文｜鄧浩志

《住房租賃條例》正式公布，9月15日起施行。《條例》共7章50條，它和我們普通人有什么關(guān)系？對房地產(chǎn)尤其是租賃行業(yè)發(fā)展會帶來什么影響？

以下內(nèi)容大家可以留意一下：

一是明確總體要求，強調(diào)堅持市場主導與政府引導相結(jié)合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

評： 這里提出“堅持市場主導與政府引導”，強調(diào)了市場主導的方向。在過去十年租賃市場發(fā)展過程中，政府更多參與主導，但總體表現(xiàn)并不如意。比如各地方政府紛紛成立了面向租賃市場的租賃公司，還有部分大銀行也和房企合作，直接參與了租賃住房業(yè)務的發(fā)展，甚至給予長期租房貸款支持。但最后我們看到，這類強調(diào)政策導向的企業(yè)經(jīng)營管理明顯不符合市場需求，出現(xiàn)了大量租賃房源空置，或者租賃企業(yè)長期嚴重虧損的情況（具體名字我就不說了，大家都可以在網(wǎng)上查到）。所以轉(zhuǎn)為“市場主導”是非常關(guān)鍵的設(shè)定。

二是國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

這就意味著未來將會出現(xiàn)更多的“工改住”“商改住”的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)的租賃市場而言，這將是個新市場、新商機。

對社會普遍關(guān)注的問題作出明確規(guī)定。

比如用于出租的住房應當符合建筑、消防等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康，主要針對前些年一些租賃運營機構(gòu)裝修材料環(huán)保不達標、甲醛超標等問題。再比如，承租人不得任意棄置垃圾、超標準排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，這也是針對網(wǎng)上經(jīng)常曝光的租客走后全屋垃圾等問題。此外，不得擅自進入租賃住房，但經(jīng)承租人同意或者依法可以進入的除外；出租人無正當理由不得扣減押金，等等較為細致的條款。

總體而言，國家倡導大力發(fā)展租賃市場至今已經(jīng)有十年時間。過去十年，我們嘗試了很多路徑，比如政府主導模式、租金貸款模式，也孵化出蛋殼、自如等規(guī)模較大的租賃企業(yè)。但這些模式都存在諸多問題，如市場化程度不足、短期套利目的突出、金融屬性過強等。最后，一批先入局的租賃企業(yè)紛紛面臨嚴重虧損、萎縮，甚至退出等情況。

目前房地產(chǎn)市場格局已發(fā)生改變。在住房投資屬性大幅下滑的當下，房子的居住屬性更加突出，這可能為租賃市場帶來全新的發(fā)展機遇。發(fā)展租賃住房市場的政策在經(jīng)歷了試錯之后，已經(jīng)總結(jié)了相當經(jīng)驗?！蹲》孔赓U條例》的推出，將為租賃市場的規(guī)范發(fā)展提供更有力的支持。