市場

1、成交量價(jià)分析

(1)全市成交量:增長32.3%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2025上半年全市二手房共成交33828套,同比增長32.3%,環(huán)比下降13.1%,其中二手住宅28616套,同比增長33.8%,環(huán)比下降13.5%。

今年上半年二手成交量保持活躍態(tài)勢,尤其春節(jié)假期結(jié)束后,積壓的各類購房需求加快釋放,整體市場表現(xiàn)超過去年同期。


數(shù)據(jù)來源:深圳住建局 深圳貝殼研究院、備注:今年上半年統(tǒng)計(jì)周期為1月1日-6月25日


數(shù)據(jù)來源:深圳住建局 深圳貝殼研究院

備注:今年6月統(tǒng)計(jì)周期為6月1日-6月25日

(2)各區(qū)成交量:龍崗蟬聯(lián)第一

2025上半年,二手房成交量排名前三的區(qū)域依然是:龍崗、福田、南山。

(3)成交結(jié)構(gòu):低價(jià)占比擴(kuò)大

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測,2025上半年二手房成交結(jié)構(gòu)中,低單價(jià)、低總價(jià)房源占據(jù)市場主流地位。其中4萬以下的房源成交占比達(dá)40.8%、同比擴(kuò)大9%,總價(jià)300萬以下房源成交占比41.5%、同比擴(kuò)大6.1%。



數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

2、買賣雙方特征

(1)議價(jià)率擴(kuò)大

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測,2025上半年深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌9.6%,環(huán)比下跌4.3%,一方面是因?yàn)榻衲陝傂栉飿I(yè)的供應(yīng)有所增加,在結(jié)構(gòu)上拉低了整體掛牌均價(jià)水平;另一方面是部分掛牌業(yè)主心態(tài)弱化,不再堅(jiān)持高價(jià)掛牌策略。

議價(jià)率方面,今年上半年為7.6%,達(dá)到2020年以來半年度新高,相比去年同期擴(kuò)大0.9%。據(jù)調(diào)查,計(jì)劃換房的業(yè)主或者急售變現(xiàn)的業(yè)主,議價(jià)空間往往較大。


數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

(2)成交周期小幅波動(dòng)

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測,2025上半年業(yè)主成交周期為203天,同比縮短1天,環(huán)比延長2天,這在一定程度上表明,今年上半年的房源出售難度較去年下半年有所上升,但相比去年上半年則有所降低。

今年上半年客戶成交周期約104天,同比延長16天,環(huán)比縮短2天。去年9月份以來利好政策陸續(xù)落地,刺激不少長期觀望的置業(yè)者入市,拉長了客戶平均成交周期。


數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

(3)貸款成交比例回落

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測,2025上半年,貸款方式購房的比例為81%,同比擴(kuò)大4%,環(huán)比縮小4%;平均貸款成數(shù)為72%,同比擴(kuò)大8%,環(huán)比保持穩(wěn)定。深圳貝殼研究院院長肖小平分析指出,置業(yè)者在政策持續(xù)寬松下仍偏好杠桿購房,但隨著市場熱度回落,短期貸款需求強(qiáng)度有所減弱。


數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

(4)純商貸占比64%

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測,純商貸購房一直是深圳樓市主流,2025上半年純商貸購房比例超過六成,相比去年同期擴(kuò)大14%。限購限貸政策的松綁,推動(dòng)了部分資金實(shí)力較為薄弱的置業(yè)者進(jìn)入市場,這類人群通常會(huì)選擇按揭貸款的方式購房。


數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

三、租賃市場

1、租金基本穩(wěn)定

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2025上半年全市商品房平均租金為74.2元/平方米,同比下跌0.5%,環(huán)比持平。套均租金方面,全市套均租金為5578元/平方米,同比上漲1.7%,環(huán)比下跌0.4%。


數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

2、成交量增長4.1%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2025上半年租房成交量同比增長4.1%,主要是今年3月租房需求旺盛,達(dá)到近年同期最高峰,推動(dòng)成交量上升。

議價(jià)率方面,2025上半年議價(jià)率為6.7%,同比擴(kuò)大0.3%,環(huán)比擴(kuò)大0.1%,主要是租賃供應(yīng)維持高位水平,房東為了減少空置期,愿意加大議價(jià)空間。

數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

3、成交周期延長

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測,2025上半年租賃房源成交周期為68天,同比增加1天,環(huán)比增加9天;租客成交周期為67天,同比環(huán)比都是增加7天。由于房源供應(yīng)較為充足,租客選擇多,看房周期延長,導(dǎo)致成交周期延長。


數(shù)據(jù)來源:深圳貝殼研究院

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