關(guān)于房?jī)r(jià)，時(shí)至今日，都存在大量無(wú)效的爭(zhēng)論。

典型者是，你說(shuō)：如果任由房地產(chǎn)這樣崩塌，那么國(guó)民會(huì)變得貧窮，并且社會(huì)會(huì)更加的不平等。就會(huì)有人反駁：以前的高房?jī)r(jià)，我也沒(méi)撈到好，崩了最好。

這不是討論，也無(wú)意義。

熟悉我的老粉應(yīng)當(dāng)知道，我從來(lái)無(wú)意于為“高房?jī)r(jià)”辯護(hù)，房地產(chǎn)本身是有周期的，規(guī)律來(lái)了誰(shuí)也擋不住。但如果根子上對(duì)房地產(chǎn)的本質(zhì)認(rèn)識(shí)錯(cuò)了，那么，下一場(chǎng)房地產(chǎn)機(jī)會(huì)來(lái)了，你還是抓不住，而且，全社會(huì)所付出的最終代價(jià)，比你想象得大多了。

面對(duì)這樣的大變局，我認(rèn)為還是有必要從歷史與認(rèn)知的角度探討一個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)為什么重要？尤其對(duì)中國(guó)人而言。

這是個(gè)老生常談的問(wèn)題，你可以見(jiàn)到有非常多的學(xué)者、機(jī)構(gòu)會(huì)這樣講：房地產(chǎn)長(zhǎng)期占固投比重高達(dá)20%、連帶上下游產(chǎn)業(yè)多達(dá)600多個(gè)、房地產(chǎn)一頭牽著消費(fèi)一頭牽著投資、土地財(cái)政是地方政府最重要的收入……很多很多，我自己也講過(guò)。

但這些我們可以都?xì)w為“宏大敘事”之列，是站在“肉食者”/家庭的視角來(lái)去“分析”房地產(chǎn)，我們可以從“草食者”的視角來(lái)講一講，也許能夠讓幫助許多人厘清基本認(rèn)知。

首先，從歷史的縱深角度看，一般家庭真正需要關(guān)心的財(cái)務(wù)問(wèn)題只有一個(gè)：抗通脹。通脹的本質(zhì)就是強(qiáng)制征稅，合法地削減你的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。尤其是布雷頓森林體系瓦解以來(lái)，全球央行都以“溫和通脹”作為貨幣政策施政目標(biāo)——美聯(lián)儲(chǔ)是以CPI2%作為目標(biāo)、中國(guó)央行是以3%作為目標(biāo)。大家都不愿意接受高通脹（像2022年歐洲那樣），但是絕不愿意通縮！日本為了把國(guó)家從通縮泥潭里拉出來(lái)，花了30年，現(xiàn)在才勉強(qiáng)說(shuō)看到了曙光。不要小看那每年3%的通脹率，24年之后你起初的1萬(wàn)塊就相當(dāng)于屆時(shí)的5000塊，貶了一半。

但請(qǐng)注意：中國(guó)一般家庭在城市化重啟以來(lái)，唯一的抗通脹手段，就是房地產(chǎn)，沒(méi)有別個(gè)。

更遠(yuǎn)的歷史不需要講，漫長(zhǎng)的歷史長(zhǎng)河中，中國(guó)都是一個(gè)極少有“持續(xù)性老錢(qián)”的社會(huì)，頻繁的戰(zhàn)亂與運(yùn)動(dòng)，經(jīng)常搞得民不聊生，社會(huì)不斷從零重啟。老百姓食不果腹，談不上什么想著抗通脹的事兒。尤其在那個(gè)十年，傳統(tǒng)歷史里能夠抗通脹的金銀玉軟全部充公，你多養(yǎng)幾只老母雞都可能是“挖社會(huì)主義墻角”，自然也不存在什么財(cái)富了。1980年代城市化重啟之際，中國(guó)的普通家庭基本上“兩手空空”，毫無(wú)“財(cái)產(chǎn)性收入”，從頭再來(lái)。

那之后，房地產(chǎn)就變成了一般家庭唯一的抗通脹手段。促成這個(gè)有三個(gè)原因，一是城市化，大量的人口聚集到了城市，城市人口占比從當(dāng)時(shí)的不到20%升到了目前的67%；二是市場(chǎng)化，把房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)給了老百姓，事實(shí)上私產(chǎn)化了，這是最重要的一個(gè)因素；三是我們的股票市場(chǎng)不成功，這是和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體非常不同的地方（當(dāng)然，即便是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)也是唯二重要的“財(cái)富儲(chǔ)錢(qián)罐”）。

這就是過(guò)去40年發(fā)生在每個(gè)家庭身上的故事。和你的父輩對(duì)比一下，就很明了。假如你的父親戶(hù)口在農(nóng)村，又恰好在某個(gè)遠(yuǎn)離城市化的窮鄉(xiāng)僻壤，那么，十有八九，你大學(xué)畢業(yè)之前你全家的財(cái)富也就是一塊“名義上給你們住的宅基地”，那塊地現(xiàn)在價(jià)值可能也就5-6萬(wàn)塊，你要在上面蓋房子則要花上20-30萬(wàn)。簡(jiǎn)言之，你父親只能打工但沒(méi)財(cái)產(chǎn)。繼而，如果你很幸運(yùn)考上了大學(xué)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)他把宅基地“轉(zhuǎn)賣(mài)”了都?jí)騿芄┑闷鹉?。那之后，假如你在城市里買(mǎi)了一套房子，又恰好在北上廣深或省會(huì)城市，那么，即便到今天這樣的情況下，你沒(méi)了工作，最差你變賣(mài)家產(chǎn)租房住，你發(fā)現(xiàn)全家人也可以過(guò)得不錯(cuò)，你的生活質(zhì)量還是比你的父輩好。

事實(shí)就是這樣，房子，是過(guò)去幾十年來(lái)中國(guó)絕大多數(shù)家庭唯一的抗通脹手段。

其次，從各類(lèi)財(cái)產(chǎn)橫向?qū)Ρ鹊慕嵌瓤?，答案還是一樣：房地產(chǎn)是唯一的中國(guó)一般家庭能夠“不學(xué)以能”的抗通脹手段。

橫跨人類(lèi)歷史，所謂的“財(cái)產(chǎn)性收入”翻來(lái)覆去不過(guò)就那幾樣：黃金白銀、古玩字畫(huà)、土地房產(chǎn)、有價(jià)證券（股票基金債券）……。簡(jiǎn)化一下，一般家庭能夠接觸到的就是：黃金、股票、房地產(chǎn)。

你會(huì)看到，所有的財(cái)產(chǎn)門(mén)類(lèi)里面，一般家庭首選的就是房地產(chǎn)。不是中國(guó)如此，全球都如此，也不是現(xiàn)在如此，歷史都如此。

如果你想確立對(duì)房地產(chǎn)的正確認(rèn)知方便自己未來(lái)做對(duì)決策，就需要弄明白這個(gè)背后的邏輯。

答案是：只有房地產(chǎn)，同時(shí)擁有所有的優(yōu)點(diǎn)。

黃金非常美好，金燦燦沉甸甸的，看著就很富貴逼人，是經(jīng)過(guò)歷史長(zhǎng)河沖刷留下的全球通用的抗通脹佳品，人類(lèi)愛(ài)黃金可不比愛(ài)土地淺。但黃金的缺陷也實(shí)在很多，它必須要有一個(gè)存放地，還需要你看著；一般情況下你還沒(méi)辦法買(mǎi)很多；最重要的一點(diǎn)，黃金不能創(chuàng)造現(xiàn)金流，它是非生息的資產(chǎn)。如果你需要現(xiàn)金，你只能變賣(mài)，不能出租黃金。

股票實(shí)際上回報(bào)率要比房地產(chǎn)好，在好的股票面前，房地產(chǎn)根本不是個(gè)兒。比如英偉達(dá)，2023年至今，2年半漲了10倍。所以，你會(huì)看到，那些股票操作得好的人，是不怎么買(mǎi)房子的（房地產(chǎn)在他整體資產(chǎn)里的占比低），看不上，不愿意把太多資金放到房地產(chǎn)這個(gè)超長(zhǎng)周期的資產(chǎn)上來(lái)。但是股票最大的問(wèn)題是什么？需要能力。不管是A股還是美股還是歐股，都一樣。股市的周期性調(diào)整太頻繁、太劇烈了，漲的時(shí)候能漲上天，但是轉(zhuǎn)頭跌的時(shí)候也可能直接腰斬。人們一直非?？春玫墓赏趺┡_(tái)、騰訊，你往前翻翻。騰訊2021-2022最大跌幅75%，茅臺(tái)加上這一次，歷史上一共有4次大回撤了，我記得有3次是腰斬級(jí)別的。英偉達(dá)也一樣，1-4月最大跌幅43%。你投的錢(qián)不對(duì)（比如是短錢(qián)，或是貸款），你的水平不行，你的性格不穩(wěn)，你可能隨時(shí)都被埋了。所以，玩股市，沒(méi)有紀(jì)律經(jīng)常要上天臺(tái)的。

房地產(chǎn)有沒(méi)有缺點(diǎn)？當(dāng)然有，房地產(chǎn)的缺點(diǎn)也很大，不可移動(dòng)、流動(dòng)性差、非標(biāo)化、自帶杠桿配資，還有一個(gè)，勢(shì)大力沉，跌了你拉不起來(lái)。但是，房地產(chǎn)成為一般家庭的首選配置、自然配置，有其強(qiáng)大的底層邏輯。

第一，房地產(chǎn)天然兼具使用和投資屬性。它是一堆磚頭，就算跌光了，你可以住，遮風(fēng)擋雨，自己的產(chǎn)權(quán)，如果你是學(xué)區(qū)房，還可以給小孩讀到好的學(xué)校，“學(xué)區(qū)房”在全球都一樣，這是只有房地產(chǎn)才有的社會(huì)屬性。這一點(diǎn)股票做不到，人們進(jìn)股市就是為了賺錢(qián)，但是在絕大部分周期里，買(mǎi)房子的人里面投資占比都在30%以下，只有極少數(shù)情況下（1年里的某幾個(gè)個(gè)月，投資/投機(jī)客占比才會(huì)到60-70%）。同時(shí)，它能出租收息，能創(chuàng)造現(xiàn)金流，你不住了可以租出去，這一點(diǎn)黃金做不到。哪怕是今天這樣的大跌局面，如果你沒(méi)有貸款，其實(shí)也可以完全不用理會(huì)，安安穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)個(gè)收租公/收租婆，都是非常美的事情。

第二，房地產(chǎn)擁有非常好的穩(wěn)定性。雖然在今天的大跌局下，我還是要強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)：房地產(chǎn)其實(shí)很穩(wěn)當(dāng)。像今天我們看到中國(guó)房地產(chǎn)大跌的態(tài)勢(shì)，在你一生中也就只有這一次，不會(huì)有第二次。我的意思是，房地產(chǎn)“崩盤(pán)”這樣的事情，是少數(shù)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)可以稱(chēng)得上崩盤(pán)的次數(shù)，1-2次。但股市崩盤(pán)，很常見(jiàn)，雙掌都難數(shù)得過(guò)來(lái)。大部分年份里，房地產(chǎn)其實(shí)都是上下不過(guò)5%-10%的回調(diào)，然后再升得更高。我們今天面臨的局面，如果你研究全球各國(guó)的房地產(chǎn)歷史，就會(huì)明白：這是大周期結(jié)束了。那些歷史上曾經(jīng)展開(kāi)高速城市化的經(jīng)濟(jì)體，普遍都是：房地產(chǎn)有且只有一次大周期，大周期結(jié)束了之后就沒(méi)有了，就是小周期了。并且，在大周期結(jié)束之后，房地產(chǎn)處理不好就會(huì)不免于垮塌。但請(qǐng)記住，它是極少數(shù)，盡管財(cái)富的毀滅性很強(qiáng)（為什么強(qiáng)，恰恰說(shuō)明了它是絕大多數(shù)普通家庭的財(cái)富之母）。

第三，房地產(chǎn)幾乎不需要學(xué)習(xí)。上面說(shuō)了，股市你操作的好，回報(bào)比房地產(chǎn)好，但是股市需要能力圈，至少你得會(huì)看個(gè)PE、三張表什么的吧。而房地產(chǎn)的入門(mén)很低、很淺顯，你不需要懂太多就可以買(mǎi)到一套自己很適合的房產(chǎn)，它幾乎是一個(gè)“耳濡目染、不學(xué)以能”的行業(yè)，它需要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)之少，可能僅次于黃金。這個(gè)行業(yè)太古老了，不要覺(jué)得它有什么高深的學(xué)問(wèn)，大部分情況下，你使用常識(shí)就能搞個(gè)七七八八。

這些解釋了為什么絕大多數(shù)家庭會(huì)首選把財(cái)富配置在房地產(chǎn)上，這是一個(gè)自然而然發(fā)生的故事，其間有經(jīng)濟(jì)路徑選擇的使然，但核心因素還是房地產(chǎn)本身所固有的優(yōu)點(diǎn)，令千千萬(wàn)萬(wàn)的家庭覺(jué)得，綜合權(quán)衡之下，把錢(qián)放到房地產(chǎn)上面，會(huì)更安全、更安心。

正是上面縱橫兩個(gè)緣故，有歷史的緣故，有同類(lèi)比較的緣故，有市場(chǎng)化的緣故，但統(tǒng)歸的結(jié)果是：房地產(chǎn)最終成了中國(guó)家庭過(guò)去這幾十年來(lái)幾乎唯一的選擇。通過(guò)房地產(chǎn)，中國(guó)很多家庭在歷史上第一次真正擁有了“財(cái)產(chǎn)”這個(gè)東西，并且實(shí)現(xiàn)了跑贏通脹的目標(biāo)，讓全家人生活質(zhì)量實(shí)實(shí)在在得到了提升。而相應(yīng)的，他們對(duì)于國(guó)家、對(duì)于城市、對(duì)于社區(qū)的自豪感、歸屬感，也都自然而然的與日俱增。

即是說(shuō)，絕大部分一般家庭，每天發(fā)生的柴米油鹽日常生活，實(shí)際上都是建基于那一套房子之上。這是我們必須要承認(rèn)和正視的事實(shí)，我們的發(fā)展還沒(méi)有到達(dá)那種“天下大同、都是老錢(qián)”的地步，房子在今天的歷史階段，扮演的其實(shí)是一個(gè)家庭財(cái)富的基石角色。

這是為什么當(dāng)這座基石在過(guò)去這幾年發(fā)生了大動(dòng)搖，每個(gè)家庭的大廈就變得非常不穩(wěn)當(dāng)?shù)脑?。房?jī)r(jià)高或者低、漲或者跌，并不是問(wèn)題的核心所在，而是“房子作為一個(gè)家庭財(cái)富的儲(chǔ)錢(qián)罐”的功能和信念，不能被毀掉。這個(gè)如果毀掉，不僅是對(duì)于現(xiàn)在的那些房奴者是一個(gè)悲劇，對(duì)于未來(lái)的買(mǎi)房者也將是一個(gè)悲劇——這解釋了他們?yōu)槭裁床唤颖P(pán)。如果房子都不再安全，一般家庭就會(huì)缺少最重要的財(cái)富儲(chǔ)錢(qián)罐。每一個(gè)個(gè)體都應(yīng)該懂一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)：你是絕不能一直靠“勤奮工作 努力賺錢(qián) 存銀行”，去儲(chǔ)存財(cái)富的，那個(gè)長(zhǎng)周期跑下來(lái)，比房地產(chǎn)更不靠譜。

這個(gè)基石沒(méi)有了，普通的家庭，首先會(huì)變窮，一定會(huì)變窮，變得更窮，因?yàn)槟阒荒芸孔约弘p手打拼獲取收入，而再?zèng)]有一個(gè)儲(chǔ)錢(qián)罐可以幫你讓收入增值，相信我，你根本打不贏市場(chǎng)，別犟種，你試試看；其次，社會(huì)會(huì)更加的不平等，因?yàn)闄?quán)貴階層會(huì)比你想象的有更多管道賺錢(qián)，只是未來(lái)你看不到了，就像以前你看不到就以為社會(huì)“很平等”一樣。

這是我為什么擔(dān)憂的緣故，也是為什么我一直堅(jiān)定堅(jiān)決的捍衛(wèi)市場(chǎng)化的緣故。

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