過去兩三年，商品住房“以舊換新”在長三角，成為反復被提起的高頻詞。

從南京到無錫，從湖州到寧波，從蘇州到上海，政策接連推出，模式也不斷翻新：有國企收購，有中介代賣，有“房票+補貼”，也有“舊房評估價直接抵新房房款”。有的地方報名火爆，名額靠搶；有的地方推了一年多，成交仍是個位數(shù)。

同樣一項政策，走出了截然不同的曲線。這背后，是房地產(chǎn)市場深度調整中，地方政府、國企、房企與居民之間一場復雜的博弈。早期的“以舊換新”，以去庫存為目標，通過集中收購和補貼快速啟動�，F(xiàn)在，它正在進入2.0階段，更比拼流程設計、資金安排和舊房處置能力。

如何寫好“以舊換新”的下半篇文章，值得思考。

互相學習，不斷迭代

2025年8月，寧波市住建局相關負責人帶隊去了3個地方：浙江湖州、湖南長沙、山東青島，專門學習商品住房“以舊換新”怎么做。

在青島住建局會議室里，雙方一聊就是兩個小時�；貋頉]多久，9月5日，寧波就啟動了商品住房“以舊換新”活動。半年多時間，學習考察回來的寧波，已將活動推進得有聲有色。

今年2月，寧波11地同步官宣寧波市商品住房“以舊換新”2026版（第三期）活動正式啟動。商品住房“以舊換新”不僅被寫入2026年寧波市政府工作報告，而且“迭代擴面”，拓展到全市域。截至4月19日，線上意向申請?zhí)峤?378人，其中審核通過7316人，舊房總數(shù)共1588套。

此時此刻，恰如彼時彼刻。今年4月17日，山東濟南市住建局、財政局和濟南城市發(fā)展集團的調研人員也坐進了寧波住建局的會議室里。大家關心的問題都很直接：收舊主體資金怎么籌措？與新的銷售主體如何結算？政府怎么給補貼？資金規(guī)模如何？寧波也沒藏著掖著，一一交了底。

寧波的做法并不是一開始就這么順利。

最初，活動限定在寧波市轄6個區(qū)，舊房要求建于2005年之前、面積在120平方米以下，由國企寧波城投置業(yè)負責收舊。采取純線下報名方式，因為當時判斷，目標人群以老年人居多，線上操作可能存在障礙。

7個報名登記日內，登記點咨詢人數(shù)達到9000余人，實際完成登記3175組，聯(lián)審通過3086組，相比計劃收購的500套名額，熱度遠超預期。到11月底，城投置業(yè)又加收500套舊房，通過搖號、多子女優(yōu)先等方式篩選，最終完成748套舊房過戶。

但問題也隨之暴露。一個是周期太長，整個流程走下來往往要幾個月；另一個是舊房評估排在新房認購前，不少人只是來“蹭評估”，并沒有真正換房的打算。

今年，寧波對流程做了調整：先選新房，再評估舊房。如果對評估結果不滿意，可以退還新房定金。“湊熱鬧的人少了，來的基本都是較迫切的客戶�！臂粗輩^(qū)一家樓盤銷售人員說。與此同時，報名方式也轉向線上。寧波市住建局住房保障處處長徐峰表示，通過“浙里辦”App報名要人臉識別、實名注冊，便于掌握真實需求，整體周期也大幅壓縮，最快30天內就能完成“換新”。

寧波第三期以舊換新流程圖，資料圖片。

浙江諸暨也有類似的調整過程。2024年11月，諸暨推出首期房屋“以舊換新”活動，計劃完成200套。在此之前，當?shù)貙３倘ズ幽相嵵�、江蘇江陰、江蘇海安、浙江麗水等地考察，發(fā)現(xiàn)各地做法不一樣，效果差別也不小。諸暨選擇“房票+換購券”模式。舊房先評估，再根據(jù)評估價值確定房票金額，同時按房票金額的10%發(fā)放換購券，最高不超過10萬元，兩者疊加后可直接抵扣新房房款。

首期200套名額很快報滿，成交率卻不算高。諸暨市商品住房“以舊換新”活動負責人徐凌飛和同事復盤，發(fā)現(xiàn)幾個關鍵問題：選房時間偏短（限定30天），約30%的人因此放棄；部分人因老房和新房差價較大也選擇放棄�！斑�有一戶人家，老房子是107平方米，超出了100平方米的收舊限制。他還特意來找我們，問能不能就按100平方米來算。但我們肯定不能打破規(guī)定�！毙炝栾w印象深刻。有三四成的舊房都卡在“面積超出”這一點上。

諸暨一對老夫妻在工作人員的陪同下，辦理商品住宅“以舊換新”舊房過戶手續(xù)，資料圖片。

從第二期起，諸暨很快調整政策：擴大舊房適用區(qū)域，面積上限從100平方米放寬到144平方米；增加宣傳渠道，延長報名和選房時間；同時增加“二換一”“多換一”等選項。限制一松，市場接受度明顯提高。第二期原定300套，最后擴充到近400套才滿足需求；第三期推出500套名額也順利成交。

寧波曾向湖州學習，而湖州最早也是從鄭州、昆山等地取經(jīng)。去年初，負責落實政策的湖州城市集團下屬房總集團先做了一輪問卷走訪，問得很直接：你能接受什么價位？最想換到哪個區(qū)域？換房時最猶豫的是什么？

摸出來的結果很清楚，大家最在意的無非兩個問題：舊房值多少錢，新房選擇多不多。針對這兩點，湖州的解決辦法是，一方面通過公開搖號選出的3家評估機構給出平均值，并把評估價格統(tǒng)一公布；另一方面，拿出14000多套新房源供選擇，還把一些熱門房源也放了進去。兩期下來，湖州共有1143人次申請，收舊679套，新房去化513套。

湖州以舊換新咨詢點，資料照片。

房總集團相關負責人何蕾分析原因：湖州屬于中小城市，人口相對較少，整個主城區(qū)區(qū)域發(fā)展較為均衡，所以“收舊”“換新”價差不算大，14000套可選房源也足以滿足申請人的需求。“每個城市要契合自己的特色，需要根據(jù)城市能級來‘一城一策’�！彼f。

多方博弈，要算大賬

70歲的倪金義和妻子，在湖州紅豐新村一套82平方米的老房子里住了40年。房子建于1984年，“冬天有3個月曬不到太陽”。老兩口年紀大了，爬樓越來越吃力。房子格局也老舊，“廚房長長一條”“里面房間要通過當中房間進去”。

“按照目前的市場行情，舊房難以賣出滿意的價格�！蹦呓鹆x很清楚，周圍類似的老房子都不好出手。去年7月，在上海工作的兒子看到“以舊換新”的消息，第一時間幫父母報了名。

評估結果出來后，全家人都很滿意：每平方米9200元，總價70多萬元。于是，他們用這筆錢再加貸款，換了一套130平方米的電梯洋房�，F(xiàn)在房子裝修已近半，預計下半年入住。

34歲的裝飾公司項目經(jīng)理汪建安也參與了“以舊換新”。一家五口擠在不到70平方米的樓梯房里，早就想換房。但舊房讓中介掛了半年，帶看寥寥，“價格一直往下掉”。

去年10月，中介告訴汪建安“以舊換新”的消息，他馬上報了名，沒想到評估價格比預期還高。最終，汪建安換了一套141平方米的四房，周邊配套也方便，讓他連聲稱贊。

湖州新房樓盤，資料圖片。

目前來看，部分城市的舊房評估價格略微高于二手房成交價，也有城市通過政府補貼的方式給居民讓利，歸根結底都是為了穩(wěn)定二手房價格市場，同時激發(fā)居民們“換新”的熱情。

不過，不是所有人都愿意“上車”。也有地方開展了相關活動，一年下來，成交量為0，因為新房選擇很有限，老百姓不買賬。還有的城市，在舊房收購時設置了一些門檻，初衷是提升房源質量，但效果并不好，一期活動下來，成交寥寥。

另一邊，作為收購主體的國企，也在算自己的賬。

在寧波，第三期活動的收購主體從之前的市級國企，變?yōu)橛筛鲄^(qū)（縣、市）的11家國企承接。據(jù)統(tǒng)計，大約有29%的換房者都是跨區(qū)置換。為了不讓收購主體感到跨區(qū)置換不劃算，也為了激發(fā)大家的積極性，在寧波的方案中，“換新”成功的新房樓盤主體需要給國企收購主體一次性2%的傭金，同時，新房所屬地區(qū)一級政府需要給予舊房收購主體每年1%的收購款貼息，連續(xù)5年，以實現(xiàn)跨區(qū)資金平衡。

寧波市商品住房“以舊換新”工作組上門評估，資料照片。

即便如此，在具體執(zhí)行層面，麻煩也一點不少。

舊房當然是越完好越好，但現(xiàn)實里很難做到。寧波鄞州區(qū)收購的170多套舊房中，80多套都存在漏水等問題�！奥┧@種小問題是可以接受的。如果因為這個不收，那將近一半都進不來，影響太大了�！臂粗輩^(qū)收購主體鄞開集團相關負責人俞杰說。

產(chǎn)權問題更麻煩。有的舊房報名時系統(tǒng)顯示是5樓、58平方米，俞杰到現(xiàn)場一看，實際在3樓，房產(chǎn)證上只有38平方米。類似的產(chǎn)權瑕疵，只能在推進過程中一點點摸出來，再和相關部門逐項核實、修正。他開玩笑說：“這兩個月天天爬5樓，人都瘦了不少�！�

對國企而言，這筆賬其實并不好算�！靶≠~算不過來。”多位被采訪對象如此表示，“以舊換新”更重要的是“算大賬”。

以諸暨為例，截至目前，諸暨前三期活動共吸引1545戶報名，帶動新建商品住宅銷售660套，兌付“房票+購房券”資金6.5億元，新房銷售金額達14.4億元。其中，激活換房人自有資金7.9億元，實現(xiàn)稅收約9700萬元，帶動家裝市場消費2.83億元。

“國有企業(yè)和財政出了6.5億元的資金，按購房券最高不超過10萬元1套補助，財政實際共支出5750萬元，就帶來上述的銷售、稅收和家裝市場的消費。而國有公司雖然支付了收購資金，但也得到了舊房資產(chǎn)，而不是像其他的購房補貼，錢補出去了除了帶動銷售卻沒有回收的資產(chǎn)�！敝T暨市住建局工作人員如此算賬。

當然，“以舊換新”的效果，更在于增強對整個房地產(chǎn)市場的信心。

在寧波，近幾個月二手房掛牌量有所下降。有業(yè)內人士表示，業(yè)主惜售或減少議價空間的案例呈增長態(tài)勢。

同時，新房去化成效明顯。在寧波，參與“以舊換新”活動的新房房源，從一期、二期的115個樓盤、1.7萬套，增至三期的185個樓盤、3.2萬套，一度低迷的新房銷售被激活。

房企的態(tài)度也發(fā)生了變化——“頭部企業(yè)都主動來報名。”一家寧波鄞州區(qū)某新盤銷售人員向記者表示，活動開始前每個月大概有20套交易量，3月光是通過“以舊換新”售出的新房就有93套。

市民在樓盤選購新房，資料照片。

更關鍵的是“鎖定效應”，截至4月19日，寧波市已有1516套新房被意向金鎖定。這相當于告訴市場上的其他買家：“好房子不多了，有人搶�！薄澳阆矚g的房子，有5個人都等著，再想想也不差這個錢，就不猶豫了�！痹撲N售人員透露。

此外，“以舊換新”還帶來了土拍市場的回暖。3月，寧波6宗涉宅用地全部成功出讓，覆蓋鄞州、海曙、高新區(qū)等核心板塊，總金額約51.5億元。

寫好“下半篇文章”

但是，舊房收購后怎么辦？這是商品住房“以舊換新”最大的難點。

眼下最常見的做法是返租。新房有的是期房，有的現(xiàn)房也需要裝修，很多人換了房，還是住在原來的房子里。汪建安的想法簡單直接：“不用搬家，租金還比市場價低一點�！蹦壳�，多地在舊房評估時要求同時出具租金報告，方便后續(xù)操作，多數(shù)城市返租比例均超過一半。

用作保障性住房也是主流思路。湖州計劃對收購的舊房統(tǒng)一裝修、集中管理運營并用作保障性租賃住房。蔣翼斌專門提到一個數(shù)據(jù)，諸暨“有900多戶在等保障房”，需求比較旺盛，與此同時，他們也在考慮做民宿，諸暨部分地區(qū)旅游資源不錯，收上來的老房子改造成民宿，也是一筆收入，但這還需要文旅等多個部門配合，目前仍在探索中。

當然，也可以進行市場化租賃。對寧波一期、二期的一些優(yōu)質房源，國企選擇自營，在簡單微改造（如換智能門鎖、遠程水電表）后出租，有的房源則打包給專業(yè)中介代管。寧波是人口凈流入城市，每年凈流入約8萬人，“所以出租有市場”。湖州也正在探索根據(jù)市場需求，針對90后、00后等特殊人群提供類似“酒店式管理”的短租服務。

未來出售也在考慮范圍內�！皣笞畲蟮膬�(yōu)勢就是以時間換空間�！币坏貒笫召徶黧w相關負責人表示，如果未來二手房市場持續(xù)回暖，也可以繼續(xù)出售。用他的話說，“最終是租賃、出售兩條腿走路”，具體要看市場走向。

3月，各地樓市迎來一波小陽春。在這樣的背景下，很多地方正在考慮下一步怎么走。

在前幾期收房過程中，諸暨發(fā)現(xiàn)一些小區(qū)內部“以舊換新”需求特別集中，一棟樓里可能就有七八套房子都被國企收進來了。產(chǎn)權一集中，很多以前做不了的事，例如老舊小區(qū)加裝電梯，甚至原拆原建等，都有了操作空間。

目前，諸暨住建局已在和規(guī)劃部門對接，希望將“以舊換新”納入更大的城市更新框架，特別是對需求集中的小區(qū)提高收房密度，進一步盤活存量資源。

湖州也在密切關注居民的各種訴求，同時借鑒各地“以舊換新”成功經(jīng)驗和做法，充分考慮企業(yè)自身實力和市場需求，堅持邊實施、邊評估、邊研判的工作思路，在實踐中及時跟蹤政策落地效果并動態(tài)優(yōu)化方案。

寧波市住建局副局長袁布軍告訴記者，鑒于當前活動參與火爆，寧波正在考慮加收或適時啟動新一輪次的商品住房“以舊換新”活動。在他看來，商品住房“以舊換新”可以作為一個市場調節(jié)工具，靈活利用，未來將更加聚焦于新房去化需求更大的區(qū)域推行。

寧波市民參與以舊換新登記，資料照片。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進提醒，商品住房“以舊換新”并非萬能解藥，其復制推廣必須嚴格區(qū)分城市能級，更適合作為市場失靈期的短期干預工具�！叭粢獙崿F(xiàn)長期化，必須完成角色的根本轉換——從‘救市者’轉變?yōu)閷I(yè)的‘城市資產(chǎn)運營商’。只有建立起成熟的運營能力和REITs退出渠道，使收購行為本身能產(chǎn)生商業(yè)回報，該模式才可能實現(xiàn)市場化長期運作。”嚴躍進說。

在長三角，商品住房“以舊換新”已走出多條路徑。但歸根結底，是要讓居民有獲得感。倪金義搬進了電梯洋房，汪建安換來了大四房和好配套�！斑�是要抓住機會�！蹦呓鹆x說。

這句話，或許是對這項政策最好的注腳。

原標題：《濟南學寧波，寧波學湖州，湖州學昆山…商品房以舊換新為何有的火，有的零成交》

欄目主編：陳抒怡

本文作者：解放日報 劉暢 朱凌君