記者 張洋

三亞市碧桂園海上大都會(huì)小區(qū)曾以“濱海宜居社區(qū)”的標(biāo)簽吸引無(wú)數(shù)購(gòu)房者。然而近日，小區(qū)內(nèi)（二期項(xiàng)目）A、B、C三棟樓“商改住”引發(fā)樓房質(zhì)量嚴(yán)重?fù)p壞的消息，引起居民的擔(dān)憂和投訴。城市建設(shè)雜志社記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)因違規(guī)改造引發(fā)的危機(jī)，不僅讓數(shù)百戶業(yè)主陷入“家難安”的困境，更折射出城市快速發(fā)展中規(guī)劃管理、監(jiān)管機(jī)制及民生保障的深層問(wèn)題。

商鋪“危險(xiǎn)跨越”成住宅

碧桂園小區(qū)位于三亞市天涯區(qū)新城路1號(hào)。2019年開(kāi)始施工，2021年毛坯驗(yàn)收，建筑工程施工許可證備注：該項(xiàng)目為2棟地上7層商業(yè)樓、1棟地上17層商業(yè)辦公綜合樓及1個(gè)地下1層地下室。彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商宣傳“商住一體”的設(shè)計(jì)能滿足業(yè)主“下樓購(gòu)物、上樓回家”的便利需求。然而，這種看似合理的布局，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中卻暴露出諸多隱患。

2024年開(kāi)始，陸續(xù)有商鋪經(jīng)營(yíng)者退房，其中B棟商業(yè)樓某餐飲號(hào)房業(yè)主李一明（化名），強(qiáng)烈要求退房及賠償，原因是2023年8月李一明與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同（碧桂園海上大都會(huì)二期項(xiàng)目B棟商業(yè)樓某餐飲號(hào)房，合同房?jī)r(jià)款四百余萬(wàn)元），待李一明裝修完畢后開(kāi)發(fā)商告知無(wú)法開(kāi)通天然氣，李一明自行購(gòu)買罐裝天然氣遭到樓上居民多次投訴，導(dǎo)致餐飲店無(wú)法經(jīng)營(yíng)。同時(shí)李一明也投訴樓房質(zhì)量存在重大的安全隱患，要求退房及相應(yīng)的賠償。多次投訴后在三亞市住建局的協(xié)調(diào)和主持下雙方達(dá)成一致，2024年8月15日雙方簽署一份《終止協(xié)議書》，至于后續(xù)賠償問(wèn)題雙方至今無(wú)法達(dá)成一致。

經(jīng)三亞市自然資源和規(guī)劃局查閱，該項(xiàng)目類別名稱：金融保險(xiǎn)混合零售商業(yè)二類居住用地；三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》備注該項(xiàng)目為2棟地上7層商業(yè)樓、1棟地上17層商業(yè)辦公綜合樓及1個(gè)地下1層地下室?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記證》中，涉事樓棟的用途仍登記為“商務(wù)金融用地/辦公”。

業(yè)內(nèi)人士向城市建設(shè)雜志社記者指出：“從商業(yè)改為住宅，涉及建筑承重結(jié)構(gòu)、消防分區(qū)、水電管網(wǎng)的全方位調(diào)整，必須重新報(bào)批規(guī)劃并取得施工許可。但現(xiàn)實(shí)中，部分開(kāi)發(fā)商為規(guī)避審批成本，選擇‘先改后報(bào)’甚至‘不報(bào)就改’?！?/p>

樓房質(zhì)量損壞：樓板震顫、裂縫、滲水

記者走訪發(fā)現(xiàn)，一業(yè)主家中已改成住宅式規(guī)劃裝修，改造后的樓房出現(xiàn)多處結(jié)構(gòu)性損傷——房間樓板走路有震顫、房間內(nèi)有多處開(kāi)洞、滲水停電、地下室積水。

李一明告訴記者：“住建部門是毛坯驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商指定裝修公司統(tǒng)一對(duì)幾百戶房屋商改住裝修后拎包入住的條件交付業(yè)主，從而業(yè)主購(gòu)買時(shí)根本無(wú)法用肉眼看出樓房的質(zhì)量問(wèn)題”。

李一明給記者提供的證據(jù)中看到裝修公司在交房前對(duì)三棟樓500多戶樓房?jī)?nèi)的樓板重新開(kāi)槽（深度3-4公分）。他還說(shuō)：“為了達(dá)到居住條件重新鋪設(shè)管線，在樓板上用角磨機(jī)切割鋼筋混凝土開(kāi)槽，用于重新敷設(shè)強(qiáng)弱電管線，嚴(yán)重影響樓板的承載能力，且重新敷設(shè)管線存在多個(gè)方向在同一位置重疊情況時(shí)，開(kāi)槽深度更大，對(duì)樓板破壞更大；防水層下沒(méi)有做找平、找坡處理，墻根、管根、轉(zhuǎn)角處沒(méi)有做加強(qiáng)處理，沒(méi)有做防水層的保護(hù)層。管線未做加固、找平直接打砂漿鋪地磚，所以出現(xiàn)樓板震顫、開(kāi)裂、滲水、用電短路等問(wèn)題，甚至房間內(nèi)多次開(kāi)洞，樓板也多次開(kāi)洞?！?/p>

更令人擔(dān)憂的是消防隱患?！霸虡I(yè)樓的水電管網(wǎng)按‘大流量、短時(shí)間’設(shè)計(jì)（滿足商鋪短時(shí)高峰用水用電）。改造為住宅后，住戶日常用水用電需求激增，導(dǎo)致水管爆裂、電路超負(fù)荷等問(wèn)題頻發(fā)。”李一明強(qiáng)調(diào)。

李一明告訴記者：“本小區(qū)房屋多處質(zhì)量存在問(wèn)題，而開(kāi)發(fā)商卻單一對(duì)梁板后開(kāi)洞設(shè)計(jì)分析，2024年11月18日開(kāi)發(fā)商委托的第一家公司——中城科澤工程設(shè)計(jì)集團(tuán)有限責(zé)任公司，出具的分析結(jié)論：根據(jù)海上大都會(huì)右岸項(xiàng)目A、B、C棟商業(yè)樓工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告中判定為后開(kāi)洞位置進(jìn)行結(jié)構(gòu)受力分析。根據(jù)報(bào)告，所有樓板后開(kāi)洞直徑均不大于110mm,開(kāi)洞對(duì)整體板的剛度影響很小，對(duì)樓板結(jié)構(gòu)安全影響很小。對(duì)梁后開(kāi)洞后的受彎和受剪承載力計(jì)算，分別與整體計(jì)算模型中該梁相對(duì)應(yīng)位置的彎矩和剪力數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。經(jīng)對(duì)比，后開(kāi)洞的梁承載力均大于其實(shí)際受力，開(kāi)洞后梁能滿足計(jì)算要求。2024年11月21日開(kāi)發(fā)商又委托第二家公司——全過(guò)程（海南）檢測(cè)科技有限公司對(duì)混凝土梁空調(diào)孔、混凝土板水管開(kāi)洞口進(jìn)行檢測(cè)，鑒定結(jié)論：結(jié)構(gòu)件外觀上未發(fā)現(xiàn)明顯變形裂縫和破損，完損性較好。處理建議：開(kāi)洞導(dǎo)致梁、板面被削弱，部分梁的箍筋、板的縱向受力鋼筋受到損傷，承載能力降低，建議由有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行承載力復(fù)核?！?/p>

從審批到驗(yàn)收：存在漏洞

按照規(guī)定，商業(yè)改為住宅需先向規(guī)劃部門申請(qǐng)變更，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（變更）》后，還需重新辦理施工許可、消防審查等手續(xù)。

更值得關(guān)注的是施工與驗(yàn)收環(huán)節(jié)的失控。涉事樓棟的改造施工由開(kāi)發(fā)商自行組織，而住建部門的竣工驗(yàn)收，則主要針對(duì)建筑主體結(jié)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部空間改造的細(xì)節(jié)監(jiān)管不足。

“商業(yè)樓改住宅，必須對(duì)樓板荷載、消防分區(qū)、水電負(fù)荷進(jìn)行專項(xiàng)檢測(cè)，但目前的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)更側(cè)重‘有沒(méi)有改’，而非‘怎么改’?！币晃粎⑴c過(guò)類似項(xiàng)目驗(yàn)收的工程師坦言。

業(yè)主困境：從“安居夢(mèng)”到“維權(quán)路”

“我們花了一輩子積蓄買的房子，現(xiàn)在連安全都保障不了。”業(yè)主劉女士紅著眼眶說(shuō)。涉事樓棟共有住戶500多戶，其中近80%是外地來(lái)三亞購(gòu)房的“候鳥老人”原本期待在海邊安度晚年，如今卻陷入“不敢住、賣不掉、修不起”的困境。

維權(quán)路上，業(yè)主們?cè)庥隽硕嘀仉y題：向開(kāi)發(fā)商索賠時(shí)，對(duì)方以“房屋已交付”為由拒絕擔(dān)責(zé)；向住建部門投訴后，整改方案遲遲未落地；嘗試通過(guò)法律途徑解決，又面臨“舉證難”。

“甚至我們業(yè)主去三亞市住建局反映情況時(shí)侯局長(zhǎng)拿著反映材料，用氣急敗壞的口氣回答我們‘這事又不是她一個(gè)人干的她不管’，把反映材料摔地上，直接走人。后來(lái)我們每次再去三亞市住建局反映情況都被侯姓局長(zhǎng)報(bào)警驅(qū)逐?！睒I(yè)主李一明說(shuō)。

面對(duì)著業(yè)主們的投訴無(wú)門，2025年6月10日本刊記者前往三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解情況，在住建局多科室的電話協(xié)調(diào)下最后招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管科一名陳姓科長(zhǎng)接待了記者，陳科長(zhǎng)告訴記者：“此事他本人很清楚，曾多次參與業(yè)主們的投訴會(huì)議及解決，關(guān)于是否商改住住建局在一年前就已經(jīng)形成文件移交給三亞市城市綜合執(zhí)法局，至今也未回復(fù)我們，關(guān)于其他問(wèn)題陳姓科長(zhǎng)未解釋。”

安全是居住底線

碧桂園小區(qū)的“商改住”困局，絕非個(gè)案。隨著城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量更新，“商改住”“住改商”等改造需求日益增長(zhǎng)，如何在提升空間利用效率的同時(shí)守住安全底線，成為亟待解決的課題。

站在碧桂園小區(qū)的樓下，遠(yuǎn)處是碧海藍(lán)天的度假勝景，近處卻是墻體裂縫的“危樓”。這場(chǎng)“商改住”引發(fā)的種種問(wèn)題，不僅關(guān)乎500多戶業(yè)主的安身之所，更拷問(wèn)著城市治理的能力與底線——當(dāng)發(fā)展的沖動(dòng)遇上安全的紅線，唯有將人民生命財(cái)產(chǎn)安全置于首位，才能避免類似的悲劇再次發(fā)生。正如一位業(yè)主說(shuō)，“我們要的不是賠償，而是一個(gè)能安心睡覺(jué)的家。”

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