暴雨過(guò)后，深圳樓市迎來(lái)分裂時(shí)刻：新房市場(chǎng)優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)鑼鼓喧天，二手房市場(chǎng)淚流滿面。

天氣一放晴，深圳人看房的熱情就攔不住了！

上周，樂(lè)有家門(mén)店二手住宅看房量環(huán)比暴漲33%，簽約量也順勢(shì)上漲6.1%，恢復(fù)到了相對(duì)高位水平。

與此同時(shí)，新房市場(chǎng)也迎來(lái)一波供貨高峰，五大新盤(pán)齊齊取證入市，攪動(dòng)一池春水。

深圳西部的南山和寶安成了供應(yīng)大戶，四個(gè)新盤(pán)分布在南頭、前海桂灣、南山荔灣和寶安會(huì)展新城，龍華老城也不甘示弱，祭出幸福城臻園這個(gè)861套的“巨無(wú)霸”。

市場(chǎng)仿佛被按下加速鍵，一邊是新盤(pán)銷售中心人聲鼎沸，另一邊是二手房業(yè)主含淚降價(jià)。

看似熱鬧的樓市景象，暗流涌動(dòng)！

新盤(pán)戰(zhàn)場(chǎng)：五大金剛下場(chǎng)開(kāi)戰(zhàn)，折扣殺瘋了

上周深圳樓市的迎來(lái)新房供應(yīng)小高峰，堪稱一場(chǎng)“西部風(fēng)暴”。

五大取證新盤(pán)中，四個(gè)盤(pán)踞在南山和寶安核心地段，只有幸福城臻園孤軍鎮(zhèn)守龍華老城。

不管水面上如何“風(fēng)急浪高”，開(kāi)發(fā)商們大膽推新，紛紛亮出底牌。

龍華“卷王”幸福城臻園一馬當(dāng)先，備案均價(jià)6.46萬(wàn)/㎡，上來(lái)就甩出四重折扣組合拳：0.96×0.96×0.98×0.98≈0.885折，折后均價(jià)直接砍到5.72萬(wàn)/㎡。

96㎡三房門(mén)檻價(jià)跌破500萬(wàn)，489萬(wàn)就能上車，還送家電禮包。861套房源如同開(kāi)閘放水，意圖一口吃下龍華改善需求。

南山選手同樣兇猛。

中海云啟源境家園祭出21層小高層+全系三房?jī)尚l(wèi)新品，90套貨量，主打精致路線；

前海雙盤(pán)提價(jià)拿證。

前海時(shí)代尊府則亮出最后一棟89㎡三房“絕版小戶”，精準(zhǔn)狙擊前海碼農(nóng)；最狠的是觀山海家園，直接推出64套2梯2戶138㎡樓王單位，周六開(kāi)盤(pán)。

觀山海家園備案均價(jià)高達(dá)9.6萬(wàn)/㎡，今年4月備案均價(jià)約8.6萬(wàn)/㎡；而前海時(shí)代尊府這批保留的小戶型，景觀和朝向相較之前的更好，前期房源出清，新一批備案價(jià)相比有所提升。這是前海樓市拐點(diǎn)要來(lái)了嗎？

這些新盤(pán)不約而同打出“好房子”概念。當(dāng)口號(hào)變成實(shí)打?qū)嵉木幼∩?jí)，改善客群的錢(qián)包也就捂不住了。

二手市場(chǎng)：福田領(lǐng)跌全城，老破小慘遭“膝斬”

當(dāng)新房鑼鼓喧天，用折扣吆喝時(shí)，二手房市場(chǎng)仿佛在進(jìn)行一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的“跳水比賽”。

福田區(qū)化身“重災(zāi)區(qū)”，掛盤(pán)均價(jià)已連跌11個(gè)月。

深圳中原最新數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)7月掛牌均價(jià)鎖定在8.46萬(wàn)/㎡，較1月份直降4.6%。監(jiān)測(cè)的22個(gè)片區(qū)中，20個(gè)片區(qū)報(bào)價(jià)下跌，跌幅片區(qū)占比高達(dá)90.9%！

上半年，福田掛牌價(jià)格也一路“插水”。

劃片區(qū)來(lái)看，跌幅最大不僅是傳統(tǒng)老城區(qū)，連福田中心區(qū)也逃不過(guò)。

上步片區(qū)目前掛盤(pán)均價(jià)為7.8萬(wàn)元/㎡，下跌9.1%；其次是福田中心區(qū)，掛盤(pán)均價(jià)為8.2萬(wàn)元/㎡，下跌5.7%。全區(qū)幸存的兩個(gè)上漲片區(qū)，約1%漲幅幾乎可以忽略。

上半年福田區(qū)跌幅榜的范圍在9.7%-16.6%。

八卦嶺宿舍以70.34%的跌幅驚掉眾人下巴，這個(gè)曾因荔園小學(xué)學(xué)位炒到15萬(wàn)/㎡的神盤(pán)，如今單價(jià)跌破5萬(wàn)。

“老破小”疊加學(xué)區(qū)，似乎成了房?jī)r(jià)的詛咒，這類房產(chǎn)前些年被炒出天價(jià)，如今下跌最慘的也是這一批。

過(guò)去半年，福田跌幅榜最高的是八卦嶺片區(qū)的嶺尚時(shí)代園，均價(jià)8.0萬(wàn)元/㎡；景田片區(qū)的香逸名園，均價(jià)7.4萬(wàn)元/㎡。

以上兩個(gè)，都是掛盤(pán)價(jià)跌幅超16%的小區(qū)。

此外，香蜜湖片區(qū)的香雅園，目前均價(jià)13.7萬(wàn)元/㎡，半年下跌11.7%。

更扎心的是成交周期拉長(zhǎng)了，換言之，房子更難出手了。

深圳二手房平均成交周期已拉長(zhǎng)至287天，超八成福田業(yè)主只能靠降價(jià)求生。益田村77平三房最新成交價(jià)僅493萬(wàn)，比2021年高峰時(shí)的725萬(wàn)暴跌32%；八卦嶺28平“老破小”從巔峰428萬(wàn)跌至177萬(wàn)，56%的跌幅堪稱“膝斬”。

學(xué)區(qū)房信仰崩塌疊加產(chǎn)品力淘汰，新規(guī)房、好房子的沖擊下，讓核心區(qū)二手房陷入“漲不動(dòng)、賣不掉”的死循環(huán)。

史上最熱的夏天遇上“最冷”的市場(chǎng)成交月

今年夏天分外的熱，在“空調(diào)外機(jī)”的深圳，多次發(fā)布高溫預(yù)警信號(hào)。

史上最熱的夏天，樓市卻透露出一陣陣深入骨髓的“寒意”。

新房市場(chǎng)靠的是產(chǎn)品力、配套規(guī)劃及折扣這三張王牌。

一是肉眼可見(jiàn)的“高使用率”碾壓，如幸福城臻園88.25%的得房率（含贈(zèng)送）吊打老小區(qū)；

二是規(guī)劃紅利，地鐵線路越開(kāi)越多，25號(hào)線景龍站、深大城際民治北站讓龍華新盤(pán)化身“軌道盤(pán)”；

三是簡(jiǎn)單粗暴的折扣，12個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠把價(jià)格打回五年前。

反觀二手房，以前成交主動(dòng)權(quán)掌握在業(yè)主手里，價(jià)格砍到哪里，自己決定。

尤其是老舊學(xué)區(qū)房，正遭遇三重暴擊：

大學(xué)區(qū)制稀釋學(xué)位溢價(jià)，八卦嶺宿舍價(jià)格崩盤(pán)就是警鐘；保障房供應(yīng)放量，擠壓低質(zhì)二手房生存空間。

既然新房與二手的價(jià)格都“史上最筍”，為何成交拉不上去？

真相是，老百姓沒(méi)錢(qián)了！

首先，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月末，深圳金融機(jī)構(gòu)住戶本幣貸款余額約32037.76億元，而住戶本幣存款余額為30642.9億元。

債＞資，換句話，深圳住戶存款，已經(jīng)不足以償還貸款，若按照深圳常住人口1798.95萬(wàn)人（2024年末數(shù)據(jù)），深圳人均負(fù)債17.8萬(wàn)元。

其次，銀行貸款收縮，2023年深圳住戶中長(zhǎng)期貸款減少412億元；2024年，樓市信心持續(xù)崩塌，住房貸款仍處于同比減少的狀態(tài)。

最后，大家都不敢花錢(qián)了。

據(jù)深圳市金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，今年上半年住戶存款增加2425.59億元，而被認(rèn)為與住房貸款掛鉤的中長(zhǎng)期貸款，僅增加980.53億元……

意味存錢(qián)的人多，貸款的人少，勒緊腰帶過(guò)日子，錢(qián)都得花在刀刃上！

深圳人買(mǎi)房邏輯徹底分裂：

要嘛，押注核心區(qū)二手房的“確定性”，要嘛，豪賭新興板塊新房的“成長(zhǎng)性”。