作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

行業(yè)寒冬不是終局，而是新一輪價(jià)值重估的起點(diǎn)。

當(dāng)房東們咬牙降價(jià)20%仍難覓租客，當(dāng)傳統(tǒng)金三銀四的“返工季”首次缺席，當(dāng)保租房批量入市沖擊租金下行——2025年北京租住市場正在經(jīng)歷一場前所未有的深度調(diào)整。

7月11日，在睿和智庫與首程控股聯(lián)合舉辦的“2025上半年北京公寓市場分析閉門會”上，一個(gè)共識正在形成：行業(yè)寒冬不是終局，而是新一輪價(jià)值重估的起點(diǎn)。

在這樣的“寒冬”中，有人看到風(fēng)險(xiǎn)，也有人發(fā)現(xiàn)機(jī)遇：

• 創(chuàng)新者突圍：城家公寓用“酒店+公寓”創(chuàng)新模式實(shí)現(xiàn)空置率有效降低；

• 資源派布局：首創(chuàng)和園通過政企合作儲備百萬方項(xiàng)目；

• 深耕者求生：樂乎等中小運(yùn)營商靠“一畝三分地”的精細(xì)化運(yùn)營頑強(qiáng)存活。

這場變革正在重塑行業(yè)規(guī)則：政策紅利與市場規(guī)律博弈、資本訴求與運(yùn)營邏輯碰撞、傳統(tǒng)模式與創(chuàng)新業(yè)態(tài)交鋒。本文將揭示10個(gè)關(guān)鍵市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)，拆解16個(gè)實(shí)戰(zhàn)破局策略，帶你看懂這場大洗牌中的生存法則。

租住市場的

10個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折

韓瑋燁

睿和智庫創(chuàng)始人、地產(chǎn)資管Plus總編

1、當(dāng)前住房租賃市場面臨的核心矛盾，是政策驅(qū)動的供給增加與實(shí)際需求之間的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。

2、數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的差距：政策完成度≠市場滿意度，保租房供應(yīng)并未緩解租金下跌壓力。

3、2025年上半年，北京租賃市場往年春節(jié)后的“返工季”需求今年完全沒有顯現(xiàn)，這在一線城市中實(shí)屬首次，反映出當(dāng)前就業(yè)市場的嚴(yán)峻形勢——就業(yè)壓力加大，工作崗位減少。不過，畢業(yè)季的需求仍然保持穩(wěn)定，北京高校畢業(yè)生的剛性需求支撐了這部分市場。

4、面對市場下行，北京散戶房東在普遍延長了2-3個(gè)月的掛牌周期后，選擇降價(jià)20-30%，這種價(jià)格戰(zhàn)對整個(gè)市場體系造成了沖擊。

湯若季

首創(chuàng)和園市場營銷負(fù)責(zé)人

5、當(dāng)前北京市場已經(jīng)進(jìn)入“內(nèi)卷”階段：一方面需求持續(xù)收縮，另一方面供給不斷過剩。在這種環(huán)境下，機(jī)構(gòu)需要聚焦核心區(qū)位，強(qiáng)化租約管理，同時(shí)警惕政策風(fēng)險(xiǎn)。比如針對畢業(yè)生這一特殊群體，首創(chuàng)和園制定了靈活的政策：提供3個(gè)月短租選擇，并允許押金退還。

孟月

自如資管總經(jīng)理

6、企業(yè)需通過動態(tài)數(shù)據(jù)研判和細(xì)分市場深耕（如北京產(chǎn)業(yè)商圈）應(yīng)對波動，避免盲目擴(kuò)張或低價(jià)競爭。

7、北京部分細(xì)分商圈仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會，尤其是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)匹配需求，比如低價(jià)策略無法滿足客戶品質(zhì)需求，需要“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+合理定價(jià)”組合。

8、成都作為新興市場代表，雖然表面呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，但其分散式供給占主導(dǎo)、集中式供給剛起步的特點(diǎn)，使得市場是否具備真正的重資產(chǎn)邏輯仍需驗(yàn)證。

羅意

樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO

9、北京沒有租不出去的房子，只有租不出去的價(jià)格。在合作模式上，亟需打破上游“剛性兌付”思維，業(yè)主方要跟運(yùn)營方共擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)。

10、在這個(gè)寒冬期，企業(yè)必須聚焦核心地段和產(chǎn)業(yè)帶資產(chǎn)，通過極致精細(xì)化運(yùn)營尋找生存空間。我們正在重新審視每一個(gè)運(yùn)營環(huán)節(jié)，從租約管理到成本控制，力求在這輪深度調(diào)整中存活下來，并為下一輪市場復(fù)蘇積蓄力量。

16招

破解租賃困局

楚楠

城家公寓北方區(qū)開發(fā)總監(jiān)

11、基于華住集團(tuán)的酒店管理基因，城家公寓一直在持續(xù)探索長短租結(jié)合的創(chuàng)新模式，近期又開發(fā)出了“城家公寓酒店”這一戰(zhàn)略級產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了三大突破：收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品服務(wù)升級、投資人價(jià)值重構(gòu)。

12、長租自帶日租流量，約20%的長租客戶存在臨時(shí)性短租需求，比如訪友接待、短期過渡等場景，這部分增量收益將有效提升整體投資回報(bào)率。

13、標(biāo)準(zhǔn)化的“公寓+酒店”產(chǎn)品線，解決了傳統(tǒng)公寓在短租服務(wù)上的明顯短板：服務(wù)人員缺乏酒店運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，硬件設(shè)計(jì)也無法滿足短租客戶的即時(shí)需求。

14、“公寓+酒店”的模式特別契合當(dāng)前投資市場轉(zhuǎn)型需求，既為酒店投資人提供了收益更穩(wěn)定的替代方案，又幫助傳統(tǒng)公寓投資人突破了收益天花板。在顯著提升資產(chǎn)靈活性的同時(shí)，有效降低了空置風(fēng)險(xiǎn)。

戴德春

百瑞紀(jì)集團(tuán)北方公司運(yùn)營負(fù)責(zé)人

15、市場競爭格局正在發(fā)生深刻變化。一方面，保租房入市和業(yè)主直租比例回升，對品牌公寓形成擠壓；另一方面，90后、00后租客群體呈現(xiàn)出鮮明的個(gè)性化需求特征，這對傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品提出轉(zhuǎn)型要求。

16、市場分化趨勢下，單純依靠傳統(tǒng)長租模式已難以為繼。我們建議行業(yè)關(guān)注三個(gè)轉(zhuǎn)型方向：建立動態(tài)收益管理系統(tǒng)應(yīng)對市場波動，開發(fā)模塊化產(chǎn)品滿足個(gè)性化需求，以及構(gòu)建“公寓+酒店”的復(fù)合型人才梯隊(duì)。

陳雪

北京昌發(fā)展產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理股份有限公司總經(jīng)理助理

17、在行業(yè)周期調(diào)整階段，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品往往更難穿越周期，而個(gè)性化、非標(biāo)的產(chǎn)品更能精準(zhǔn)觸動消費(fèi)者需求，反而更容易實(shí)現(xiàn)突圍和成功。

18、當(dāng)前租賃行業(yè)的獲客格局正在經(jīng)歷深刻變革。傳統(tǒng)流量霸主貝殼、58同城依然保持優(yōu)勢，但小紅書、抖音、閑魚等新興內(nèi)容平臺正在快速崛起，這種流量遷移與電商行業(yè)從淘寶向抖音的轉(zhuǎn)變?nèi)绯鲆晦H。

19、平臺間的用戶心智差異巨大，比如消費(fèi)者天然不會在美團(tuán)平臺尋找租房信息，這種認(rèn)知壁壘短期內(nèi)難以突破。

孟月

自如資管總經(jīng)理

20、住房租賃獲客渠道變革帶來的最大挑戰(zhàn)是轉(zhuǎn)化鏈路的斷裂。雖然新媒體渠道帶來了可觀的流量，但缺乏配套的運(yùn)營體系將這些流量有效轉(zhuǎn)化為成交。我們900萬月活的自如APP證明，構(gòu)建完整的客戶運(yùn)營體系比單純獲取流量更為重要。

21、未來競爭的關(guān)鍵，在于能否構(gòu)建從流量獲取到最終成交的完整閉環(huán)，這需要大數(shù)據(jù)分析、內(nèi)容運(yùn)營、客戶服務(wù)等多維能力的系統(tǒng)化整合。

22、面對這些挑戰(zhàn)，行業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方向：首先是加強(qiáng)視頻化內(nèi)容建設(shè)，特別是高端產(chǎn)品的可視化呈現(xiàn)；其次是構(gòu)建細(xì)分客群的精準(zhǔn)運(yùn)營體系；最后是推動組織能力升級，培養(yǎng)既懂內(nèi)容運(yùn)營又精通租賃業(yè)務(wù)的新型人才團(tuán)隊(duì)。

羅意

樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO

23、當(dāng)我們坦然接受”樂乎難以規(guī)?；钡默F(xiàn)實(shí)時(shí)，反而能夠卸下包袱，更聚焦于項(xiàng)目本質(zhì)——回歸常識，專注打磨每一個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)更扎實(shí)的成長。

24、作為中小型運(yùn)營商，我們堅(jiān)持“內(nèi)外有別”的原則：對外注重品牌形象塑造，對內(nèi)強(qiáng)化務(wù)實(shí)運(yùn)營。這種雙軌并行的做法，既保持了市場聲量，又確保了運(yùn)營質(zhì)量，也讓我們在細(xì)分領(lǐng)域逐步建立起比較優(yōu)勢。

25、任何模式創(chuàng)新都需要建立在對細(xì)分需求的精準(zhǔn)把握之上。

26、地方國企更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營安全，因此運(yùn)營團(tuán)隊(duì)執(zhí)行要聚焦實(shí)效，以強(qiáng)執(zhí)行力為核心，確保戰(zhàn)略與資源投入精準(zhǔn)落地到項(xiàng)目層面，確保目標(biāo)高效達(dá)成。

資本與運(yùn)營

如何重構(gòu)租住生態(tài)？

27、對于手握重金的保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者而言，最大的困境不是資金規(guī)模，而是單個(gè)項(xiàng)目的管理顆粒度要求與資金體量難以匹配。實(shí)踐中可行的解決方案，是建立深度綁定的長期合作伙伴關(guān)系，通過充分授權(quán)將運(yùn)營管理權(quán)集中交給專業(yè)團(tuán)隊(duì)。這種“專業(yè)的人做專業(yè)的事”的模式，或是破解當(dāng)前困局的關(guān)鍵。

姚遠(yuǎn)

首程控股執(zhí)行董事

28、在市場調(diào)整過程中，投資人與運(yùn)營方的博弈關(guān)系正在重塑。投資人持續(xù)關(guān)注回報(bào)率的需求，推動產(chǎn)品向極致戶型方向發(fā)展；而運(yùn)營方則更強(qiáng)調(diào)居住屬性的本質(zhì)和長期經(jīng)營價(jià)值。這種張力促使行業(yè)思考如何建立新型合作模式，在保證投資回報(bào)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

29、作為險(xiǎn)資的長周期視角決定了我們格外重視產(chǎn)品力的持續(xù)培育。當(dāng)“面積越小效率越高”的固有觀念被打破，我們強(qiáng)調(diào)回歸客戶本質(zhì)需求，通過精準(zhǔn)定位、功能優(yōu)化和體驗(yàn)提升來打造真正具有長期競爭力的產(chǎn)品。

30、當(dāng)前租住行業(yè)仍處于VC培育階段，成熟投資標(biāo)的稀缺，這要求投資者必須具備雙重能力：既要準(zhǔn)確判斷市場趨勢，又要深諳運(yùn)營實(shí)務(wù)。

唐沛然

大家保險(xiǎn)不動產(chǎn)投資部投資業(yè)務(wù)董事

31、當(dāng)前長租公寓行業(yè)的金融創(chuàng)新面臨獨(dú)特挑戰(zhàn)，其核心矛盾在于：運(yùn)營商多為輕資產(chǎn)模式缺乏足夠資本實(shí)力，而開發(fā)商又將公寓視為非核心資產(chǎn)缺乏運(yùn)營意愿。這種“雙重脫節(jié)”導(dǎo)致金融創(chuàng)新陷入僵局，亟需突破性解決方案。

32、資本與運(yùn)營的關(guān)系正在經(jīng)歷深刻重構(gòu)，對抗性博弈正在被協(xié)同共生所取代。新型合作關(guān)系強(qiáng)調(diào)：共同爭取政策支持、建立收益共享機(jī)制，形成發(fā)展合力。這種轉(zhuǎn)變預(yù)示著行業(yè)將進(jìn)入更成熟的發(fā)展階段。

10大

生存指南

33、冷周期下的生存法則：市場分化階段，需強(qiáng)化對定價(jià)權(quán)與區(qū)域統(tǒng)治力的掌控，避免同質(zhì)化內(nèi)卷。

34、對于運(yùn)營商來說，面向未來三個(gè)發(fā)展方向尤為關(guān)鍵：首先，構(gòu)建差異化產(chǎn)品矩陣，避免同質(zhì)化競爭；其次，完善風(fēng)險(xiǎn)收益分配機(jī)制，促進(jìn)資本深度參與；最后，培育“投資-產(chǎn)品-運(yùn)營”的全鏈條能力。

35、在運(yùn)營策略上，首創(chuàng)和園正進(jìn)行雙重調(diào)整。一方面深耕大型租賃社區(qū)運(yùn)營能力，特別是在北京這樣的核心市場，通過政企合作模式開發(fā)集體土地項(xiàng)目；另一方面試水輕資產(chǎn)運(yùn)營，以分散風(fēng)險(xiǎn)。

36、租住產(chǎn)品的組織結(jié)構(gòu)仍顯粗放，對客戶群體的分層與需求理解不夠精準(zhǔn)，需加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析和場景化研究，提升產(chǎn)品適配性。

戴德春

百瑞紀(jì)集團(tuán)北方公司運(yùn)營負(fù)責(zé)人

37、未來競爭將圍繞三個(gè)維度展開：首先是數(shù)字化能力，通過智能系統(tǒng)提升運(yùn)營效率；其次是產(chǎn)品創(chuàng)新，針對年輕客群開發(fā)智能家居、靜音客房等差異化產(chǎn)品；最后是服務(wù)深化，超越基礎(chǔ)居住需求提供增值體驗(yàn)。這些能力的構(gòu)建，將決定企業(yè)在細(xì)分市場中的站位。

38、面對下半年的市場環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管控尤為重要。價(jià)格波動已非主要威脅，真正的挑戰(zhàn)在于同質(zhì)化競爭和運(yùn)營成本壓力。

39、建議采取“雙軌策略”：對存量項(xiàng)目實(shí)施精益化改造，提升運(yùn)營效率；對增量項(xiàng)目則強(qiáng)調(diào)差異化定位，避免陷入價(jià)格戰(zhàn)。這種“守正出奇”的策略，或?qū)⒊蔀榇┰街芷诘年P(guān)鍵。

40、區(qū)域布局上，在深耕北京、上海等核心市場的同時(shí)，需要密切關(guān)注二線城市的機(jī)遇。不同能級城市的發(fā)展階段和需求特點(diǎn)各異，這就要求企業(yè)必須建立靈活的區(qū)域策略體系，避免標(biāo)準(zhǔn)化方案的簡單復(fù)制。特別是在政策紅利區(qū)域，更應(yīng)提前布局，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

41、學(xué)生公寓等細(xì)分賽道因其獨(dú)特的競爭壁壘展現(xiàn)出特殊價(jià)值——不僅客源穩(wěn)定，更具備定價(jià)話語權(quán)。這提示我們需要從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)向“精耕作”，在特定領(lǐng)域建立深度競爭優(yōu)勢。

42、運(yùn)營優(yōu)化需要雙管齊下。一方面要嚴(yán)格控制成本，通過組織精簡、流程再造提升人效；另一方面要堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新，在智慧辦公、寵物友好等特色服務(wù)上形成差異化。這種“節(jié)流”與“創(chuàng)新”并舉的策略，既能保障短期生存，又能培育長期競爭力。

（本文根據(jù)“2025上半年北京公寓市場分析閉門會”的圓桌對話整理而成）

特別鳴謝

與會嘉賓

韓瑋燁

睿和智庫創(chuàng)始人、地產(chǎn)資管Plus總編

孟月

自如資管總經(jīng)理

羅意

樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO

楚楠

城家公寓北方區(qū)開發(fā)總監(jiān)

戴德春

百瑞紀(jì)集團(tuán)北方公司運(yùn)營負(fù)責(zé)人

陳雪

北京昌發(fā)展產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理股份有限公司總經(jīng)理助理

湯若季

首創(chuàng)和園市場營銷負(fù)責(zé)人

唐沛然

大家保險(xiǎn)不動產(chǎn)投資部投資業(yè)務(wù)董事

姚遠(yuǎn)

首程控股執(zhí)行董事

楊海波

雅詩閣中國華北區(qū)業(yè)務(wù)拓展總監(jiān)

（以上嘉賓排名不分先后）

參會企業(yè)

首創(chuàng)和園、金茂酒商、自如資管、樂乎集團(tuán)

金唐麗控、百瑞紀(jì)集團(tuán)、北京昌發(fā)展、雅詩閣中國

大家保險(xiǎn)、平安不動產(chǎn)、城家公寓、金地集團(tuán)華北

中海地產(chǎn)北京公司、首旅如家酒店集團(tuán)

華潤有巢、高和資本、國貿(mào)公寓、木棉集團(tuán)

金茂、中交城市更新、中建投資基金

中關(guān)村朝陽園管委會、匯瀛恒業(yè)、陽光保險(xiǎn)

信悅資管......

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