編者按

2024年2月27日，人民法院案例庫正式上線并向社會開放。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。為了幫助讀者理清保全與執(zhí)行領(lǐng)域不同案件主要爭議焦點(diǎn)問題和相應(yīng)裁判規(guī)則，我們將圍繞人民法院案例庫發(fā)布的保全、執(zhí)行案例，總結(jié)梳理各地法院處理類似問題的裁判觀點(diǎn)，在本公眾號分期推送。

最高法院: 分別拍賣可能嚴(yán)重減損價值的拍賣物, 應(yīng)如何處理?

李舒 唐青林 黃紹宏

閱讀提示：在強(qiáng)制執(zhí)行及破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置實(shí)務(wù)中，當(dāng)擬拍賣的標(biāo)的物屬于物理上可分但分別拍賣將導(dǎo)致其整體價值或使用價值被嚴(yán)重貶損的特殊財(cái)產(chǎn)（如成套設(shè)備、關(guān)聯(lián)不動產(chǎn)、具有整體功能的動產(chǎn)組合等）時，法院能否將拍賣物分開拍賣？本文通過一則人民法院案例庫發(fā)布的案例對該問題進(jìn)行解答。

裁判要旨

執(zhí)行程序中對于被執(zhí)行人的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損拍賣標(biāo)的價值的，在執(zhí)行拍賣過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)標(biāo)的物的實(shí)際情況采取合并拍賣方式進(jìn)行處置。避免因分開拍賣人為增加拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵，影響潛在競買人的競買意愿，導(dǎo)致流拍或不合理低價成交等嚴(yán)重?fù)p害拍賣物所有權(quán)人利益的情形發(fā)生。

案情簡介

一、在陜?某擔(dān)保公司與習(xí)某某、陜?某商貿(mào)公司、陜?某房地產(chǎn)公司、陜?某機(jī)械制造公司、梁某借款擔(dān)保公證三案，?安中院在執(zhí)行過程中查封了被執(zhí)行人陜?某房地產(chǎn)公司名下某商貿(mào)中心B座1層的酒店大廳及4層、5層、6層不動產(chǎn)。

二、?安中院查明，該商貿(mào)中心4層為商業(yè)，5層為酒店客服部，6層為酒店餐飲部，1層的酒店大廳及4層、5層、6層均有獨(dú)立的不動產(chǎn)權(quán)證書;1層的酒店接待大廳有兩部電梯可直達(dá)5層、6層;另有中央空調(diào)、電梯、扶梯等設(shè)施設(shè)備為酒店經(jīng)營所使用。

三、因?安中院在處置上述資產(chǎn)時將1層酒店大廳與4層、5層、6層分開拍賣，且在拍賣上述房產(chǎn)時未包括中央空調(diào)、電梯、自動扶梯等設(shè)施設(shè)備。陜?某房地產(chǎn)公司等向?安中院提出執(zhí)行異議，主張涉案標(biāo)的物1層酒店大廳、設(shè)備與5、6層房產(chǎn)在使用上不可分割，屬于一個整體，分別拍賣會嚴(yán)重減損其價值，要求撤銷拍賣。

四、經(jīng)?安中院執(zhí)行異議、陜?省高級人?法院執(zhí)行復(fù)議審查，均駁回陜?某房地產(chǎn)公司等的執(zhí)行異議、復(fù)議請求。

五、該公司不服，向最高人?法院申訴，最高人?法院于2021年12月20日作出(2021)最高法執(zhí)監(jiān)384號執(zhí)行裁定:撤銷執(zhí)行異議、執(zhí)行復(fù)議裁定，撤銷?安中院相關(guān)拍賣行為。

裁判要點(diǎn)及思路

本案的爭議焦點(diǎn)：分別拍賣可能嚴(yán)重減損價值的拍賣物，應(yīng)如何處理？審理法院認(rèn)為：

1.《最高人?法院關(guān)于人?法院?事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條規(guī)定,拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。

2.?安中院將使用上屬于整體的房產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備分為多個標(biāo)的物進(jìn)行強(qiáng)制處置，將嚴(yán)重減損執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的價值，人為增加了拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵，直接影響潛在競買人的競買意愿，案涉不動產(chǎn)4、5、6層房屋兩次拍賣流拍，與分開拍賣后財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵有直接關(guān)聯(lián)。?安中院實(shí)施的拍賣行為違反了上述司法解釋關(guān)于應(yīng)當(dāng)合并拍賣的規(guī)定，且嚴(yán)重?fù)p害了申訴人的利益，應(yīng)當(dāng)撤銷拍賣的情形。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所李舒律師、唐青林律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.在執(zhí)行程序啟動前，建議委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行全面評估，重點(diǎn)分析財(cái)產(chǎn)是否在使用上不可分或分開拍賣可能嚴(yán)重減損價值（如整體不動產(chǎn)或設(shè)備），并準(zhǔn)備詳細(xì)的評估報(bào)告提交法院；這有助于在拍賣初期就證明合并拍賣的必要性，避免因分開處置人為增加瑕疵，從而減少流拍風(fēng)險(xiǎn)并保護(hù)所有權(quán)人利益。

2.在執(zhí)行過程中，建議主動與執(zhí)行法院溝通，及時提出合并拍賣的書面申請，并附上證據(jù)（如專家意見或市場分析）證明分開拍賣可能導(dǎo)致競買意愿下降或低價成交。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定(2020修正)

第十五條　拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》法釋〔2016〕18號）

第三十一條　當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持： （一）由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，但拍賣時的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明的除外； （二）由于系統(tǒng)故障、病毒入侵、黑客攻擊、數(shù)據(jù)錯誤等原因致使拍賣結(jié)果錯誤，嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；

（三）競買人之間，競買人與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣服務(wù)提供者之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的； （四）買受人不具備法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的競買資格的； （五）違法限制競買人參加競買或者對享有同等權(quán)利的競買人規(guī)定不同競買條件的； （六）其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。

法院判決

以下是該案在判決書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：

《最高人?法院關(guān)于人?法院?事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條規(guī)定,拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。?安中院將使用上屬于整體的房產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備分為多個標(biāo)的物進(jìn)行強(qiáng)制處置，將嚴(yán)重減損執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的價值，人為增加了拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵，直接影響潛在競買人的競買意愿，案涉不動產(chǎn)4、5、6層房屋兩次拍賣流拍，與分開拍賣后財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵有直接關(guān)聯(lián)。?安中院實(shí)施的拍賣行為違反了上述司法解釋關(guān)于應(yīng)當(dāng)合并拍賣的規(guī)定，且嚴(yán)重?fù)p害了申訴人的利益，屬于《最高人?法院關(guān)于人?法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第21條規(guī)定、《最高人?法院關(guān)于人?法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第31條規(guī)定應(yīng)當(dāng)撤銷拍賣的情形。

案件來源

人民法院案例庫：2023-17-5-203-036

陜?某擔(dān)保公司與陜?某房地產(chǎn)公司、陜?某機(jī)械制造公司、習(xí)某某、陜?某商貿(mào)公司、梁某執(zhí)行監(jiān)督案【最高人?法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)384號】

裁判規(guī)則一：案涉財(cái)產(chǎn)屬整體承租土地，在使用上不可分，若不進(jìn)行整體拍賣,可能嚴(yán)重減損其價值，且案涉資產(chǎn)經(jīng)一拍、二拍均流拍。由此，法院對案涉土地進(jìn)行整體評估拍賣，不屬于明顯超標(biāo)的額執(zhí)行。

案例1:某公司、薛某等執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書【最高人民法院(2023)最高法執(zhí)監(jiān)344號】

最高法院認(rèn)為：本案執(zhí)行依據(jù)為已生效的民事調(diào)解書，被執(zhí)行人理應(yīng)積極主動履行生效法律文書確定的義務(wù)。本案執(zhí)行過程中，申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人雙方共同選定評估機(jī)構(gòu)對被執(zhí)行人某公司、薛某承租的案涉土地承包經(jīng)營權(quán)及其所有的資產(chǎn)進(jìn)行整體評估。上述資產(chǎn)是被執(zhí)行人某公司、薛某整體承租他人的土地，主要財(cái)產(chǎn)為土地承包經(jīng)營權(quán)及其所有的地上附著物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十五條規(guī)定：“拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。”案涉財(cái)產(chǎn)屬整體承租土地，在使用上不可分，若不進(jìn)行整體拍賣,可能嚴(yán)重減損其價值，且案涉資產(chǎn)經(jīng)一拍、二拍均流拍。由此，銀川中院對某公司、薛某上述財(cái)產(chǎn)進(jìn)行整體評估拍賣，并無不當(dāng)，不屬于明顯超標(biāo)的額執(zhí)行。

裁判規(guī)則二：法院拍賣生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)的房屋、土地等資產(chǎn)時，未查明產(chǎn)區(qū)內(nèi)的道路、管線、機(jī)器等配套設(shè)備是否屬于“分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的”情形的，發(fā)回重審。

案例2:某物資有限公司、某包裝有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議執(zhí)行裁定書【最高人民法院(2023)最高法執(zhí)復(fù)19號】

最高法院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十五條的規(guī)定：“拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣?！鄙暝V人提出，抵押土地、房屋與投入形成的資產(chǎn)作為添附后形成的新的資產(chǎn)，已形成完整的紙制品生產(chǎn)廠區(qū)，在使用功能上無法分割；投入形成的資產(chǎn)主要是附著于土地之上的道路、管線、設(shè)施、設(shè)備，主要生產(chǎn)設(shè)備、成套污水處理設(shè)備需埋入地下數(shù)十米，均不可能實(shí)施搬遷、騰退等物理切割措施，必須完整使用才能最大程度保護(hù)財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值；對抵押土地及地上形成的所有附著物應(yīng)作為整體，進(jìn)行一并處置，以公平合理保護(hù)共有財(cái)產(chǎn)上的共有權(quán)利人某股份有限公司的合法權(quán)益。結(jié)合復(fù)議申請人上述復(fù)議理由，西藏高院未將機(jī)器設(shè)備及其配套設(shè)施一并評估拍賣，是否屬于司法解釋規(guī)定的“可能嚴(yán)重減損其價值的”情形，西藏高院未予考慮和查明，導(dǎo)致本案基本事實(shí)不清，故裁定發(fā)回重審。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時所在工作單位。

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本期主編

執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

責(zé)任編輯 法麗 微信號：17310145421

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