我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，最近成都樓市感覺(jué)進(jìn)入淡季了哈？現(xiàn)在買(mǎi)房人的信心都不足，在這種情況下，你對(duì)大家買(mǎi)房還有什么建議嗎？我也是很迷茫，不知道咋辦了。

房段子解答

天氣很熱，成都很冷，關(guān)于樓市的一些想法。

1、買(mǎi)房不能恣意妄為，只買(mǎi)和自己有眼緣的（也并非強(qiáng)調(diào)不看重主觀感受），是否真正匹配自身需求（舒適性），是否能在成都樓市屹立不倒（流通性），更應(yīng)值得兼顧考量。

2、買(mǎi)房不是純消費(fèi)品（租房才是），在中國(guó)多多少少都帶有一定投資屬性，不接受反駁。

3、不要過(guò)度溢價(jià)，這里的溢價(jià)包括對(duì)好產(chǎn)品、好地段的無(wú)腦追逐，也包括對(duì)時(shí)間周期的理解。如果新房溢價(jià)過(guò)高（參考以前我寫(xiě)過(guò)的新房定價(jià)對(duì)比周邊二手房：https://weibo.com/1551561845/Pq7B7DQ3z），如果二手房還沒(méi)到位，那么請(qǐng)暫緩下定。

4、未來(lái)3年，繼續(xù)不碰商鋪公寓寫(xiě)字樓，遠(yuǎn)郊文旅養(yǎng)老產(chǎn)品。

5、裝修溢價(jià)的問(wèn)題，新房的裝標(biāo)實(shí)用性必須親力親為（
https://weibo.com/1551561845/PyBgX5Znm），折合到入住成本里。二手房的裝修則需區(qū)分剛需性?xún)r(jià)比買(mǎi)法還是改善豪宅的合理溢價(jià)（https://weibo.com/1551561845/PAgOFycwZ）。

6、那些勸你各種情況下都不要提前還利息的人，多半和銀行有py交易。要是長(zhǎng)期處于持續(xù)穩(wěn)定的通脹周期，我也覺(jué)得不要提前還利息，抓大放小嘛，或者至多改一改本息本金，還款周期。

但現(xiàn)在是通縮的大背景啊，從未來(lái)看啥時(shí)候大通脹遙遙無(wú)期，從短期看現(xiàn)金投資定存收益依然跑不過(guò)房貸利率。因此我反而建議可以盡量根據(jù)家庭實(shí)際情況，提前還貸，減少負(fù)債。

7、三四五六線的城市，不一定比一二線城市的房子就更差。打個(gè)不合適的比方，視高一套房最多虧幾十萬(wàn)，你**的一套房輕松虧上百萬(wàn)。

所以買(mǎi)房還是要從自身需求出發(fā)，而不是一竿子打死哪里絕對(duì)能買(mǎi)哪里絕對(duì)不能買(mǎi)。你本就是小縣城的婆羅門(mén)，就買(mǎi)當(dāng)?shù)刈宰「纳葡M(fèi)又如何？總比來(lái)成都亂投資好吧？

8、不要眼高手低，幻想完美主義，一步到位。好地段、好產(chǎn)品、好價(jià)格，三者是不可能三角關(guān)系，即便偶爾全滿足，輪得到你?這你參考兩條，一是我對(duì)三類(lèi)人買(mǎi)房的不建議： 二是人生不同階段就對(duì)比不同的買(mǎi)法，而不是錯(cuò)位、越界。普通人在年輕時(shí)候買(mǎi)剛需蝸居，有娃家庭買(mǎi)學(xué)區(qū)自住，人到中年買(mǎi)改善迭代，晚年生活買(mǎi)退休養(yǎng)老...特別牛X的大佬除外。

9、房子不是全部生活（人到中年會(huì)發(fā)現(xiàn)，家庭和健康才最重要），房子不是全部身家（建議控制在家庭財(cái)富50%），房子很快不再是蓄水池了（尋找下一個(gè)蓄水池：能讓人愿意奉上積蓄，賭上貸款的產(chǎn)品是什么？）。

10、經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候全面復(fù)蘇回暖？尋找一個(gè)新的產(chǎn)品，全社會(huì)都在積極買(mǎi)入的純新產(chǎn)品的時(shí)候。比如當(dāng)年逐一普及的自行車(chē)、手表、座機(jī)、冰箱、彩電、洗衣機(jī)、手機(jī)、汽車(chē)、房子...

粉絲提問(wèn)

段老師，我在20年搖號(hào)買(mǎi)的**110平套三，買(mǎi)成2.15萬(wàn)，總價(jià)238萬(wàn)，現(xiàn)在四年了，有人出256萬(wàn)買(mǎi)，賣(mài)不賣(mài)呢我。之前幾個(gè)月小區(qū)成交價(jià)，加上增值稅都沒(méi)超過(guò)240萬(wàn)，所以有點(diǎn)心動(dòng)，擔(dān)心越到后面越不好賣(mài)，雖然我不著急用錢(qián)。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

20年搖號(hào)的***，當(dāng)時(shí)單價(jià)2.15萬(wàn)，現(xiàn)在買(mǎi)家出256萬(wàn)，折合單價(jià)2.32萬(wàn)，從備案價(jià)來(lái)說(shuō)是賺了，但是從利息角度來(lái)說(shuō)還是虧了。

這四年的利息，單純貸款不看首付的話，我估計(jì)有個(gè)25萬(wàn)，也就是238+25=263萬(wàn)，對(duì)比256萬(wàn)的話，小虧一點(diǎn)。

不曉得你們這房子有沒(méi)有增值稅，需要房東包增值稅不？如果不包的話，你急于脫手，我認(rèn)為也勉強(qiáng)可以，出售沒(méi)問(wèn)題。

**這個(gè)板塊，**的這類(lèi)產(chǎn)品，我認(rèn)為長(zhǎng)期往后來(lái)看，站穩(wěn)2.5的單價(jià)是沒(méi)啥問(wèn)題的，你現(xiàn)在是2.3萬(wàn)，還屬于小虧狀態(tài)，你是可賣(mài)可不賣(mài)的狀態(tài)，我個(gè)人覺(jué)得其實(shí)是可以熬一熬的，等一個(gè)好一點(diǎn)的時(shí)機(jī)，比如270-280萬(wàn)的檔口出售。

雖然話聽(tīng)起來(lái)很樂(lè)觀，但這就是我基于這個(gè)板塊的未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，之前很多人被砸得沒(méi)有半點(diǎn)信心，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，隨著**的成熟，周邊新房地塊的萎縮，人口產(chǎn)業(yè)的流入，2.5還是比較安全的，能夠等到的。

你們現(xiàn)在要著急擔(dān)驚受怕，就割肉出售，要是穩(wěn)得住，那么我建議熬一熬，再觀察1-2年。能有臨界的不虧本的時(shí)候。當(dāng)前能做的，就是盡量降低貸款額度，降低貸款利率，降低持有成本（比如租出去）。但是這個(gè)周期確實(shí)不是說(shuō)1-2年就一定能回暖的，現(xiàn)在二手房砸盤(pán)的比較多，你們持有的周期還會(huì)拉長(zhǎng)，如果你等不了那么久要抱怨我，那么就直接賣(mài)掉。如果你們能做時(shí)間的朋友，那么就以租養(yǎng)貸，打持久戰(zhàn)。

粉絲提問(wèn)

我們預(yù)算大概200萬(wàn)，買(mǎi)房目的孩子上學(xué)，兼自助，便宜就兩套，老人一套我們一套。貴就一套，我們租房子，新房就算了，怕?tīng)€尾。視高很便宜可以買(mǎi)2套，怎么樣？我老公在天府一街，我在龍泉，開(kāi)車(chē)上下班也可以，小學(xué)可能會(huì)有辦法解決讀教科院東，但是也不保險(xiǎn)。其他一些雜七雜八的想法也一并給你單獨(dú)說(shuō)了。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們目前方位是確定的，就是要往南邊買(mǎi)一套房子，大概200萬(wàn)級(jí)別，拿來(lái)老人住/家庭自住都可以的，兼顧到孩子讀書(shū)學(xué)位、接送、通勤（你個(gè)人在龍泉自駕是可以的）等問(wèn)題。針對(duì)你的一些想法，我做解答。

1、視高是便宜，但是價(jià)值意義不大，除非在那邊長(zhǎng)期穩(wěn)定工作，那么可以尋求一套剛需自住，否則萬(wàn)萬(wàn)不可碰，即便是便宜。更何況你們是高新上班，毫無(wú)匹配度。

2、男方工作可能解決孩子讀書(shū)問(wèn)題，但不一定長(zhǎng)期**，有風(fēng)險(xiǎn)性，考慮到工作的變化，孩子讀書(shū)的臨近（最遲25年底26年初要搞定這件事），以及學(xué)位的安全性，我個(gè)人還是建議這次買(mǎi)一套帶有學(xué)區(qū)屬性的房子，因?yàn)椴粌H是小學(xué)有保障，以后你們孩子升學(xué)的話，也需要戶(hù)籍的學(xué)位保障，單純靠男方熬工作來(lái)解決讀書(shū)，還有8年，是具有風(fēng)險(xiǎn)性的。

3、200萬(wàn)預(yù)算的話，當(dāng)前來(lái)說(shuō)，在南門(mén)只能尋求一些偏剛需的住宅，已經(jīng)很難拆分成一套自住，一套老人房了，老人就算是公寓也要幾十萬(wàn)，雖然實(shí)現(xiàn)了分開(kāi)住，但公寓的保值性差，和初心相悖，有這個(gè)預(yù)算真不如租房住（不論是老人還是你們自己），一年也就幾萬(wàn)塊，一二十年都花不完公寓這套房的總價(jià)。

4、從地理位置上來(lái)看，華陽(yáng)雙流，沒(méi)有像樣的學(xué)區(qū)加持，整體定位一般，不是很建議。

其實(shí)200萬(wàn)的預(yù)算已經(jīng)很緊張了，在南門(mén)。其實(shí)有偏向?qū)W區(qū)的蝸居小戶(hù)型買(mǎi)法，也有偏向改善自住的，稍微兼顧中等學(xué)區(qū)的買(mǎi)法，這兩種都是可以的。

前者建議大源高九等，后者建議你提及的華陽(yáng)雙流等。

5、如果強(qiáng)調(diào)小套三的學(xué)區(qū)房的話，200萬(wàn)級(jí)別我建議考慮大源的**等，算是大源比較兼顧到地段和品質(zhì)讀書(shū)的買(mǎi)法了，接下來(lái)可以多去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地感受下喜好。

往北去高九的話，可以考慮下**，有89平的套三可以上車(chē)。

然后如果是要偏向自住改善性一點(diǎn)，學(xué)區(qū)不那么看重的話，我建議就往華陽(yáng)雙流或者新川方向走。

比如新川的買(mǎi)得到100多平的大套三戶(hù)型，距離天府一街和龍泉也比較近，讀書(shū)通勤居住的問(wèn)題不大。

然后天府新區(qū)可以看**這些盤(pán)，要么次新剛改，要么地鐵口品質(zhì)好，也是很典型的樓盤(pán)。

至于說(shuō)雙流的話，就看華府怡心湖吧，典型的是**等，可以說(shuō)內(nèi)部的面積產(chǎn)品居室都很不錯(cuò)，自住很舒服，不過(guò)學(xué)區(qū)和通勤會(huì)更遠(yuǎn)一些，看你們綜合取舍？

6、至于你們**的房子，說(shuō)實(shí)話，就在小區(qū)自住的話，配套也很完善豐富，老人周末住過(guò)來(lái)也沒(méi)問(wèn)題，1號(hào)線通勤其實(shí)也還好，這個(gè)盤(pán)長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)啥大的爆發(fā)點(diǎn)，不過(guò)現(xiàn)在也差不多跌到位了，后期保值是沒(méi)啥問(wèn)題的，可以當(dāng)做過(guò)渡自住，或者今后臨時(shí)應(yīng)急所需的資金池，最終看你們出手的時(shí)間，如果資金壓力不大的話，28年也完全可以，到時(shí)候行情估計(jì)是會(huì)好得多了。