2025年7月20日，廣州冼村舊改村屋全面拆遷“清零”！

從2009年啟動舊改算起，這場持續(xù)了整整15年的拆遷終于落幕。作為珠江新城“最后一塊未完成拼圖”，冼村的清零，不只是一次土地騰退，更是一座城市與村落之間長達(dá)十余年的博弈、協(xié)商與共處，終于有了一個(gè)清晰的結(jié)果。

如果說珠江新城是廣州這二十年城市躍遷最直觀的縮影，那冼村的拆遷過程，則是這座城市“城市化深水區(qū)”的一次完整注腳。

圖源：廣州天河發(fā)布

冼村為何難？這場15年的拉鋸戰(zhàn)，并不簡單

冼村的地理位置幾乎稱得上“豪宅中的村莊”。

它位于珠江新城幾何中心，東接黃埔大道、西鄰花城廣場，南邊隔著珠江公園就是金融城，四周是林立的高樓和全球企業(yè)總部。

但村內(nèi)，卻是密集自建房、狹窄巷道與高密度租賃樓組成的世界。站在村口，能看到IFC頂端的燈光，但腳下是出租屋的鐵門和共享電表。

冼村的改造計(jì)劃最早提出于2010年，在廣州第一批“中心城區(qū)城中村整治名單”中，冼村是地位最特殊、同時(shí)也最復(fù)雜的一個(gè)。

圖源：廣州天河發(fā)布

為什么它拆了這么久？

第一，利益結(jié)構(gòu)極度復(fù)雜。冼村是少數(shù)擁有穩(wěn)定集體經(jīng)濟(jì)收入的大村之一，集體資產(chǎn)與個(gè)人產(chǎn)權(quán)交錯(cuò)，村民對自身權(quán)益普遍敏感，議價(jià)意愿強(qiáng)。

第二，合作方多輪更替。在十余年中，冼村的改造方案幾經(jīng)調(diào)整，合作開發(fā)方也多次變動，推進(jìn)節(jié)奏不斷反復(fù)。

第三，位置越核心，博弈越復(fù)雜。冼村不比郊區(qū)，它地處CBD核心，土地價(jià)值高，帶來的不是一個(gè)拆遷協(xié)議那么簡單，而是一個(gè)多方平衡的系統(tǒng)性工程。

因此，這場“最難拆”的舊改項(xiàng)目，也成為廣州城中村改造史上拉鋸最久、關(guān)注度最高、博弈最復(fù)雜的一次。

直到2023年后，隨著依法動遷路徑全面鋪開，村屋逐步騰退。2025年7月，最后一棟自建房完成搬遷，冼村真正意義上的“清零”，才終于成為現(xiàn)實(shí)。

一塊拼圖的補(bǔ)全：珠江新城從此完整

從城市空間的角度看，冼村的拆除，是對珠江新城整體形態(tài)的一次“補(bǔ)圖”。

一直以來，珠江新城被視作廣州城市能級躍升的標(biāo)志片區(qū)：金融總部林立、會展中心云集、城市界面現(xiàn)代化程度極高。但正因?yàn)橘逦挥诤诵膮^(qū)，卻遲遲未能完成改造，也成為這塊拼圖里最“扎眼”的一塊留白。

站在花城廣場望南，看到的是冼村；站在珠江邊望北，還是冼村。

這不是視覺落差，而是城市生長里的縫隙。直到今天，隨著冼村拆遷全面完成，這塊地終于迎來了“中芯再生”的可能：

比如，珠城最后一個(gè)住宅項(xiàng)目——保利天御。項(xiàng)目位于珠江新城C位，總建面約17萬㎡，規(guī)劃包括3棟47層住宅樓、辦公樓、商業(yè)中心及一所幼兒園，并與地鐵聯(lián)動打造地下商業(yè)廣場。

這不僅填補(bǔ)了珠江新城近十年來幾乎“零新盤”的空白，也釋放出一個(gè)信號：冼村的更新方向，不是簡單復(fù)制已有形態(tài)，而是以更復(fù)合、更高標(biāo)準(zhǔn)的方式介入城市核心。

更長遠(yuǎn)來看，冼村所釋放的，不只是物理空間，更是珠江新城整體功能重構(gòu)的觸發(fā)點(diǎn)：

• 面對“辦公密度極高、生活氛圍偏弱”的現(xiàn)實(shí)，新增居住與配套將有助于區(qū)域日常溫度回歸；

• 對于交通壓力、人口結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)的優(yōu)化也多了新的調(diào)配余地；

• 這塊地成為未來規(guī)劃與開發(fā)能力的重要觀察窗口，承載的不只是樓面價(jià)值，更是一座城市的修復(fù)能力與再生邏輯。

可以說，冼村的拆遷并非城市更新的終點(diǎn)，而是一次重啟。它所引發(fā)的，不只是“拆完了”， 更是珠江新城從“功能型金融CBD”到“多元復(fù)合中心區(qū)”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

“依法動遷”收官：一次制度框架內(nèi)的勝利

與此同時(shí)，冼村的特殊意義，不僅在于“拆完了”，更在于它起到的示范意義——它是廣州第一個(gè)以完整法治路徑推動完成的中心區(qū)舊改項(xiàng)目。

自2011年起，保利發(fā)展成為改造實(shí)施主體，項(xiàng)目進(jìn)入第二階段。2023年后，在市、區(qū)層面重新統(tǒng)籌下，冼村逐步轉(zhuǎn)入“依法動遷”軌道，確權(quán)、評估、簽約、司法裁決、強(qiáng)制執(zhí)行等程序陸續(xù)開展。

與過往舊改更多是行政與開發(fā)并行、一手談判一手動工不同，面對冼村這種超復(fù)雜村落結(jié)構(gòu)，其給出的清零的關(guān)鍵詞分別是：“依法”、“協(xié)商”、“程序清晰”：

• 明確確權(quán)先行：對村民宅基地、集體物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)梳理，厘清分配邊界；

• 標(biāo)準(zhǔn)化補(bǔ)償機(jī)制：量化資產(chǎn)價(jià)值、統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)，避免“按關(guān)系談價(jià)格”；

• 司法介入作為兜底機(jī)制：對于長時(shí)間拒簽戶，通過法院裁定與強(qiáng)制執(zhí)行推進(jìn)；

• 全過程公開透明：每一輪動遷計(jì)劃、公告、簽約進(jìn)度都在公眾層面同步發(fā)布，提升透明度。

  
  

于是，冼村的“清零”是在制度軌道上一步一步完成。這在廣州舊改歷史上，則是一次范式轉(zhuǎn)向——從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“治理邏輯”。

也正因如此，冼村被視為廣州“依法動遷第一村”，不僅拆遷完成，更在制度實(shí)踐中留下了一條可供參考的新路徑。

冼村經(jīng)驗(yàn)：從“改造一條村”到“啟發(fā)一座城”

冼村不僅是一場拆遷事件，更是一段值得回看的治理樣本。

冼村的“完成”，不能只理解為一次物理上的拆除，它背后真正撬動的，是城市面對復(fù)雜存量系統(tǒng)時(shí)的治理能力。

當(dāng)拆遷不再只是動土，而是一個(gè)城市如何面對歷史、協(xié)調(diào)關(guān)系、推動空間再生的全流程協(xié)商時(shí)，冼村就不再只是個(gè)案，而是一次標(biāo)志性練習(xí)。

它告訴我們：

• 拆遷不是開發(fā)手段，而是城市治理的落點(diǎn)；

• 制度不是束縛談判的程序，而是保護(hù)信任的底線；

• 真正的更新，不是用“新”替代“舊”，而是讓“舊”有序退出、讓“新”合理生長。

圖源：廣州天河發(fā)布

冼村之后，廣州還有不少未完成的改造地段：棠下、沙園、黃邊、南洲……它們都有自己的歷史背景與現(xiàn)實(shí)困境，但也都在等待“共識 + 路徑 + 執(zhí)行”三位一體的落地方式。

冼村的經(jīng)驗(yàn)不能照搬，但它留下的治理邏輯、制度架構(gòu)、時(shí)間觀念，正在成為廣州城市更新走入“第二階段”的重要參考。

它也讓我們開始重新定義“舊改”的意義：不再是“清除障礙”，而是“重新縫合”；不再是“快完工”，而是“慢達(dá)成”；不再是“只有經(jīng)濟(jì)邏輯”，而是空間、制度與人三重視角的重建。

清零，是結(jié)束，也是一個(gè)城市的再次出發(fā)

冼村拆完了。

很多老村民已經(jīng)離開，還有人把老房子的照片存在手機(jī)相冊里偶爾翻看；也有人感慨，終于可以“翻篇”了。

它從城市中心“釘”了15年，到如今終于“落幕”。但這不是結(jié)束，而是城市不斷成長中的一個(gè)注腳。

冼村曾是一道難題，也是一塊短板；而它的完成，讓城市界面得以封口，也讓治理邏輯得以沉淀。

在城市的漫長進(jìn)化里，一塊地的清零，往往意味著下一段新故事的開啟。而冼村的故事，我們終將記住它的不易，也會期待它未來的新生。