JALO HOME ∣ ISSUE 357

這兩年，買房的邏輯發(fā)生了巨大變化。變化有多巨大呢？說(shuō)是中國(guó)商品房市場(chǎng)建立以來(lái)的最大變化，一點(diǎn)也不算夸張。

伽羅生活的主業(yè)是家居產(chǎn)品，而家居產(chǎn)品又跟房子密切相關(guān)。我們?cè)谝恢痹诟櫤透隆百I房邏輯”，拋磚引玉，希望能給大家以參考。

1. 買房的邏輯為什么會(huì)變？

首先是社會(huì)情緒方面。這些年，手里沒(méi)錢的人“想通了”：為什么要掏空6個(gè)錢包買房、下半輩子累死累活給銀行打工呢？手里有錢的人“想不通”：出生率這么低，我買了房以后誰(shuí)接盤？

不要小看這種社會(huì)情緒。它源自社會(huì)的主流敘事，決定了市場(chǎng)參與者的信心。它不是出幾條政策、降一點(diǎn)利率能改變的。

其次是市場(chǎng)層面。過(guò)去的四五十年，買房是妥妥的投資行為，買房是為了賺錢；而現(xiàn)在，“房住不炒”可以說(shuō)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，買房跟買車、買手機(jī)、買衣服一樣，成為消費(fèi)行為。沖著發(fā)家致富買房的人，也有，但絕對(duì)不多了。

第三，產(chǎn)品層面。隨著這兩年“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的提出、新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的落地，新建住宅的模樣，已經(jīng)顛覆很多人的認(rèn)知。

社會(huì)情緒的變化、市場(chǎng)的變化，我們平時(shí)刷短視頻、看新聞，或者跟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聊聊天，都很容易感知。重點(diǎn)說(shuō)一下產(chǎn)品層面的變化。

2. 現(xiàn)在的新房已經(jīng)卷到什么程度？

這幾年，新房市場(chǎng)的變化，用"天翻地覆"4個(gè)字形容，一點(diǎn)也不為過(guò)。

真不是故作驚人之語(yǔ)。先看一張圖：▼

圖上的3個(gè)戶型圖，都來(lái)自真實(shí)的樓盤。最上面的房子，跟最下邊的房子，建筑面積相差61平，總價(jià)相差一兩百萬(wàn)，但從各個(gè)空間的體量來(lái)看，住起來(lái)竟然差不多！這是近年來(lái)新房市場(chǎng)住宅進(jìn)化的一個(gè)縮影。

① 低容積率時(shí)代來(lái)了

容積率是一個(gè)比值：用小區(qū)的總建筑面積，除以用地面積，就得到容積率。

容積率就是錢。去年，臺(tái)灣網(wǎng)紅政治人物柯文哲攤上的事，就涉及容積率——檢方指控，柯文哲身為市長(zhǎng)，違反法律規(guī)定，給開(kāi)發(fā)商京華城過(guò)高的容積率。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率越高，就可以蓋越多的房子、賺越多的錢。比如，一塊10萬(wàn)平方米的地，容積率定成3，開(kāi)發(fā)商就有30萬(wàn)平方米的可售面積；容積率定成4，就有40萬(wàn)平方米的可售面積。

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，容積率越高、開(kāi)發(fā)商可售面積越高，那么賣這塊地時(shí)，即便樓面價(jià)一樣甚至略低點(diǎn)，總價(jià)都能更高，土地財(cái)政收入更高。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容積率越高，說(shuō)明這塊地上蓋的房子越多、樓棟越密，住的人也就越多。

看到這里你大概明白了。在土地到房子這個(gè)鏈條上，只有購(gòu)房者是不愿意容積率太高的。不過(guò)，前些年房子老是漲，購(gòu)房者的意見(jiàn)沒(méi)啥用。

所以前些年我們國(guó)家建了很多高容積率、高密度、高樓棟的房子。有的城市，房?jī)r(jià)相對(duì)比較低，開(kāi)發(fā)商就通過(guò)高容積率提高貨值。有些小區(qū)樓棟間距不足30米，妥妥的"水泥森林"，上班高峰期還出現(xiàn)"千人搶電梯"現(xiàn)象。

好在這兩年情況在變化。2022年至2024年，重點(diǎn)城市在售宅地的平均容積率均在2.1左右；自2025年初開(kāi)始，這一指標(biāo)持續(xù)維持在2.0以下，至2025年4月，已降至1.94。

此外，新版的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，把住宅建筑分為五類：低層（1-3層），多層1類（4-6層），多層2類（7-9層），高層1類（10-17層），多層2類（18-26層）。26層以上，已不在冊(cè)。也就是說(shuō)，以后再也不會(huì)有新建的超高層住宅了。

數(shù)字是枯燥的，直接說(shuō)結(jié)論：高容積率、高密度的樓盤將逐漸減少，超高層住宅將全面退出新房市場(chǎng)。

② 得房率，一個(gè)比一個(gè)夸張

得房率也是一個(gè)比值：套內(nèi)面積(房屋內(nèi)實(shí)際可使用的面積，在新房購(gòu)房合同或者二手房房本上均有明確數(shù)字體現(xiàn))，除以建筑面積(一般也是銷售面積)。

而建筑面積，是在套內(nèi)面積基礎(chǔ)上加上公攤面積。所以一般來(lái)說(shuō)，高層住宅因?yàn)殡娞荨⑾劳ǖ赖裙珨偞�，得房率都比較低。

但如果開(kāi)發(fā)商愿意在陽(yáng)臺(tái)、飄窗、“空中花園”等地方做一些文章，多弄一些“贈(zèng)送面積”，那么得房率一下就拉起來(lái)了。

前些年，國(guó)內(nèi)商品房的得房率通常在70%-90%之間�，F(xiàn)在房子不好賣了，開(kāi)發(fā)商有充足的動(dòng)力折騰。

先看數(shù)據(jù)：截至2024年6月末，全國(guó)主要城市得房率超過(guò)100%的項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)70個(gè)。

再看一些得房率堪稱“喪心病狂”的戶型圖吧，都是市場(chǎng)上的真實(shí)項(xiàng)目：

北京某樓盤戶型圖，得房率約98%

西安某樓盤戶型圖，得房率138%

廣州某樓盤戶型圖，得房率約148%

成都某樓盤戶型圖，得房率約166%

③ 居住舒適度被放在首要位置

“好房子”，就是低容積率、高得房率、居住舒適度更強(qiáng)的房子。我們具體能夠在什么方面感受到提升呢？舉幾個(gè)例子：▼

■ 層高

新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確，新建住宅建筑層高不低于3米，較原有標(biāo)準(zhǔn)增加20厘米。這個(gè)調(diào)整不僅讓居住者的空間感受更好，還方便了新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖、隔音材料的安裝，采光和通風(fēng)也會(huì)改善。

■ 隔音

新版規(guī)范提高了臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲要求，提高了建筑外窗的隔聲標(biāo)準(zhǔn)。另外，還首次以強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)形式，升級(jí)了住宅的保溫、隔熱、通風(fēng)要求。

■ 陽(yáng)臺(tái)

你敢信？連戶型最落后的北京，新房都有陽(yáng)臺(tái)了！而且全國(guó)很多地方已經(jīng)明確，對(duì)于達(dá)到要求的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按水平投影面積的一半計(jì)算容積率，同時(shí)還放寬了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深尺寸、面積占比。這有助于推動(dòng)"大陽(yáng)臺(tái)""空中花園"等設(shè)計(jì)，提高了得房率，還創(chuàng)造了更通透、實(shí)用的空間。

■ 客廳

面寬大、進(jìn)深短的“大橫廳”，已經(jīng)成為新建商品房的主流設(shè)計(jì)。這種大橫廳看起來(lái)開(kāi)闊，用起來(lái)靈活，傳統(tǒng)的豎廳在它面前顯得非常壓抑、采光面也小。

■ 公區(qū)

這兩年新建的樓盤，公區(qū)也特別卷，比如：豪氣的小區(qū)大門、超大會(huì)所、星空頂車庫(kù)、石材+鋁板的外立面、大面積石材的裝修……

3、新房不僅互相卷，還開(kāi)始卷二手房了

現(xiàn)在市面上有兩種新房：一種是“好房子”之前的，一種是之后的。

“好房子”之前的新房，處境極為尷尬。買這樣的房子，就等于1949年加入國(guó)軍。因此，為了跟上時(shí)代，有的開(kāi)發(fā)商，只好玩起了騷操作：把已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目，重新報(bào)規(guī)、修改產(chǎn)品。怎么改呢？比如，已經(jīng)開(kāi)盤8個(gè)月的北京某樓盤，都重新報(bào)規(guī)，增加了南北陽(yáng)臺(tái)。

這就苦了那些已經(jīng)蓋得差不多、或者已經(jīng)蓋好的新房了。比如北京某樓盤，拿地之后捂了20多年，這兩年終于入市。雖然也算是新盤吧，看戶型設(shè)計(jì)，妥妥的上世紀(jì)的產(chǎn)物：大進(jìn)深、窄面寬，得房率也低。這樣的房子，要跟這兩年才拿地的一眾新盤競(jìng)爭(zhēng)，談何容易？所以只能降價(jià)了�！偛荒懿鹆酥匦律w吧？

某樓盤140㎡三居的戶型圖。2025年賣這樣的新房，要么把價(jià)格降到位，要么慢慢賣，做時(shí)間的朋友

長(zhǎng)江后浪推前浪、前浪拍在沙灘上。前些年大家喜歡買周邊有規(guī)劃，接二連三有新地拍賣的板塊；現(xiàn)在買這種位置的房子，則要小心未來(lái)被多次“背刺”，畢竟，產(chǎn)品只會(huì)越做越卷。

比如，北京、上海"好房子"里面有一條，144㎡以上的戶型可在一個(gè)房間設(shè)置挑高空間，只計(jì)算單層容積率，所以"好房子"的層面內(nèi)還會(huì)有不斷的迭代。

新房的產(chǎn)品卷到這種程度，對(duì)二手房的打擊很大�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是買方市場(chǎng)。前些年大家買房不在乎產(chǎn)品力，并不代表大家不知道什么是好房子。房子這事沒(méi)什么高深的學(xué)問(wèn)，群眾的眼睛是雪亮的。

試問(wèn)：

■ 你房齡20年的108平兩居，如何跟人家剛蓋好的89平三居競(jìng)爭(zhēng)？

■ 3梯8戶的塔樓，如何跟2梯2戶的板樓競(jìng)爭(zhēng)？

■ 人車不分流、到處是裸露泥地的老小區(qū)，如何跟地庫(kù)車位比1:2、園林式綠化的新樓盤競(jìng)爭(zhēng)？

在層出不窮的“好房子”面前，之前的老房子，就像智能手機(jī)面前的諾基亞那么窘迫、尷尬。它們也只能靠著學(xué)區(qū)之類的附加屬性，勉強(qiáng)續(xù)命了。但出生人口變少，“學(xué)區(qū)續(xù)命”將來(lái)還會(huì)那么靈嗎？

說(shuō)得難聽(tīng)一點(diǎn)：二手房本來(lái)就應(yīng)該在住宅置換價(jià)值鏈的下游。二手房不好賣，屬于理所當(dāng)然的價(jià)值回歸。

更要命的是，新房不僅產(chǎn)品力領(lǐng)先二手房，價(jià)格也開(kāi)始卷起來(lái)了。二手房4萬(wàn)一平，得房率75%；新房也是4萬(wàn)一平，得房率90%。你看哪個(gè)更劃算？

因此，這兩年出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：只要片區(qū)內(nèi)有新的住宅項(xiàng)目，這片區(qū)的二手房，就該降價(jià)了。

4. 新的買房邏輯：如果你還要買房，你該怎么辦？

① 徹底改變認(rèn)知

伽羅生活的用戶，大多經(jīng)歷過(guò)上一個(gè)房地產(chǎn)周期，也就是那個(gè)閉著眼睛買房都能賺錢的時(shí)代：不需要糾結(jié)什么塔樓、板樓，不要考究容積率是5還是3.5，買到就是賺到，倉(cāng)位越大賺得越多�，F(xiàn)在周期變了，可能思想不容易轉(zhuǎn)過(guò)彎來(lái)。

為了給大家留下深刻印象，請(qǐng)?jiān)试S我說(shuō)得極端一點(diǎn)：未來(lái)幾年，只有不到5%的房子有投資屬性，能夠幫你賺錢；剩下超過(guò)95%的房子，都只具備大宗耐用消費(fèi)品的價(jià)值。

什么是消費(fèi)品？比如你買了一部新手機(jī)，當(dāng)你激活的時(shí)候，這部手機(jī)就已經(jīng)貶值了大幾百塊了；當(dāng)你換手機(jī)的時(shí)候，你是不會(huì)盼著賣二手賺錢的，頂多出手的時(shí)候少賠一點(diǎn)。我們買房子，也得有這樣的覺(jué)悟。

② 從真實(shí)的居住需求出發(fā)

仍然舉一個(gè)買手機(jī)的例子。前一陣我看到市面上有一款手機(jī)，它的拍照功能，在小紅書(shū)上好評(píng)如潮。我買回來(lái)發(fā)現(xiàn)，系統(tǒng)用不慣，鏡頭很龐大、持握不便；而且冷靜一想，我并不是喜歡拍照的人。幸好支持7天無(wú)理由，我趕緊把它給退了，仍然買了一臺(tái)在小紅書(shū)上被稱為“老年機(jī)”的iPhone。

假如回到十年前，買房子肯定選升值潛力大的，就像當(dāng)初買手機(jī)無(wú)腦選iPhone一樣�，F(xiàn)在不一樣了，手機(jī)市場(chǎng)進(jìn)入百花齊放的時(shí)代，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的美夢(mèng)則破滅了。投資品的選擇方法很單一，能掙錢就行；消費(fèi)品的邏輯就比較復(fù)雜，因?yàn)槊總�(gè)人的需求是不一樣的，也“百花齊放”了。

“好房子”再好，也要適合你才行。如果買了之后發(fā)現(xiàn)居住不合適，那單純算資金賬可能淪為純純的虧損“大冤種”。只是因?yàn)?好房子""新規(guī)""戶型比我的房子迭代了好幾輪"而買房的，可要萬(wàn)分小心了，好好評(píng)估自己家的需求。

比如：臨近退休的朋友，是否必須要住在市中心？其實(shí)完全不需要太強(qiáng)的地段，在近郊地鐵口、離大醫(yī)院近，是不是也就夠用了？

孩子上小學(xué)，有必要住在離學(xué)校近的地方，接送方便；孩子上初中、高中，可以自己上學(xué)了，或者住校了，那還非得全家人都擠在市區(qū)老破小嗎？

我當(dāng)然不是在鼓吹大家都搬出市區(qū)。需求是多元的。很多朋友就喜歡市中心的氛圍，喜歡一下樓就是商場(chǎng)、餐館，這都沒(méi)毛病。只要想清楚、不后悔，就可以。

③ 什么樣的房子能保值、或者少貶值？

雖然我說(shuō)大多數(shù)房子會(huì)成為消費(fèi)品，但誰(shuí)都不會(huì)跟錢過(guò)不去，大家肯定還是想買那5%的、相對(duì)能保值的房子。這些房子有什么特點(diǎn)呢？

首先，所在片區(qū)供應(yīng)少、需求強(qiáng)。供求關(guān)系決定價(jià)格。想想你賣房時(shí)的情況：周邊樓盤的同檔次房子，都是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果片區(qū)內(nèi)有很多待開(kāi)發(fā)的住宅用地，就會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：當(dāng)你賣房時(shí)，有很多比你的房子新、甚至干脆是新樓盤的新房，跟你爭(zhēng)奪買家。

這方面，必須承認(rèn)，市中心的房子有一定的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槭兄行慕?jīng)過(guò)好幾十年的開(kāi)發(fā)，基本上不太會(huì)有新的商品房供地了。供地少，后續(xù)新賣地、新規(guī)劃、更卷產(chǎn)品背刺的可能性就小，你的房子不會(huì)迎來(lái)一輪又一輪的內(nèi)卷。

再?gòu)男枨髮用婵紤]：市中心的位置，市區(qū)各個(gè)方位的購(gòu)房者都不會(huì)抗拒；你在市中心的房子，全城市的人甚至外市的人都有可能接盤。這自然會(huì)比地緣型的房子(只有某個(gè)地方的人會(huì)買)更有需求，更具備保值、增值的底氣。

其次，周邊產(chǎn)業(yè)強(qiáng)。職住合一、上班近，這種購(gòu)房需求永遠(yuǎn)是堅(jiān)挺的。更發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，意味著更多的人口、更強(qiáng)的購(gòu)買力。這幾年北京望京的房子，價(jià)格降得厲害，原因就是望京很多互聯(lián)網(wǎng)公司不太行了。

第三，產(chǎn)品過(guò)得去。房齡不能太老、得房率不能太低，戶型不能太落后，小區(qū)不能太破。否則你拿什么跟層出不窮的新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)呢？

第四，總價(jià)有門檻。高預(yù)算客戶更加挑剔，開(kāi)發(fā)商需要提供更充分購(gòu)買理由。因此，至少在現(xiàn)階段，無(wú)論是新房還是二手房，產(chǎn)品力不差的房子，總價(jià)都不會(huì)太低。比如北京，這個(gè)門檻可能是1000萬(wàn)左右。

④ “等等黨”永遠(yuǎn)贏

如果你買不到那5%的具備投資屬性的房子，那么買房子就相當(dāng)于買手機(jī)。手機(jī)有個(gè)特點(diǎn)，升級(jí)換代特別快，“等等黨”總是能夠買到配置更高的。買房子這事也一樣：再等等，房子會(huì)不會(huì)越來(lái)越便宜，得房率會(huì)不會(huì)越來(lái)越高，產(chǎn)品力會(huì)不會(huì)越來(lái)越好？

即使你不認(rèn)同這樣的想法，建議你也不要強(qiáng)行對(duì)著干。因?yàn)樗且环N社會(huì)情緒，它是無(wú)敵的。

總之，早買早享受，晚買享折扣。如果不是非換不可，建議還是先等等吧�，F(xiàn)在的房子又不是不能住。而且，你的生活中比房子更重要的事情，實(shí)在是太多了。

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