上海新房市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重，在剛剛過(guò)去的6月份依然如此，雖然日光頻出，讓市場(chǎng)顯得異常熱鬧，但從全局角度來(lái)看，熱度卻有所降低。

先來(lái)看幾組數(shù)據(jù)：

6月全市總計(jì)開(kāi)盤(pán)35次，低于5月份的37次。

6月全市總推盤(pán)量3957套，遠(yuǎn)低于5月份的5148套。

6月認(rèn)籌率超過(guò)100%的樓盤(pán)16個(gè)，占比46%，與5月份基本持平。

6月認(rèn)籌率低于50%的樓盤(pán)14個(gè)，占比40%，與5月份基本持平。

從實(shí)際數(shù)據(jù)可以看得出，6月新房市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)與5月大致相同，主要變化在于推盤(pán)量正在減少。

再細(xì)分的看，6月份一共有10個(gè)盤(pán)出現(xiàn)11次日光，占全市開(kāi)盤(pán)比例32%。

按照認(rèn)籌率排名分別是翡雲(yún)悅府、康定壹拾玖、保利海上印、中海云邸玖章（2次）、保利海玥外灘序BUND98、金茂棠前、保利天奕、海上清和璽、西派海上、上海壹號(hào)院。

區(qū)位分布方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)2個(gè)，內(nèi)中環(huán)5個(gè)，外環(huán)外3個(gè)，這也是上海日光盤(pán)的大致格局，以中環(huán)為界，中環(huán)內(nèi)大多數(shù)能熱銷(xiāo)，中環(huán)外小部分能熱銷(xiāo)。

有一點(diǎn)需要警惕，雖然三分之一的樓盤(pán)日光，但是推盤(pán)量并不多，最多的是翡雲(yún)悅府的242套，有一半推盤(pán)不足100套。

接下來(lái)分析認(rèn)籌遇冷樓盤(pán)情況，6月份一共有14個(gè)樓盤(pán)認(rèn)籌低于50%，其中12個(gè)甚至取消了搖號(hào)環(huán)節(jié)。一般而言，只有認(rèn)籌率低于5%的情況才會(huì)取消。

這些樓盤(pán)特點(diǎn)也比較類(lèi)似，大多數(shù)在郊區(qū)，均價(jià)低于6萬(wàn)每平的高達(dá)9個(gè)，可見(jiàn)價(jià)格越低的樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力也越大。

背后的底層邏輯是金融屬性退化。一直以來(lái)，購(gòu)房者買(mǎi)房除了居住之外，能否增值始終是重要考量因素，買(mǎi)房前很多人都會(huì)問(wèn)“現(xiàn)在買(mǎi)房會(huì)不會(huì)被套”。

中環(huán)內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)讓購(gòu)房者相對(duì)放心，一方面市區(qū)地價(jià)一直創(chuàng)新高，另一方面市區(qū)樓盤(pán)價(jià)格每次都是低開(kāi)高走，兩者疊加之下給了購(gòu)房者信心。而郊區(qū)樓盤(pán)在這兩方面都表現(xiàn)不如意，讓購(gòu)房者產(chǎn)生了遲疑情緒。

為了應(yīng)對(duì)這種局面，我們看到了上海在土地供應(yīng)方面的變化，市區(qū)宅地大批次入市，郊區(qū)宅地容積率下降。這樣既能繼續(xù)維持市區(qū)新房熱度，兌現(xiàn)看漲預(yù)期，拉開(kāi)與郊區(qū)價(jià)格差，提升郊區(qū)性?xún)r(jià)比。又能使郊區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)差異化，提供更多低密度產(chǎn)品。

上海樓市也在經(jīng)歷一場(chǎng)供給側(cè)改革，改革需要時(shí)間，而且要根據(jù)市場(chǎng)反饋來(lái)不斷調(diào)整，看看上海這一波操作能否讓市場(chǎng)變好。