近日，地產(chǎn)股大漲，是信號(hào)？

其實(shí)，地產(chǎn)股跟其他行業(yè)的股票一樣，它的上漲主要有兩種類(lèi)型。

一種是受業(yè)績(jī)的驅(qū)動(dòng)，銷(xiāo)售增速、利潤(rùn)增速上漲，企業(yè)效益比較好，推動(dòng)股價(jià)上漲。

另外一種是受到政策推動(dòng)，行業(yè)出臺(tái)重大利好政策，就會(huì)使行業(yè)的股票上漲。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，無(wú)論是全國(guó)的樓市成交量還是價(jià)格都在走弱。

因此，地產(chǎn)股的上漲肯定不是來(lái)自于企業(yè)的業(yè)績(jī)推動(dòng)，那么只能是來(lái)自于政策推動(dòng)。

下周可能有重要會(huì)議

可能會(huì)有哪些政策利好呢？

我認(rèn)為可以從三個(gè)層面來(lái)分析。

第一個(gè)層面，是超短期的消息拉動(dòng)。

周四地產(chǎn)股大漲盤(pán)中，有外媒消息稱(chēng)下周將會(huì)召開(kāi)中y城市工作會(huì)議。

該會(huì)議已經(jīng)好多年沒(méi)有舉行了，上次舉行還是在 2015 年 12 月份。

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)城市的發(fā)展，城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等發(fā)生重大變化時(shí)，才會(huì)舉辦這樣一次會(huì)議。

有消息稱(chēng)，此次會(huì)議將重啟棚改。

從歷史上看，這一消息并非沒(méi)有可能性。

因?yàn)樯弦淮螘?huì)議，也就是 2015 年 12 月份，當(dāng)時(shí)全國(guó)樓市也比較低迷，少數(shù)城市樓市已經(jīng)復(fù)蘇，為了進(jìn)一步推動(dòng)樓市復(fù)蘇回暖，國(guó)家在 2015 年四季度啟動(dòng)了棚改貨幣化，從而推動(dòng) 2016 年到 2018 年全國(guó)樓市出現(xiàn)了轟轟烈烈的大行情。

當(dāng)前樓市的低迷程度，已經(jīng)明顯超過(guò)了 2014 年到 2015 年。

不過(guò)，我認(rèn)為，當(dāng)前重啟棚改與此前大不相同了。

因?yàn)榻?jīng)過(guò)過(guò)去持續(xù)推進(jìn)棚改，大部分棚戶區(qū)都已經(jīng)改造完畢了，只剩下很少棚戶區(qū)需要拆遷；所以棚改貨幣化安置，能夠撬動(dòng)的買(mǎi)房規(guī)模比較小。

在城市更新、舊城改造方面，目前國(guó)家重點(diǎn)推進(jìn)的是城中村改造和老舊小區(qū)改造。

這兩類(lèi)改造并不像棚改一樣全部拆了重建，有一部分只是完善功能，并不需要拆了重建，所以對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用比較小。

另外，城中村改造，跟過(guò)去的棚改也不一樣。

棚戶區(qū)，一般都是國(guó)有用地上建的一些房子，主要是很久以前的一些職工分的房子。

而城中村的土地是集體所有，并非國(guó)有。

而且，大部分城中村的業(yè)主住房并不困難，甚至有些很有錢(qián)，他們?cè)谧约旱恼厣辖ǖ姆孔佑指哂执?，用于出租，有些人每個(gè)月要收很多租金。

城中村改造的復(fù)雜程度，遠(yuǎn)超棚戶區(qū)改造。

2015 年到 2018 年，全國(guó)很多地區(qū)大片大片地拆棚戶區(qū)；而近兩三年，國(guó)家推進(jìn)的城中村改造節(jié)奏非常緩慢，因?yàn)樵瓌t是條件成熟一個(gè)、改造一個(gè)。

地方政府和房企，跟這些城中村的業(yè)主們談判很艱難，有些村民漫天要價(jià)，根本拆不動(dòng)。

本月底重磅會(huì)議有看頭

推動(dòng)近期地產(chǎn)股上漲的第二個(gè)邏輯，是七月底將召開(kāi)重磅的高層會(huì)議，這也是每年七月底的慣例。

該會(huì)議，也可以說(shuō)是半年度的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將對(duì)今年下半年全國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策，包括樓市、股市制定最新的政策口徑。

今年四月底，也有一次類(lèi)似的會(huì)議，但那次會(huì)議沒(méi)有釋放出房地產(chǎn)的利好消息，反而有一條偏中性偏弱措辭。

當(dāng)時(shí)我已經(jīng)分析過(guò)，就是所謂的 “鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”。

因?yàn)榧热徽f(shuō)是鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，不需要額外刺激了。

后來(lái)果然如此，四月份全國(guó)樓市降溫以來(lái)，并沒(méi)有出臺(tái)明顯的增量房地產(chǎn)利好政策。

那么，二季度已經(jīng)過(guò)去，全國(guó)樓市的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)并不明顯。

按邏輯推理，七月底的這一次重磅會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)的政策口徑應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步寬松化。

這對(duì)地產(chǎn)股是潛在的利好。

新一輪樓市成交反彈

地產(chǎn)股近期上漲的第三個(gè)邏輯，是預(yù)期政策轉(zhuǎn)向后市場(chǎng)的成交量會(huì)迎來(lái)反彈。

各位可以回顧一下去年九月下旬，國(guó)家宏觀政策（包括樓市、股市）有一波重磅政策出臺(tái)，導(dǎo)致股市直線拉升，地產(chǎn)股也跟著大漲。

從樓市表現(xiàn)來(lái)看，在新政出臺(tái)之后，去年第四季度，高能級(jí)城市的成交量反彈比較明顯，這對(duì)地產(chǎn)股是一種支撐。

可以說(shuō)，經(jīng)歷了四月份以來(lái)長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月的樓市持續(xù)降溫，另外還有貿(mào)易戰(zhàn)的影響 —— 貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)高能級(jí)城市、東部地區(qū)影響比較明顯。

在這樣樓市已經(jīng)大幅降溫的背景之下，出臺(tái)利好政策的可能性越來(lái)越大。

不管是哪種類(lèi)型的政策，它對(duì)樓市、對(duì)地產(chǎn)股一定是利好。

也包括前段時(shí)間我曾經(jīng)分析過(guò)的，正在籌備推出現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，據(jù)說(shuō)政策公布的節(jié)點(diǎn)要延后了。

為什么呢？

其實(shí)當(dāng)時(shí)我已經(jīng)分析過(guò)，期房制度改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，對(duì)房企是利空，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是小幅利空，在樓市下滑的過(guò)程中盡量不要推利空政策。

那么，我們就關(guān)注一下本月房地產(chǎn)政策出臺(tái)的情況，以及政策出臺(tái)之后的兩三個(gè)月，全國(guó)主要城市樓市成交量反彈的情況。