記者 張洋

三亞市碧桂園海上大都會小區(qū)曾以“濱海宜居社區(qū)”的標簽吸引無數(shù)購房者。然而近日，小區(qū)內(nèi)（二期項目）A、B、C三棟樓“商改住”引發(fā)樓房質(zhì)量嚴重損壞的消息，引起居民的擔憂和投訴。城市建設雜志社記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這場因違規(guī)改造引發(fā)的危機，不僅讓數(shù)百戶業(yè)主陷入“家難安”的困境，更折射出城市快速發(fā)展中規(guī)劃管理、監(jiān)管機制及民生保障的深層問題。

商鋪“危險跨越”成住宅

碧桂園小區(qū)位于三亞市天涯區(qū)新城路1號。2019年開始施工，2021年毛坯驗收，建筑工程施工許可證備注：該項目為2棟地上7層商業(yè)樓、1棟地上17層商業(yè)辦公綜合樓及1個地下1層地下室。彼時，開發(fā)商宣傳“商住一體”的設計能滿足業(yè)主“下樓購物、上樓回家”的便利需求。然而，這種看似合理的布局，在實際運營中卻暴露出諸多隱患。

2024年開始，陸續(xù)有商鋪經(jīng)營者退房，其中B棟商業(yè)樓某餐飲號房業(yè)主李一明（化名），強烈要求退房及賠償，原因是2023年8月李一明與開發(fā)商簽訂購房合同（碧桂園海上大都會二期項目B棟商業(yè)樓某餐飲號房，合同房價款四百余萬元），待李一明裝修完畢后開發(fā)商告知無法開通天然氣，李一明自行購買罐裝天然氣遭到樓上居民多次投訴，導致餐飲店無法經(jīng)營。同時李一明也投訴樓房質(zhì)量存在重大的安全隱患，要求退房及相應的賠償。多次投訴后在三亞市住建局的協(xié)調(diào)和主持下雙方達成一致，2024年8月15日雙方簽署一份《終止協(xié)議書》，至于后續(xù)賠償問題雙方至今無法達成一致。

經(jīng)三亞市自然資源和規(guī)劃局查閱，該項目類別名稱：金融保險混合零售商業(yè)二類居住用地；三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局《建設工程規(guī)劃許可證》備注該項目為2棟地上7層商業(yè)樓、1棟地上17層商業(yè)辦公綜合樓及1個地下1層地下室。《不動產(chǎn)登記證》中，涉事樓棟的用途仍登記為“商務金融用地/辦公”。

業(yè)內(nèi)人士向城市建設雜志社記者指出：“從商業(yè)改為住宅，涉及建筑承重結構、消防分區(qū)、水電管網(wǎng)的全方位調(diào)整，必須重新報批規(guī)劃并取得施工許可。但現(xiàn)實中，部分開發(fā)商為規(guī)避審批成本，選擇‘先改后報’甚至‘不報就改’?！?/p>

樓房質(zhì)量損壞：樓板震顫、裂縫、滲水

記者走訪發(fā)現(xiàn)，一業(yè)主家中已改成住宅式規(guī)劃裝修，改造后的樓房出現(xiàn)多處結構性損傷——房間樓板走路有震顫、房間內(nèi)有多處開洞、滲水停電、地下室積水。

李一明告訴記者：“住建部門是毛坯驗收，開發(fā)商指定裝修公司統(tǒng)一對幾百戶房屋商改住裝修后拎包入住的條件交付業(yè)主，從而業(yè)主購買時根本無法用肉眼看出樓房的質(zhì)量問題”。

樓板開槽及防水保護問題重重（圖片由業(yè)主提供）

李一明給記者提供的證據(jù)中看到裝修公司在交房前對三棟樓500多戶樓房內(nèi)的樓板重新開槽（深度3-4公分）。他還說：“為了達到居住條件重新鋪設管線，在樓板上用角磨機切割鋼筋混凝土開槽，用于重新敷設強弱電管線，嚴重影響樓板的承載能力，且重新敷設管線存在多個方向在同一位置重疊情況時，開槽深度更大，對樓板破壞更大；防水層下沒有做找平、找坡處理，墻根、管根、轉角處沒有做加強處理，沒有做防水層的保護層。管線未做加固、找平直接打砂漿鋪地磚，所以出現(xiàn)樓板震顫、開裂、滲水、用電短路等問題，甚至房間內(nèi)多次開洞，樓板也多次開洞?！?/p>

更令人擔憂的是消防隱患。“原商業(yè)樓的水電管網(wǎng)按‘大流量、短時間’設計（滿足商鋪短時高峰用水用電）。改造為住宅后，住戶日常用水用電需求激增，導致水管爆裂、電路超負荷等問題頻發(fā)?！崩钜幻鲝娬{(diào)。

地下室基礎承重梁多處水鉆開洞

李一明告訴記者：“本小區(qū)房屋多處質(zhì)量存在問題，而開發(fā)商卻單一對梁板后開洞設計分析，2024年11月18日開發(fā)商委托的第一家公司——中城科澤工程設計集團有限責任公司，出具的分析結論：根據(jù)海上大都會右岸項目A、B、C棟商業(yè)樓工程質(zhì)量檢測報告中判定為后開洞位置進行結構受力分析。根據(jù)報告，所有樓板后開洞直徑均不大于110mm,開洞對整體板的剛度影響很小，對樓板結構安全影響很小。對梁后開洞后的受彎和受剪承載力計算，分別與整體計算模型中該梁相對應位置的彎矩和剪力數(shù)據(jù)進行對比。經(jīng)對比，后開洞的梁承載力均大于其實際受力，開洞后梁能滿足計算要求。2024年11月21日開發(fā)商又委托第二家公司——全過程（海南）檢測科技有限公司對混凝土梁空調(diào)孔、混凝土板水管開洞口進行檢測，鑒定結論：結構件外觀上未發(fā)現(xiàn)明顯變形裂縫和破損，完損性較好。處理建議：開洞導致梁、板面被削弱，部分梁的箍筋、板的縱向受力鋼筋受到損傷，承載能力降低，建議由有資質(zhì)的設計單位進行承載力復核?！?/p>

從審批到驗收：存在漏洞

按照規(guī)定，商業(yè)改為住宅需先向規(guī)劃部門申請變更，取得《建設工程規(guī)劃許可證（變更）》后，還需重新辦理施工許可、消防審查等手續(xù)。

更值得關注的是施工與驗收環(huán)節(jié)的失控。涉事樓棟的改造施工由開發(fā)商自行組織，而住建部門的竣工驗收，則主要針對建筑主體結構，對內(nèi)部空間改造的細節(jié)監(jiān)管不足。

“商業(yè)樓改住宅，必須對樓板荷載、消防分區(qū)、水電負荷進行專項檢測，但目前的竣工驗收標準更側重‘有沒有改’，而非‘怎么改’?！币晃粎⑴c過類似項目驗收的工程師坦言。

業(yè)主困境：從“安居夢”到“維權路”

“我們花了一輩子積蓄買的房子，現(xiàn)在連安全都保障不了?！睒I(yè)主劉女士紅著眼眶說。涉事樓棟共有住戶500多戶，其中近80%是外地來三亞購房的“候鳥老人”原本期待在海邊安度晚年，如今卻陷入“不敢住、賣不掉、修不起”的困境。

維權路上，業(yè)主們遭遇了多重難題：向開發(fā)商索賠時，對方以“房屋已交付”為由拒絕擔責；向住建部門投訴后，整改方案遲遲未落地；嘗試通過法律途徑解決，又面臨“舉證難”。

“甚至我們業(yè)主去三亞市住建局反映情況時侯局長拿著反映材料，用氣急敗壞的口氣回答我們‘這事又不是她一個人干的她不管’，把反映材料摔地上，直接走人。后來我們每次再去三亞市住建局反映情況都被侯姓局長報警驅逐?！睒I(yè)主李一明說。

面對著業(yè)主們的投訴無門，2025年6月10日本刊記者前往三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局了解情況，在住建局多科室的電話協(xié)調(diào)下最后招標投標監(jiān)管科一名陳姓科長接待了記者，陳科長告訴記者：“此事他本人很清楚，曾多次參與業(yè)主們的投訴會議及解決，關于是否商改住住建局在一年前就已經(jīng)形成文件移交給三亞市城市綜合執(zhí)法局，至今也未回復我們，關于其他問題陳姓科長未解釋。”

安全是居住底線

碧桂園小區(qū)的“商改住”困局，絕非個案。隨著城市發(fā)展從增量擴張轉向存量更新，“商改住”“住改商”等改造需求日益增長，如何在提升空間利用效率的同時守住安全底線，成為亟待解決的課題。

站在碧桂園小區(qū)的樓下，遠處是碧海藍天的度假勝景，近處卻是墻體裂縫的“危樓”。這場“商改住”引發(fā)的種種問題，不僅關乎500多戶業(yè)主的安身之所，更拷問著城市治理的能力與底線——當發(fā)展的沖動遇上安全的紅線，唯有將人民生命財產(chǎn)安全置于首位，才能避免類似的悲劇再次發(fā)生。正如一位業(yè)主說，“我們要的不是賠償，而是一個能安心睡覺的家?！?/p>

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