正文

7月14日到15日兩天， 北京召開了 中央城市工作會議。

關(guān)于這次會議，資本市場最先反應(yīng)，大A的房地產(chǎn)板塊“漲”出了“房地產(chǎn)利好”的行情！

可當會議正式召開之后，大A反而很平靜，連一絲小風都沒有~

為啥會這樣？

因為從會議披露的內(nèi)容看，并沒有出現(xiàn)之前市場預(yù)期的“棚改”、“放水”、“拉動房地產(chǎn)”的相關(guān)內(nèi)容。

那么，是不是就意味著中央城市會議與房產(chǎn)無關(guān)呢？

我之前就和大家說過，中國文字博大精深，政府文件更是“字斟句酌”的晦澀難懂，在這樣的前提下，該怎么理解這次會議呢？

為此，我先后看了官媒和部分自媒體的解讀，發(fā)現(xiàn)大家都是從這次會議的[歷史重要性]給大家做解讀的。

有伙伴看到這里，或許會問：什么是歷史重要性？

就是以時間為軸，截至目前中央城市會議只召開了5次，其中四次分別是 1962年、1963年、1978年、2015年，第五次就是2025年7月。

之前的四次會議中，深刻影響當代人悲喜的年份就是2015年，也就中國房價第二輪上漲的年份！

從時間前后順序上看，2015年先召開了中央城市會議，然后才有住建部“千方百計去庫存”的定調(diào)。

具體的情況和時間，大家看下面的截圖會更清楚~

也就是說，2015的城市會議確定了城市的生長方式是“棚改”，然后才有了“一拆一建”千方百計去庫存與漲價潮~

所以，城市會議=拉動房地產(chǎn)，這個邏輯就是目前最主流的解讀。

那么，我是不是也要這樣告訴大家呢？

NO！

反芻其他人的觀點，然后寫一篇二創(chuàng)文章從來都不是我的風格。

結(jié)合這次中央城市會議的內(nèi)容，我將中國城市城市面臨的問題分成兩類，即：

[需求]

來，今天的文章就和大家聊聊中央城市會議的內(nèi)容，以及這次會議對所有普通人的影響~

01

首先、城市生長的藍圖。

大家對城市并不陌生，但被問及什么是城市的時候，我想大多人都會詞窮~

那么，什么是城市？

只有真正意義上理解[城市]二字的含義，才能明白中央城市會議召開的意義，以及會議內(nèi)容意味著什么~

關(guān)于這一點， <求是> 網(wǎng)在今年7月8日發(fā)表的文章《城市更新，更新什么》中有這樣一段話：

城，所以盛民也

這句話簡單粗暴的直譯，就是容器，

也可以解讀成城墻圍繞形成的人類聚居和生活場所。

我知道，上面這些字大家都認識，但就是感覺“陌生”，為了便于大家理解，我用圖文結(jié)合來說說。

來，看圖

第一張：巴薩羅那

第二張圖：紐約

第三張圖：東京

第四張圖：上海

上面四幅圖，是以“上帝視角”俯視的城市局部圖，通過這四張圖我們可以清楚的看到：

城市與城市的生長邏輯并不相同，但每座城市都按照自己的“劇本”在[向外]，[向上]生長

那么，中國城市未來是向外還是向上生長呢？

答案就寫在“紅頭文件”中央城市會議中。

來，看會議原文

（原文）優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；

那么，什么叫優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu) （會議原文） ？

答案是城市肌理的改變

該怎來理解這句話呢？

來，看看深圳城市更新前后的對比圖，這樣大家就會看到城市生長的改變，和改變之下的資產(chǎn)邏輯。

重試

我想，這樣的圖片大家看過很多，除了視覺帶來的強烈對比之外，很少有人能明白：同一塊土地之上，兩張圖呈現(xiàn)了時間、產(chǎn)業(yè)、人口、財富的變遷邏輯！

關(guān)于時間，不得不多說一句：為什么中央城市會議不是年年開，不是三年或者五年開一次？

原因很簡單，就是城市的生長不是一朝一夕，

所以每次中央城市會議召開的間隔時間都很久，但每一次會議帶來的影響也都是中長期的。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)、人口、財富的變遷邏輯，大家再看看下面這張圖，

這是深圳40年的城市生長對比圖，也是深圳房價從1000元到10萬元/㎡的財富遞進邏輯~

文章看到這里有人會說：呸，忽悠，中國城市化已經(jīng)達到了65%，拿過去40年的發(fā)展來說事，沒有用?。?/p>

確實！這次中央城市會議也將時代背景做了精準概況——

即，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段（原文）。

什么是增量擴張？

最簡單粗暴的解讀就是新區(qū)、新城的建設(shè)，也就是成熟向外生長為主！

什么是存量提質(zhì)增效？

就是城市更新，就是城市之內(nèi)，向上生長為主！

大家要明白，城市的生長從都不是雜亂無章的排序，

每一棟建筑，每一條街道都是按照經(jīng)濟效益，也就是普通人口中的財富邏輯來劃分的，

而中央城市會議明確的城中村改造和危舊房屋改造，也必將是一場財富再分配的盛宴！

我知道，這么說大家可能不理解，換個角度給大家說說。

我問大家：

為什么城市核心區(qū)租金最貴，都是金融企業(yè)租賃，為什么城市郊區(qū)租金最便宜，都是制造業(yè)或者小作坊租賃？

換句話說，是產(chǎn)業(yè)決定了租金的高低，還是租金決定了產(chǎn)業(yè)？

答案是租金決定了產(chǎn)業(yè)，也就是“價格”決定了城市產(chǎn)業(yè)的布局。

所以，城市生長遵循經(jīng)濟法則。

那么，結(jié)合中央城市會議，（原文）依靠改革開放增強城市動能，高質(zhì)量開展城市更新來看，未來最具經(jīng)濟效益的地方是哪里？

來，結(jié)合圖給大家說說

上圖是衛(wèi)星截圖，展現(xiàn)的是深圳房價最貴、最核心區(qū)域福田的情況，而上圖畫紅線的位置就是城中村！

未來十年，這些紅色區(qū)域的城中村，將拆遷變成整備土地，然后進入拍賣—開發(fā)-建設(shè)-商品化銷售的環(huán)節(jié)~

而這，就是未來10年城市生長的邏輯：從過去增量的向外生長擴張變成了向上生長的增質(zhì)提效~

從經(jīng)濟效益角度看，未來城市中心地段的城市更新一定是“新高度”，

至于是建筑新高度，還是房價新高度要具體情況具體分析。

但可以肯定的是：隨著城中村改造，城市中心地段廉價的租賃房源將會成為過去。

所以，什么是城市？

城，盛民也！

市，效率也！

城，發(fā)展需求就是住房和交通；市，效率就是資源分配的邏輯，

所以城市的發(fā)展一定會以經(jīng)濟效率為準繩，來分配城市的一切資源！

所以，本次中央城市會議語境下的[（原文）加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式]不是保障+市場的雙軌制，而是土地財政-開發(fā)商-商品房供應(yīng)來源的將加大城市更新的比例。

文章至此，在結(jié)合之前各個城市住建局更名住建和城市更新局來看，預(yù)判大致趨勢如下

1、土地財政不再全部依賴新區(qū)、郊區(qū)土拍，而是增加了城市更新單元的產(chǎn)能釋放；

2、城市核心地段的房價仍然會上漲，道理很簡單，城市更新會帶動成熟區(qū)域的資產(chǎn)價格上漲；

3、租金必漲，這點之前的文章《》也說過

4、未來部分城市無房可售。

當我們的一線城市，比肩東京、紐約、曼哈頓的時候，城市核心地段的 新開發(fā)項目將少之又少，彼時“新房”就是無房可售的狀態(tài)。

隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

其次，取舍的偉大。

什么是偉大？

二選一的選擇題：拿走100萬，還是救1名落水兒童？

拿走100萬是人性，放棄100萬救落水兒童就是偉大。

一座城市，一座未來10年將進行城市更新的城市，如何與“偉大”扯上了關(guān)系？

答案很簡單，就是放棄部分經(jīng)濟效益讓文脈建筑得以延續(xù)和共生。

這點看看中央城市會議的原文，大家也能明白一二。

（原文）完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風貌管理制度，保護城市獨特的歷史文脈、人文地理、自然景觀

城市，不僅僅是人類發(fā)明出來容納肉體的“容器”，它也是居住者活生生的社會文化。

一座將歷史建筑夷為平地，新建筑拔地而起的城市，經(jīng)濟效益再好也是悲哀的，

因為過去的經(jīng)濟繁榮造就了今天的偉大地標，比如故宮、比如意大利米蘭大教堂。

而今天的經(jīng)濟繁榮會給未來帶去新的地標建筑，這就是歷史，這就是文脈，也是一座城市連接新舊、過去和現(xiàn)在的脈絡(luò)，

這個維度不細說，大家只要明白“中央城市會議會強調(diào)保護歷史文脈建筑”的基本邏輯就可以了。

隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

最后簡單說幾句，

期望是期望，現(xiàn)實是現(xiàn)實，不要錯把期望當現(xiàn)實。

期望房價下跌，是所有沒有買房人的期望；

期望房價上漲，是所有地方城市+銀行+房東+企業(yè)（上市公司資產(chǎn)）的期望；

兩種期望交織到一起就是現(xiàn)實。

而未來，就是城市進入存量時代后，生長的邏輯將發(fā)生量和質(zhì)的改變，而這個改變帶來兩個直接后果，影響所有普通人：

城市生長，租金會漲、核心地段的房子會漲~

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