作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

　　文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

　　小產(chǎn)權(quán)房再踩剎車片。

　　小產(chǎn)權(quán)房剎車片

　　近日，廣東省自然資源廳發(fā)布《關(guān)于加快解決國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，即將在8月4日起實(shí)施，有效期5年。

　　主要是為了解決更多國(guó)有建設(shè)用地上已建成銷售的城鎮(zhèn)住宅登記歷史遺留問(wèn)題，為過(guò)去沒(méi)有辦法辦證、欠繳的稅費(fèi)、用地手續(xù)不完善的房屋給出解決方向。

　　但同時(shí)也明確，“嚴(yán)禁通過(guò)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化，嚴(yán)禁將按正常報(bào)建手續(xù)辦理的項(xiàng)目通過(guò)歷史遺留問(wèn)題進(jìn)行處理，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建設(shè)等情形，一律不得登記?！?/p>

　　這就意味著，只要是廣東省域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不能登記了，一刀切了。

　　小產(chǎn)權(quán)房最大的問(wèn)題，其實(shí)不是市場(chǎng)交易或者一房多賣之類的買賣風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，最大的問(wèn)題是“土地確權(quán)”，有的土地使用在過(guò)去沒(méi)有被“合法化”。

　　所以，這算是廣東省域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不能“轉(zhuǎn)正”的定局了。

　　而這次的《指導(dǎo)意見(jiàn)》既是《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）以及《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）的延續(xù)，也是延續(xù)文件的加強(qiáng)版。

　　早在《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）就明確“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)”。

　　但在2021年的新指導(dǎo)通知中，更多的是明確“避免出現(xiàn)新的歷史遺留問(wèn)題”，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題并未提及太多，也更未一刀切。

　　所以這一版的《關(guān)于加快解決國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》可以說(shuō)是升級(jí)版的指導(dǎo)，綜合了之前的文件要求。

　　而過(guò)去《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）只針對(duì)“不符合法律法規(guī)規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房”，但新的指導(dǎo)意見(jiàn)，將嚴(yán)禁的問(wèn)題放在了“工作要求”的部分。

　　也意味著，這是必須落實(shí)的工作責(zé)任和要求，在執(zhí)行的過(guò)程中，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的審核把關(guān)也會(huì)更加嚴(yán)格。

　　另一方面，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，事實(shí)上一直都是明文禁止的。

　　即使省廳未發(fā)布指導(dǎo)通知，無(wú)論是深圳、東莞、還是廣州都有明確規(guī)定。

　　比如深圳禁止小產(chǎn)權(quán)房交易方面，2016年就發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見(jiàn)證服務(wù)通知》的通知，明確要求各區(qū)司法局、新區(qū)綜合辦，市公證協(xié)會(huì)、律師協(xié)會(huì)，各公證處、律師事務(wù)所禁止為違法建設(shè)提供公證、見(jiàn)證。

　　所以，如今廣東省自然資源廳的指導(dǎo)意見(jiàn)，更多將過(guò)去的漏洞堵上，順便也把大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房的僥幸心理杜絕了。

　　小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的更替

　　既然一刀嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房登記了，會(huì)有什么影響呢？

　　事實(shí)上，影響可能沒(méi)有想象的大。

　　主要本來(lái)就嚴(yán)禁變更登記或者買賣的房產(chǎn)，一直都只是內(nèi)部私下流轉(zhuǎn)”。

　　但有兩個(gè)影響是間接的。

　　一是官方禁止登記了，那么就保證了小產(chǎn)權(quán)房的登記狀態(tài)不會(huì)輕易改變。

　　保留小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，也就盡可能保留住小產(chǎn)權(quán)房的居住屬性，更利于安置城市的新來(lái)人員。

　　同時(shí)也杜絕了一些打算炒作或者投機(jī)小產(chǎn)權(quán)房的行為，把小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格進(jìn)一步推高。

　　因?yàn)榻^大部分的小產(chǎn)權(quán)房都是老舊建筑，一旦小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格推高后，在城市更過(guò)程中無(wú)形中也會(huì)增加改造統(tǒng)籌的成本。

　　而登記后，所屬的權(quán)利糾紛也有可能在城市更新過(guò)程中增加，從而增加城市更新拆遷的復(fù)雜性。

　　二是能夠間接避免小產(chǎn)權(quán)房對(duì)商品房購(gòu)買力的需求被分流。

　　要知道，很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知不僅是便宜，比普通商品房更可得，而是租售回報(bào)更明顯。

　　以深圳為例，比如位于深圳西鄉(xiāng)永豐社區(qū)的三房，售價(jià)118萬(wàn)起，是同地段的商品房的價(jià)格的四分之一，租金可租3600元/㎡，估算租金年回報(bào)大約是3.66%。

　　雖然租金回報(bào)并沒(méi)有特別明顯，但若是早期交易的小產(chǎn)權(quán)房，回報(bào)則更可觀。

　　這還不算小產(chǎn)權(quán)房本身的價(jià)格交易溢價(jià)。

　　2016年深圳就禁止小產(chǎn)權(quán)房的公證，同時(shí)廣東省自然資源廳2018年明確對(duì)不符合法律法規(guī)規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行登記，但也沒(méi)能按住2020—2021年深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的熱潮。

　　當(dāng)年小產(chǎn)權(quán)房跳漲，一度將小產(chǎn)權(quán)房的水底交易擺到了桌面，還出現(xiàn)在央視的報(bào)道中。

　　只是如今的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)交易不再像過(guò)去，但即使經(jīng)歷了5年的變化，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，似乎也沒(méi)太過(guò)跌宕。

　　以寶安固戍—西鄉(xiāng)—坪洲區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)為代表。

　　這里的小產(chǎn)權(quán)，可以說(shuō)是深圳密度非常大的區(qū)域之一，一個(gè)片區(qū)容納了大量南山通勤的年輕人。

　　但從寶安固戍－西鄉(xiāng)－坪洲范圍的小產(chǎn)權(quán)房報(bào)價(jià)來(lái)看，報(bào)價(jià)變化并未太過(guò)明顯。

　　比如麻布新村曾經(jīng)在市場(chǎng)火熱的階段，一房報(bào)價(jià)60萬(wàn)，三房報(bào)價(jià)138萬(wàn)，如今中介掛盤一房報(bào)價(jià)58萬(wàn)，三房報(bào)價(jià)139萬(wàn)；

　　比如固戍村曾經(jīng)市場(chǎng)火熱階段，一房報(bào)價(jià)35萬(wàn)，三房報(bào)價(jià)110萬(wàn)，如今中介掛盤一房報(bào)價(jià)39萬(wàn)，三房報(bào)價(jià)109萬(wàn)。

　　而曾經(jīng)的普通商品房，這幾年變化可謂是翻天覆地。

　　比如2022年12月位于鹽田區(qū)鹽田港片區(qū)的望辰府原本開(kāi)盤備案均價(jià)約52482元/㎡，備案單價(jià)區(qū)間約47628—66198元/㎡，備案總價(jià)區(qū)間約461萬(wàn)-998萬(wàn)/平。

　　但相比開(kāi)盤價(jià)，如今已經(jīng)骨折。

　　還多次以備案初始價(jià)6折左右拿出折扣房源清盤。

　　今年“618”拿出3套房源，分別是1-503、3-203、3-401。

　　1-503原備案價(jià)511.54萬(wàn)，約66折一口價(jià)339萬(wàn)，降價(jià)172.54萬(wàn)；

　　3-203原備案價(jià)691.68萬(wàn)，約57折一口價(jià)396萬(wàn)，降價(jià)295.68萬(wàn)；

　　3-401原備案價(jià)723.6萬(wàn)，約55折一口價(jià)397萬(wàn)，降價(jià)326.6萬(wàn)。

　　到了7月，再次拿出3套房源以5-6.7折甩賣。并且從 這三套房源的價(jià)格變動(dòng)可以看出，項(xiàng)目已經(jīng)不止一次調(diào)價(jià)，才有了如今的折扣價(jià)。

　　2-1604開(kāi)盤備案價(jià)473.62萬(wàn)，調(diào)整備案價(jià)后395.39萬(wàn)，如今以原始備案價(jià)約67折降價(jià)至316萬(wàn)，降價(jià)幅度157.62萬(wàn)；

　　2-1801開(kāi)盤備案價(jià)556.4萬(wàn)，調(diào)整備案價(jià)后427.21萬(wàn)，如今以原始備案價(jià)約61折降價(jià)至341萬(wàn)，降價(jià)幅度215.4萬(wàn)；

　　3-201開(kāi)盤備案價(jià)721.81萬(wàn)，調(diào)整備案價(jià)后498.2萬(wàn)，如今以原始備案價(jià)約55折降價(jià)至399萬(wàn)，降價(jià)幅度322.81萬(wàn)。

　　要知道，項(xiàng)目周邊的二手房源，市場(chǎng)價(jià)格在3萬(wàn)-6萬(wàn)/平的區(qū)間，相對(duì)而言沒(méi)有調(diào)價(jià)后的新房具備價(jià)格吸引力。

　　所以相比普通商品房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格似乎變化沒(méi)太過(guò)明顯。

　　而在本身就缺乏投資回報(bào)渠道的當(dāng)下，那么市場(chǎng)就有可能重新再關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房，更多的資金進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。

　　但這也正是新房去庫(kù)存階段最不愿看到的。

　　購(gòu)房需求減少，若再進(jìn)一步被分流，時(shí)間久了自然也會(huì)進(jìn)一步影響普通商品房的價(jià)格。

　　這更是大市場(chǎng)更不愿意看到的。

　　所以，當(dāng)新房不斷背刺二手房，價(jià)格越來(lái)越卷，疊加小產(chǎn)權(quán)房被禁止登記，以及一些如一房多賣的隱藏風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的需求也慢慢被進(jìn)一步被抑制，那么市場(chǎng)需求也就更有機(jī)會(huì)回到普通商品房身上。

　　所以，維持小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀的核心，最終就是維持普通商品房市場(chǎng)平穩(wěn)。