2021年，趙女士通過司法拍賣以43萬余元競得一套呼和浩特的法拍房，并拿到法院執(zhí)行裁定書，明確“該房屋所有權(quán)歸買受人趙女士所有”。然而當她拿著裁定要求屋內(nèi)占有人騰房時，才發(fā)現(xiàn)事情遠沒有那么簡單。

“這套房屋涉及一房多賣，而呼和浩特市回民區(qū)人民法院在執(zhí)行拍賣時，申請執(zhí)行人根本不具備該房屋的所有權(quán)?！?/p>

多年維權(quán)下來，申請執(zhí)行人拿到了拍賣款，法院完成了執(zhí)行，房屋被真正的產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)占有，而趙女士當初的43萬余元像是打了水漂。她起訴占有人要求搬離，一審法院卻認定占有人“有權(quán)善意占有”，判決駁回。她回頭向拍賣法院申請國家賠償，希望返還她的血汗錢。

然而一年多過去，仍未解決。

一次法拍，多年無法入住

2021年3月2日，趙女士通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺，以431312元競得位于呼和浩特市新城區(qū)塔利金三角公寓的一套房屋。該房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，拍賣頁面上寫明：該房系合同房，未取得《房屋所有權(quán)證》，因五證不全，無法辦理過戶手續(xù)，法院僅出具過戶裁定。

9天后，呼和浩特市回民區(qū)人民法院作出執(zhí)行裁定書，明確“該房屋所有權(quán)歸買受人趙女士所有”。原以為拿著這份由人民法院出具的執(zhí)行裁定書，趙女士就可以取得該房產(chǎn)所有權(quán)。然而，這紙裁定卻沒能讓她順利入住。

趙女士向華商報大風新聞講述了一波三折的收房過程。2021年8月，一個叫段某明的男子自稱房主，換鎖進入房屋。2022年9月，趙女士發(fā)現(xiàn)房屋窗戶上貼著出租廣告，門鎖再次被換，聯(lián)系人為高某小。2022年9月23日，在趙女士已入住的情況下，高某小及楊某芳等人再次換鎖強行進入。據(jù)趙女士表示，高、楊二人系夫妻關(guān)系。

2023年3月，在當?shù)嘏沙鏊{(diào)解下，高某小與趙女士的丈夫達成治安調(diào)解協(xié)議，承諾“在法院等有權(quán)機關(guān)確定房屋權(quán)屬之前，不再進入該房屋”。但同年6月和8月高、楊二人兩次尾隨租客進入房屋，逼迫租客離開，導致趙女士無法出租。

法院一審：原占有人構(gòu)成“有權(quán)善意占有”

2024年，趙女士將高某小、楊某芳訴至呼和浩特新城區(qū)人民法院，要求二人搬離并賠償損失。然而法院經(jīng)審理后作出一審判決，駁回趙女士的全部訴訟請求。

法院在審理此案時發(fā)現(xiàn)，該房屋早在2014年就出售給楊某芳。2018年7月房屋交付，楊某芳同時繳納了配套費，2019年7月20日重新?lián)Q簽了《商品房買賣合同》。高、楊二人提交了購房款收據(jù)、物業(yè)費收據(jù)、裝修合同等證據(jù)，證明其自2018年7月起實際占有該房屋。

基于上述事實，法院認為：“二被告基于其與案外人簽訂的《商品房買賣合同》，支付了案涉房屋購房款并對案涉房屋已經(jīng)構(gòu)成事實上的有權(quán)善意占有狀態(tài)。在人民法院拍賣、變賣成交裁定確認的所有權(quán)與實際占有權(quán)相分離情形下，原告權(quán)利不能直接對抗實際占有人，其權(quán)利不具有優(yōu)先性?！?/p>

新城區(qū)人民法院同時指出，原告可另行就人民法院拍賣行為主張權(quán)利。

一份刑事判決，揭露一房多賣真相

在案件審理時，高、楊二人拿出了一份2023年的刑事判決書?！案邨疃酥敖o我說過這房子，2022年的時候被開發(fā)商的合伙人段某出售給了第三人，第三人收房時發(fā)現(xiàn)這房子一房二賣，很早前就賣給了高楊二人，隨后以涉嫌詐騙報警?！?/p>

呼和浩特市新城區(qū)人民法院（2023）內(nèi)0102刑初51號刑事判決書，完整記錄了該房屋流轉(zhuǎn)的詳細經(jīng)過：

第一次：2014年，段某明與合伙人承建該項目，雙方約定按出資比例分配房屋，涉案房屋段某明并無分配權(quán)。但該房屋由段某明介紹，出售給楊某芳。2018年7月交付房屋，2019年7月?lián)Q簽《商品房買賣合同》。

第二次：2019年4月，段某明將該房屋借給他人用于抵押借款，段某明又與對方簽訂了《商品房買賣合同》。

第三次：2020年3月，回民區(qū)人民法院在執(zhí)行上述抵押借款合同糾紛一案中，查封了該房屋，并于2021年3月1日進行拍賣，趙女士以43萬余元競得。

第四次：2022年4月，段某明將該房屋再次出售給第三人，騙取36.3萬元。第三人從高、楊二人處了解到房屋系一房二賣后報警。2023年，段某明因犯詐騙罪被判處有期徒刑七年。

因該刑事案件和趙女士無直接關(guān)系，判決中并沒有就趙女士支付給回民區(qū)法院43萬余元拍賣款該如何處理進行審判，僅判段某明返還第三人36.2萬元。

查出原因：執(zhí)行拍賣前未調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)人

華商報大風新聞記者在2024年趙女士與高某小、楊某芳就房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的判決書中看到，高、楊二人在答辯時這樣說道：趙女士的損失系由回民區(qū)人民法院造成，相關(guān)損失應當向回民區(qū)人民法院主張。

判決書中寫到，“本案涉案房屋沒有產(chǎn)權(quán)手續(xù)，根據(jù)答辯人事后了解的情況，原本涉案房屋拍賣過程中在進行價格評估時，評估機構(gòu)曾以產(chǎn)權(quán)不明確為由拒絕出具房地產(chǎn)評估報告。但是回民區(qū)人民法院執(zhí)行局在明知涉案房屋沒有產(chǎn)權(quán)手續(xù)、產(chǎn)權(quán)狀況不明了的情況下，超出職能范圍，未經(jīng)過任何調(diào)查程序，就以執(zhí)行局的名義違規(guī)出具了房屋情況說明，謊稱涉案房屋系申請執(zhí)行人單獨所有，這才導致不具備拍賣條件的房屋被違法拍賣。”記者查看了相關(guān)評估公司2020年10月向回民區(qū)人民法院出具的情況說明，其中寫到，“由于該套房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料不全，我們無法進行評估。直至2020年10月10日收到該房產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料并且于10月28日出具涉執(zhí)房產(chǎn)估價報告?！?/p>

據(jù)華商報大風新聞了解，在法院審理產(chǎn)權(quán)糾紛的案件中，高、楊二人對之前回民區(qū)人民法院將房屋產(chǎn)權(quán)裁定歸趙女士所有的執(zhí)行行為存在異議，向回民區(qū)人民檢察院申請監(jiān)督，檢察院已受理?！暗唧w情況我并不知曉?！壁w女士向記者說。

買受人轉(zhuǎn)向追責拍賣法院

2025年初開始，趙女士夫婦多次前往呼和浩特回民區(qū)人民法院執(zhí)行局，就房屋拍賣卻無法取得所有權(quán)的問題進行溝通。同時，他們多次向該院立案庭遞交國家賠償申請，要求法院就其執(zhí)行程序中的問題承擔賠償責任。

2026年3月24日，趙女士丈夫無奈地向華商報大風新聞表示，截至目前，回民區(qū)人民法院執(zhí)行局仍未給出解決方案。

3月25日，華商報大風新聞聯(lián)系了該執(zhí)行局相關(guān)負責人，希望就此事予以回應，但該負責人并未回電。

3月26日，記者撥通了呼和浩特回民區(qū)人民法院監(jiān)督電話，工作人員表示會將此事向執(zhí)行局反饋，要求盡快處理。隨后記者表示，能否就此事中存在的諸多問題請法院方面予以回應，但截至發(fā)稿，未收到任何答復。

一套沒有產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房，在評估機構(gòu)已拒絕評估的情況下，法院是如何在沒有核實真實產(chǎn)權(quán)人的情況下，僅依靠一份《房屋情況說明》就將其送上拍賣臺的？最終導致趙女士花43萬血汗錢，拍得這套法院無權(quán)執(zhí)行拍賣、產(chǎn)權(quán)不屬于申請執(zhí)行人的房產(chǎn)。

“目前，申請執(zhí)行人拿到了拍賣款，法院完成了執(zhí)行任務(wù)，房屋被真正的產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)占有?！壁w女士哭泣著說，“而我這43萬元卻像是打了水漂?！?/p>

法拍房被判歸他人所有，競拍者可申請執(zhí)行回轉(zhuǎn)獲賠償

針對此事，陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為：趙女士可以要求執(zhí)行回轉(zhuǎn)案件款及資金占有利息。

趙良善表示，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條（2023修正）規(guī)定，執(zhí)行完畢后據(jù)以執(zhí)行的法律文書被撤銷，原執(zhí)行機構(gòu)應依當事人申請或職權(quán)作出執(zhí)行回轉(zhuǎn)裁定，責令取得財產(chǎn)者返還財產(chǎn)及孳息。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第65條規(guī)定，執(zhí)行回轉(zhuǎn)應重新立案并適用執(zhí)行程序規(guī)定。本案中，另一法院已生效判決確認房屋所有權(quán)歸高、楊二人，原拍賣執(zhí)行的法律基礎(chǔ)已喪失，執(zhí)行回轉(zhuǎn)的法定條件完全成就，趙女士主張返還案件款及資金占有利息符合法律規(guī)定。

趙良善指出，執(zhí)行局拖延不解決存在程序違法風險，需嚴格遵循法定救濟程序推進。趙女士可按以下步驟維權(quán)：

1. 向執(zhí)行局提交書面執(zhí)行回轉(zhuǎn)申請，附生效判決、拍賣成交憑證、資金支付記錄等證據(jù)，要求限期作出裁定；

2. 若執(zhí)行局逾期未處理，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉執(zhí)行司法賠償案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，向執(zhí)行局申請國家賠償，主張錯誤執(zhí)行造成的財產(chǎn)損失及利息；

3. 對賠償決定不服的，依據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》第二十四條規(guī)定，三十日內(nèi)向上一級人民法院賠償委員會申請作出賠償決定；

4. 同時可向本院紀檢監(jiān)察部門或上級法院執(zhí)行局投訴，督促限期履職。

華商報大風新聞記者 謝濤 編輯 李婧

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