正文

7月14日到15日兩天， 北京召開(kāi)了 中央城市工作會(huì)議。

關(guān)于這次會(huì)議，資本市場(chǎng)最先反應(yīng)，大A的房地產(chǎn)板塊“漲”出了“房地產(chǎn)利好”的行情！

可當(dāng)會(huì)議正式召開(kāi)之后，大A反而很平靜，連一絲小風(fēng)都沒(méi)有~

為啥會(huì)這樣？

因?yàn)閺臅?huì)議披露的內(nèi)容看，并沒(méi)有出現(xiàn)之前市場(chǎng)預(yù)期的“棚改”、“放水”、“拉動(dòng)房地產(chǎn)”的相關(guān)內(nèi)容。

那么，是不是就意味著中央城市會(huì)議與房產(chǎn)無(wú)關(guān)呢？

我之前就和大家說(shuō)過(guò)，中國(guó)文字博大精深，政府文件更是“字斟句酌”的晦澀難懂，在這樣的前提下，該怎么理解這次會(huì)議呢？

為此，我先后看了官媒和部分自媒體的解讀，發(fā)現(xiàn)大家都是從這次會(huì)議的[歷史重要性]給大家做解讀的。

有伙伴看到這里，或許會(huì)問(wèn)：什么是歷史重要性？

就是以時(shí)間為軸，截至目前中央城市會(huì)議只召開(kāi)了5次，其中四次分別是 1962年、1963年、1978年、2015年，第五次就是2025年7月。

之前的四次會(huì)議中，深刻影響當(dāng)代人悲喜的年份就是2015年，也就中國(guó)房?jī)r(jià)第二輪上漲的年份！

從時(shí)間前后順序上看，2015年先召開(kāi)了中央城市會(huì)議，然后才有住建部“千方百計(jì)去庫(kù)存”的定調(diào)。

具體的情況和時(shí)間，大家看下面的截圖會(huì)更清楚~

也就是說(shuō)，2015的城市會(huì)議確定了城市的生長(zhǎng)方式是“棚改”，然后才有了“一拆一建”千方百計(jì)去庫(kù)存與漲價(jià)潮~

所以，城市會(huì)議=拉動(dòng)房地產(chǎn)，這個(gè)邏輯就是目前最主流的解讀。

那么，我是不是也要這樣告訴大家呢？

NO！

反芻其他人的觀(guān)點(diǎn)，然后寫(xiě)一篇二創(chuàng)文章從來(lái)都不是我的風(fēng)格。

結(jié)合這次中央城市會(huì)議的內(nèi)容，我將中國(guó)城市城市面臨的問(wèn)題分成兩類(lèi)，即：

[需求]

來(lái)，今天的文章就和大家聊聊中央城市會(huì)議的內(nèi)容，以及這次會(huì)議對(duì)所有普通人的影響~

01

首先、城市生長(zhǎng)的藍(lán)圖。

大家對(duì)城市并不陌生，但被問(wèn)及什么是城市的時(shí)候，我想大多人都會(huì)詞窮~

那么，什么是城市？

只有真正意義上理解[城市]二字的含義，才能明白中央城市會(huì)議召開(kāi)的意義，以及會(huì)議內(nèi)容意味著什么~

關(guān)于這一點(diǎn)， <求是> 網(wǎng)在今年7月8日發(fā)表的文章《城市更新，更新什么》中有這樣一段話(huà)：

城，所以盛民也

這句話(huà)簡(jiǎn)單粗暴的直譯，就是容器，

也可以解讀成城墻圍繞形成的人類(lèi)聚居和生活場(chǎng)所。

我知道，上面這些字大家都認(rèn)識(shí)，但就是感覺(jué)“陌生”，為了便于大家理解，我用圖文結(jié)合來(lái)說(shuō)說(shuō)。

來(lái)，看圖

第一張：巴薩羅那

第二張圖：紐約

第三張圖：東京

第四張圖：上海

上面四幅圖，是以“上帝視角”俯視的城市局部圖，通過(guò)這四張圖我們可以清楚的看到：

城市與城市的生長(zhǎng)邏輯并不相同，但每座城市都按照自己的“劇本”在[向外]，[向上]生長(zhǎng)

那么，中國(guó)城市未來(lái)是向外還是向上生長(zhǎng)呢？

答案就寫(xiě)在“紅頭文件”中央城市會(huì)議中。

來(lái)，看會(huì)議原文

（原文）優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；

那么，什么叫優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu) （會(huì)議原文） ？

答案是城市肌理的改變

該怎來(lái)理解這句話(huà)呢？

來(lái)，看看深圳城市更新前后的對(duì)比圖，這樣大家就會(huì)看到城市生長(zhǎng)的改變，和改變之下的資產(chǎn)邏輯。

重試

我想，這樣的圖片大家看過(guò)很多，除了視覺(jué)帶來(lái)的強(qiáng)烈對(duì)比之外，很少有人能明白：同一塊土地之上，兩張圖呈現(xiàn)了時(shí)間、產(chǎn)業(yè)、人口、財(cái)富的變遷邏輯！

關(guān)于時(shí)間，不得不多說(shuō)一句：為什么中央城市會(huì)議不是年年開(kāi)，不是三年或者五年開(kāi)一次？

原因很簡(jiǎn)單，就是城市的生長(zhǎng)不是一朝一夕，

所以每次中央城市會(huì)議召開(kāi)的間隔時(shí)間都很久，但每一次會(huì)議帶來(lái)的影響也都是中長(zhǎng)期的。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)、人口、財(cái)富的變遷邏輯，大家再看看下面這張圖，

這是深圳40年的城市生長(zhǎng)對(duì)比圖，也是深圳房?jī)r(jià)從1000元到10萬(wàn)元/㎡的財(cái)富遞進(jìn)邏輯~

文章看到這里有人會(huì)說(shuō)：呸，忽悠，中國(guó)城市化已經(jīng)達(dá)到了65%，拿過(guò)去40年的發(fā)展來(lái)說(shuō)事，沒(méi)有用啊！

確實(shí)！這次中央城市會(huì)議也將時(shí)代背景做了精準(zhǔn)概況——

即，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段（原文）。

什么是增量擴(kuò)張？

最簡(jiǎn)單粗暴的解讀就是新區(qū)、新城的建設(shè)，也就是成熟向外生長(zhǎng)為主！

什么是存量提質(zhì)增效？

就是城市更新，就是城市之內(nèi)，向上生長(zhǎng)為主！

大家要明白，城市的生長(zhǎng)從都不是雜亂無(wú)章的排序，

每一棟建筑，每一條街道都是按照經(jīng)濟(jì)效益，也就是普通人口中的財(cái)富邏輯來(lái)劃分的，

而中央城市會(huì)議明確的城中村改造和危舊房屋改造，也必將是一場(chǎng)財(cái)富再分配的盛宴！

我知道，這么說(shuō)大家可能不理解，換個(gè)角度給大家說(shuō)說(shuō)。

我問(wèn)大家：

為什么城市核心區(qū)租金最貴，都是金融企業(yè)租賃，為什么城市郊區(qū)租金最便宜，都是制造業(yè)或者小作坊租賃？

換句話(huà)說(shuō)，是產(chǎn)業(yè)決定了租金的高低，還是租金決定了產(chǎn)業(yè)？

答案是租金決定了產(chǎn)業(yè)，也就是“價(jià)格”決定了城市產(chǎn)業(yè)的布局。

所以，城市生長(zhǎng)遵循經(jīng)濟(jì)法則。

那么，結(jié)合中央城市會(huì)議，（原文）依靠改革開(kāi)放增強(qiáng)城市動(dòng)能，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新來(lái)看，未來(lái)最具經(jīng)濟(jì)效益的地方是哪里？

來(lái)，結(jié)合圖給大家說(shuō)說(shuō)

上圖是衛(wèi)星截圖，展現(xiàn)的是深圳房?jī)r(jià)最貴、最核心區(qū)域福田的情況，而上圖畫(huà)紅線(xiàn)的位置就是城中村！

未來(lái)十年，這些紅色區(qū)域的城中村，將拆遷變成整備土地，然后進(jìn)入拍賣(mài)—開(kāi)發(fā)-建設(shè)-商品化銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)~

而這，就是未來(lái)10年城市生長(zhǎng)的邏輯：從過(guò)去增量的向外生長(zhǎng)擴(kuò)張變成了向上生長(zhǎng)的增質(zhì)提效~

從經(jīng)濟(jì)效益角度看，未來(lái)城市中心地段的城市更新一定是“新高度”，

至于是建筑新高度，還是房?jī)r(jià)新高度要具體情況具體分析。

但可以肯定的是：隨著城中村改造，城市中心地段廉價(jià)的租賃房源將會(huì)成為過(guò)去。

所以，什么是城市？

城，盛民也！

市，效率也！

城，發(fā)展需求就是住房和交通；市，效率就是資源分配的邏輯，

所以城市的發(fā)展一定會(huì)以經(jīng)濟(jì)效率為準(zhǔn)繩，來(lái)分配城市的一切資源！

所以，本次中央城市會(huì)議語(yǔ)境下的[（原文）加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式]不是保障+市場(chǎng)的雙軌制，而是土地財(cái)政-開(kāi)發(fā)商-商品房供應(yīng)來(lái)源的將加大城市更新的比例。

文章至此，在結(jié)合之前各個(gè)城市住建局更名住建和城市更新局來(lái)看，預(yù)判大致趨勢(shì)如下

1、土地財(cái)政不再全部依賴(lài)新區(qū)、郊區(qū)土拍，而是增加了城市更新單元的產(chǎn)能釋放；

2、城市核心地段的房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，道理很簡(jiǎn)單，城市更新會(huì)帶動(dòng)成熟區(qū)域的資產(chǎn)價(jià)格上漲；

3、租金必漲，這點(diǎn)之前的文章《》也說(shuō)過(guò)

4、未來(lái)部分城市無(wú)房可售。

當(dāng)我們的一線(xiàn)城市，比肩東京、紐約、曼哈頓的時(shí)候，城市核心地段的 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將少之又少，彼時(shí)“新房”就是無(wú)房可售的狀態(tài)。

隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

其次，取舍的偉大。

什么是偉大？

二選一的選擇題：拿走100萬(wàn)，還是救1名落水兒童？

拿走100萬(wàn)是人性，放棄100萬(wàn)救落水兒童就是偉大。

一座城市，一座未來(lái)10年將進(jìn)行城市更新的城市，如何與“偉大”扯上了關(guān)系？

答案很簡(jiǎn)單，就是放棄部分經(jīng)濟(jì)效益讓文脈建筑得以延續(xù)和共生。

這點(diǎn)看看中央城市會(huì)議的原文，大家也能明白一二。

（原文）完善歷史文化保護(hù)傳承體系，完善城市風(fēng)貌管理制度，保護(hù)城市獨(dú)特的歷史文脈、人文地理、自然景觀(guān)

城市，不僅僅是人類(lèi)發(fā)明出來(lái)容納肉體的“容器”，它也是居住者活生生的社會(huì)文化。

一座將歷史建筑夷為平地，新建筑拔地而起的城市，經(jīng)濟(jì)效益再好也是悲哀的，

因?yàn)檫^(guò)去的經(jīng)濟(jì)繁榮造就了今天的偉大地標(biāo)，比如故宮、比如意大利米蘭大教堂。

而今天的經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)給未來(lái)帶去新的地標(biāo)建筑，這就是歷史，這就是文脈，也是一座城市連接新舊、過(guò)去和現(xiàn)在的脈絡(luò)，

這個(gè)維度不細(xì)說(shuō)，大家只要明白“中央城市會(huì)議會(huì)強(qiáng)調(diào)保護(hù)歷史文脈建筑”的基本邏輯就可以了。

隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

最后簡(jiǎn)單說(shuō)幾句，

期望是期望，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)，不要錯(cuò)把期望當(dāng)現(xiàn)實(shí)。

期望房?jī)r(jià)下跌，是所有沒(méi)有買(mǎi)房人的期望；

期望房?jī)r(jià)上漲，是所有地方城市+銀行+房東+企業(yè)（上市公司資產(chǎn)）的期望；

兩種期望交織到一起就是現(xiàn)實(shí)。

而未來(lái)，就是城市進(jìn)入存量時(shí)代后，生長(zhǎng)的邏輯將發(fā)生量和質(zhì)的改變，而這個(gè)改變帶來(lái)兩個(gè)直接后果，影響所有普通人：

城市生長(zhǎng)，租金會(huì)漲、核心地段的房子會(huì)漲~

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