說(shuō)一下今天深圳的賣地。最近一疏忽沒(méi)怎么關(guān)注，深圳一下子賣走了好幾塊地，合起來(lái)一塊兒說(shuō)。

上一篇文章中《》，我談到了兩個(gè)觀點(diǎn)：1）深圳的住宅建筑開(kāi)始普遍、顯著地下調(diào)容積率，超高層住宅的規(guī)劃大大減少；2）和杭州、上海一樣，深圳不但是拿出了好地塊出讓，不但是下修了容積率，而且開(kāi)始拿出“低密度”地塊來(lái)賣。

最近賣的幾塊地，包括今天的前海桂灣，都清晰展現(xiàn)了這一點(diǎn)，但我想談些更進(jìn)一步的看法。

今天賣的地塊是前海桂灣地塊，在深業(yè)云海灣西側(cè)，附近還有天健悅灣府和天健悅桂府。地段幾乎是前海最好的，“史上最貴人才房”云海灣在2023年9.2萬(wàn)/平米的限價(jià)搶購(gòu)一空。

地塊基本信息：R2，土地面積8287.15平方米，建筑面積25600平方米，容積率3.1（逆天），高度80米（逆天），掛牌起始價(jià)11.58億。地塊很小，代表性不是很強(qiáng)。

12家房企報(bào)名，分別是中鐵、保利置業(yè)、中建壹品、華發(fā)、綠城、天健+深業(yè)聯(lián)合體、金茂、越秀、建發(fā)、中海、招商、華潤(rùn)。清一色國(guó)家隊(duì)。

158輪競(jìng)價(jià)，最后招商以21.55億拿下，樓面價(jià)約8.4萬(wàn)/平米，溢價(jià)率約86.1%。限價(jià)取消之后的地王，超過(guò)去年后海地王7萬(wàn)多/平米的價(jià)。

其它最近龍華、光明賣掉的地塊，和這個(gè)是基本一樣的“特征”（后面說(shuō)），這里重點(diǎn)只以前海地塊作為討論對(duì)象。

首先，這塊地最大的特征不用再多說(shuō)了，“新規(guī)盤(pán)”，容積率3.1（深業(yè)云海灣容積率4.1）、高度80米，如果層高搞到3.2米以上，只有20多層，不知道多巴適。這個(gè)是今年4月以來(lái)市場(chǎng)最大的變化，意味著我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“新老劃斷”，同等條件下，老盤(pán)面對(duì)新盤(pán)，幾乎可以說(shuō)是“毫無(wú)還手之力”（注意是同等條件下）。

這個(gè)代表著決策層有關(guān)房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)化”調(diào)整的意圖，我之前說(shuō)過(guò)了，住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向就是：商品房未來(lái)就往豪宅里做，普通剛需就交給二手房解決，買不起房的人就多建配售保障房滿足。所以，土地給好地（核心區(qū)的、壓箱底的、配套好的）+條件給好條件（取消一切管制、取消限價(jià)、取消戶型限制）+產(chǎn)品給好產(chǎn)品（降低容積率、降低高度、降低噪音、提升層高）。

這些我們?cè)谧罱u的這些地塊——龍華、光明、前海，以及寶中地塊因何取消，以及對(duì)標(biāo)去年后海地王，都展示得一清二楚。

其次，既然是結(jié)構(gòu)化的思路，那么這塊地（以及類似這些地塊）對(duì)市場(chǎng)的影響，就也會(huì)是“結(jié)構(gòu)化”的。這個(gè)觀點(diǎn)我之前多次提過(guò)了，未來(lái)的市場(chǎng)是一個(gè)“分化”結(jié)構(gòu)，所謂“分化”，就是：只有好樓盤(pán)才會(huì)賣得好，而好樓盤(pán)賣得好只說(shuō)明它是好樓盤(pán)，別的不說(shuō)明。這個(gè)在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的成熟樓市里，非常的典型，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的新盤(pán)和市面上的二手房，因?yàn)闀r(shí)間、樓齡、產(chǎn)品研發(fā)、用料等等因素，差價(jià)經(jīng)常會(huì)顯得很大、非常大。

這經(jīng)常意味著兩點(diǎn)：其一，哪怕是在熊市，單個(gè)項(xiàng)目也可能會(huì)創(chuàng)出“地王價(jià)”、“樓王價(jià)”；其二，那些創(chuàng)出地王樓王的單個(gè)項(xiàng)目，并不意味著整體市場(chǎng)即將發(fā)生什么轉(zhuǎn)變。這完全是兩碼事。

我的意思是，未來(lái)我們會(huì)迎來(lái)一個(gè)“好房子”迭出的階段（對(duì)于許多有改善需求的買家，是真正的福音，過(guò)去10多年的限價(jià)導(dǎo)致了很多樓盤(pán)質(zhì)素難以言說(shuō)），但同時(shí)，和大部分剛需住房沒(méi)有關(guān)系，和大部分持有房產(chǎn)的二手房主，恐怕也沒(méi)有太大關(guān)系。心理上會(huì)產(chǎn)生積極因素，但實(shí)質(zhì)上，作用非常有限。

第三，這塊地要賣多少錢。有朋友轉(zhuǎn)述“中介都已經(jīng)喊必須賣15萬(wàn)了”，我把這個(gè)轉(zhuǎn)到群里，一個(gè)粉絲評(píng)論一下子把我搞笑了：“建好之后發(fā)現(xiàn)只能賣9萬(wàn)”。哈哈哈，哭笑不得。

準(zhǔn)確的表述是這個(gè)地價(jià)未來(lái)開(kāi)發(fā)商需要賣到大概11.5-12萬(wàn)/平米才能不虧，但至于能不能賣到，是市場(chǎng)的事兒。以目前的市場(chǎng)形勢(shì)，和這塊地的質(zhì)素，我認(rèn)為賣不到15萬(wàn)?；?5萬(wàn)去買只能說(shuō)是腦子有洞，你有很多平替。

有人會(huì)說(shuō)，這塊地最大的優(yōu)點(diǎn)是“新規(guī)盤(pán)”，容積率3.1、高度80米、使用率高等等……但一定要注意，我的確是認(rèn)為未來(lái)要重點(diǎn)去選擇符合住建部新規(guī)要求的“好房子”，但是“好房子”只是我們判斷“好樓盤(pán)”的產(chǎn)品因素，不是全部，不要本末倒置。

所以，我的觀點(diǎn)總結(jié)起來(lái)，就是如下幾句話：

1）這塊地的產(chǎn)品會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力，但是我認(rèn)為不值你花15萬(wàn)/平米買，未來(lái)類似地段、質(zhì)素更優(yōu)的地塊會(huì)接二連三的出來(lái)，不需要急；2）未來(lái)的新地塊都會(huì)是“好房子”，但是“好房子”并不一定就是“好樓盤(pán)”；3）未來(lái)是市場(chǎng)會(huì)是分化市場(chǎng)，北上廣深真正黃金地段的“好樓盤(pán)”將會(huì)賣出令人咋舌的天價(jià)，對(duì)，就是在眼下的大熊市里創(chuàng)出天價(jià)；4）創(chuàng)出天價(jià)的“好樓盤(pán)”，不意味著市場(chǎng)的整體走向，未來(lái)好幾年，代表房?jī)r(jià)主體的大部分樓盤(pán)的價(jià)格表現(xiàn)都會(huì)非常一般。

把握這些，可能對(duì)我們接下來(lái)買房子、賣房子，會(huì)有些幫助。

至于拿地的招蛇（或者說(shuō)國(guó)企），這家“曾經(jīng)拿著深圳最好的一手牌”的房企我已經(jīng)完全不想再評(píng)一個(gè)字了。每次談到這家公司，我都只想起那句話——讓我們回到2015年它重組之后的那個(gè)股東會(huì)，一位投資者在會(huì)上的提問(wèn)至今振聾發(fā)聵：“你們對(duì)得起1979這個(gè)意義非凡的代碼嗎？”總之，很差，不要買它家的股票，如果你買了，我建議賣掉，立即、馬上。2015年買招蛇的散戶們，會(huì)告訴你們看他們那“年年摻水”的報(bào)表是怎樣的體會(huì)。

12家參與競(jìng)拍的房企，都是國(guó)企，和以前沒(méi)有任何不同。這個(gè)市場(chǎng)，只有國(guó)企央企“有能力”拿地。然后坦白說(shuō)，我至今仍然不明白為什么“三道紅線”疊加“大B盤(pán)”，幾乎所有的私營(yíng)房企巨頭都倒了而國(guó)央企大都安然無(wú)恙，我沒(méi)想明白，但是太不正常了，用常識(shí)無(wú)法解釋。從好的方向解讀，這是他們?cè)谕械祝ìF(xiàn)在有人托底是好事），同時(shí)也可以說(shuō)是他們?cè)跀U(kuò)大市場(chǎng)份額（好的地塊都搶完了，那就意味著未來(lái)的市場(chǎng)也沒(méi)有私營(yíng)房企什么事兒了），未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率會(huì)回到90年代的格局里去。但從壞的方向解釋，我個(gè)人不相信，他們沒(méi)有暴雷也許僅僅是因?yàn)樗麄儭叭谫Y沒(méi)有被斷流”，并不意味著他們有競(jìng)爭(zhēng)力，隨著市場(chǎng)調(diào)整的延續(xù)，大家都一樣，最終都要劈價(jià)賣房子回籠資金活命第一。

讓時(shí)間來(lái)驗(yàn)證吧。

之前賣出的三塊地，也一并梳理一下。

7.7，梅林關(guān)宅地，土地面積21820.58平方米，建筑面積61090平方米，容積率2.8，建筑高度要求“多層+高層”。6家企業(yè)報(bào)名，中海、華潤(rùn)、深鐵、招商、越秀、天健。最后中海以23.7億元成交，成交樓面地價(jià)38795元/平米，溢價(jià)率40.74%。

6.27，光明宅地，土地面積34995.97平方米，建筑面積108487平方米，容積率3.1，“多層+高層”。也是國(guó)企競(jìng)拍，最終由深振業(yè)+天健+深建辰投資聯(lián)合體以底價(jià)19.94億競(jìng)得，樓面積18380元盤(pán)/平米。

6.19，龍華上塘“三角地”，前文寫(xiě)過(guò)了，容積率之后2.5，是本批4塊地里面最低的一個(gè)，要求也是“多層+高層”。競(jìng)拍者8家開(kāi)發(fā)商，悉數(shù)國(guó)央企，聯(lián)發(fā)12.12億拿下，綜合樓面單價(jià)44559元/平方米。

特點(diǎn)都一樣，以后也會(huì)都一樣。

以上全部加總，深圳今年一共賣了五塊宅地，收金一共是107.96億。宗數(shù)看齊了去年，但是金額只有去年的3成。

下半年還要賣更多的地、賣更多的好地。

你們覺(jué)得前海桂灣，建好能賣多少錢？會(huì)是什么樣的產(chǎn)品？都來(lái)估一估。

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