我是紫沐，這是我第457篇日記。

從23年中到現(xiàn)在，牛奶廠跌了整整兩年。

最新二手成交價，天宸原著130㎡已經(jīng)跌到3.86萬/㎡。

可以說是徹徹底底，跌回了開盤價。

考慮到23年同戶型單價接近8.3萬/㎡。

相當于高位接盤的，兩年浮虧54%，資產(chǎn)縮水548萬。

一個中產(chǎn)家庭的半生積蓄，就這樣沒了。

更可怕的是，牛奶廠價格自刀，也換不來成交量。

今年一共成交了49套，1-6月成交了47套。

四大金剛半年的成交，還比不上廣鋼一個樓盤。

所以，牛奶廠確實被打趴下了。

而且就現(xiàn)在這熱度，周邊還天量供應，下半年牛奶廠可能會更慘。

反過來，老對手廣鋼，這兩年表現(xiàn)非常好。

房價確實跌了，但跌幅也就30%左右，跟珠城差不多。

對比很多邊郊板塊，已經(jīng)算抗跌了。

關鍵是成交量，差不多有牛奶廠的10倍。

所以廣鋼面對牛奶廠，可以說徹底完成了逆襲。

什么三十年河東三十年河西，根本不用三十年。

甚至三年都不用。

那問題來了，逆襲的原因是什么？

廣鋼能逆襲，真的全靠配套改善嗎？

沒有這么簡單。

還有一個容易被忽略的原因，就是觀念的轉(zhuǎn)變。

樓市調(diào)整從22年就開始了。

但22-23年，牛奶廠的價格其實都挺穩(wěn)。

好的戶型，依然能在8字頭徘徊，甚至去到9字頭。

直到2023年中，樓市信仰開始破滅。

牛奶廠是一個擅長講故事的板塊。

低密度、純改善、圈層純粹，天河東的后花園...預期拉得很滿。

但隨著23年中樓市信仰破滅，沒人再聽故事了。

大家發(fā)現(xiàn)口號不會兌現(xiàn)，開發(fā)商一個個爆雷，經(jīng)濟和就業(yè)也越來越萎靡。

更可恨的是，樓市工具箱里的重磅武器，竟然還藏著掖著。

巨大的反差，讓樓市信仰直接破滅。

雖然年底操盤手緊急救市，把工具箱里的大家伙都搬了出來，但已經(jīng)沒用了。

遲來的愛，比草還賤。

當樓市信仰破滅，市場最大的變化，就是買家變了。

他們不再買預期，也不再愿意為一張餅犧牲生活品質(zhì)。

于是房價主要靠預期的牛奶廠，迎來了當頭一棒。

這還沒完。

當大家買房開始關注基本面，開始關注怎樣住得爽。

學鐵商這些配套，就變得很重要。

而牛奶廠的生活配套，堪稱災難。

商業(yè)是沒有的，甚至外賣都不太送過來，還沒有地鐵。

上班要開車，吃飯要開車，逛街要開車，干啥都要開車。

和外界連通的道路又經(jīng)常堵，幾千戶人全靠兩條小道出行。

住牛奶廠，壓根就爽不起來。

沒法靠學鐵商留住買家，無疑讓牛奶廠的處境雪上加霜。

偏偏這時候，廣州新規(guī)又開始發(fā)力。

牛奶廠周邊冒出來一堆得房率超高、自帶配套、價格還卷的新規(guī)產(chǎn)品。

牛奶廠曾經(jīng)引以為傲的樓齡+產(chǎn)品，轉(zhuǎn)過頭，就成了買家嫌棄的缺點。

一棒又一棒，牛奶廠就這么被干趴了。

所以廣鋼起，奶廠落，表面看是配套的差距。

但買家觀念的轉(zhuǎn)變，以及供需對板塊的影響，也在默默發(fā)力。

客觀去看，下半年牛奶廠繼續(xù)趴著，基本是注定的。

但廣鋼能不能維持目前的好勢頭，也有風險。

其中最大的風險，是供應。

過去兩年廣鋼周邊基本沒啥競品。

保利雅郡和保利珠江天悅，體量都不大。

但下半年，要是廣鋼新城TOD地塊順利出讓，沖擊就來了。

這塊地體量很大，地鐵上蓋，自建商業(yè)，位置又好。

還能做出廣鋼內(nèi)部，非常稀缺的新規(guī)產(chǎn)品。

并且大概率會落到以性價比著稱，上半年靠瓏岄上城和瓏矅上城爆賣的廣州地鐵手上。

要是廣州地鐵繼續(xù)玩性價比，整一個“瓏鋼上城”出來，賣3-4萬。

那廣鋼二手的成交量和成交價，就會承受巨大壓力。

所以牛奶廠是一個縮影，廣鋼也是一個縮影。

它們的起落，往往是多方面原因造成的。

把這些變量研究明白，對板塊的后續(xù)走向，就會心里有譜。

關鍵是，你買房的時候，有想過這些嗎？