近日，祥源文旅（600576.SH）發(fā)布公告稱，中標嵊州市越王谷文化旅游區(qū)項目（以下簡稱“越王谷”），將以“F（投資人）+EPC（工程總承包）+O（運營）”模式進行投資開發(fā)，項目預(yù)計總投資金額18億元。

祥源文旅此前開拓文旅項目以自投和收并購為主，是典型的重資產(chǎn)模式。今年以來，景區(qū)托管業(yè)務(wù)落子，受托管理祥源控股旗下7家公司，首次規(guī)模化輸出管理能力，其輕資產(chǎn)運營模式已完成從“內(nèi)部驗證期”到“行業(yè)認可期”的跨越。此次越王谷項目，是祥源文旅首個采用F-EPC-O投資模式的項目，標志著由重資產(chǎn)模式向輕重資產(chǎn)結(jié)合模式的轉(zhuǎn)變。

祥源文旅為何要開啟輕資產(chǎn)模式？是商業(yè)模式的進化，還是想靠輕資產(chǎn)模式賺快錢？祥源文旅的輕資產(chǎn)模式有何不同之處？本期，知酷文旅將通過七組問答，分析祥源文旅中標越王谷背后的關(guān)鍵信息。

一、祥源文旅中標越王谷項目，具體合作內(nèi)容是什么？

答：越王谷項目是浙江省“千項萬億”重大項目，旨在打造一個科技賦能文化場景的中國文旅景區(qū)3.0樣板項目。在投資層面，由嵊州市文旅發(fā)展集團有限公司主投，祥源文旅擬參投1.56億元，持股占比22%。在規(guī)劃、建設(shè)、運營方面，由祥源文旅牽頭負責。項目總投資18億元，建設(shè)期3年，運營期10年，運營期滿后運營公司可協(xié)商續(xù)約并在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

越王谷的運作模式可概括為“運營前置、政府主投、市場化參投”。這個模式的好處顯而易見，地方文旅集團有資金、有項目、有投資意愿，但缺乏專業(yè)化的項目操盤能力。市場化的文旅企業(yè)牽頭項目規(guī)劃、建設(shè)、運營等各環(huán)節(jié)，補足了地方政府缺少的專業(yè)化能力。

二、祥源文旅中標越王谷項目，是不是想賺輕資產(chǎn)的快錢？

答：不是。F-EPC-O投資模式下，祥源文旅參與投資，與投資主體形成利益共享、風險共擔的機制。這也是祥源文旅與其他文旅企業(yè)輕資產(chǎn)輸出的不同之處。

利益共享、風險共擔的機制，是十分必要的。此前一些地方文旅集團主導(dǎo)的文旅項目開發(fā)，各類乙方公司參與打造。各類乙方公司賺走了規(guī)劃費、設(shè)計費、建設(shè)費和軟硬件設(shè)備采購費，然而項目建好后，運營沒效益，投資方大把虧錢。出現(xiàn)這種情況的深層次原因有兩個：一是，規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營各干各的，缺乏運營前置和統(tǒng)籌規(guī)劃；二是，操盤方?jīng)]有與投資方風險共擔，不為最終的投資結(jié)果負責。

祥源文旅的F-EPC-O投資模式，自身作為專業(yè)化項目操盤手，統(tǒng)籌項目投資、開發(fā)、運營全過程，避免脫節(jié)的情況，一切以最終的良好運營為目的。同時，祥源文旅拿出1.56億元真金白銀參投，與主投資方共擔風險。如果項目虧了，祥源文旅跟著虧，項目做好了，既有運營管理分成，又有資產(chǎn)升值的回報。

這種模式，不存在賺快錢的可能，只有一心一意地悉心培育項目。據(jù)了解，該項目以“古越文化IP” 為靈魂，“千年古越，一眼仙俠”為主題，開創(chuàng)性地采用“文化IP+旅游+科技”的融合模式，構(gòu)建集景區(qū)游覽、文化體驗、低空觀光、主題游樂于一體的綜合性休閑度假勝地。

三、祥源文旅原來以重資產(chǎn)模式為主，現(xiàn)在開始搞輕資產(chǎn)模式，是不是缺錢了？

答：準確地說，祥源文旅是輕重資產(chǎn)結(jié)合的模式。除了此次的F-EPC-O投資模式，祥源文旅的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)還有一站式休閑度假服務(wù)品牌祥源旅行，以及景區(qū)托管運營業(yè)務(wù)。

文旅企業(yè)的業(yè)務(wù)模式太輕和太重，其實都不太合理。業(yè)務(wù)模式太重，每個項目都自己投，會占壓巨量的資金，拖慢發(fā)展節(jié)奏，錯失發(fā)展機遇，債務(wù)壓力也會不斷累積。業(yè)務(wù)模式太輕，猶如水中浮萍，缺乏根基、隨波逐流，經(jīng)不起經(jīng)濟周期波動的考驗，而且如果自己沒有重資產(chǎn)項目的成功案例，又何談對別人的經(jīng)驗輸出？

此次中標越王谷項目，是祥源文旅輕重資產(chǎn)結(jié)合模式的又一次進化，將自身“投研建運”一體化的能力，輸入到更多文旅項目的建設(shè)中，實現(xiàn)與合作伙伴的互補和共贏，同時擴大自身的業(yè)務(wù)布局和文旅版圖。

當然，祥源文旅在該項目的權(quán)益也是全方位的。一是作為牽頭單位，按照行業(yè)慣例，祥源文旅可以向其他聯(lián)合體單位收取可觀的管理費用。二是作為運營單位，可以獲得長久穩(wěn)定的利潤。三是從招標文件中獲悉，建設(shè)期至前三年運營期，甲方將給予運營單位近8000萬元的政策紅利。四是建立了良好的項目股權(quán)退出通道，相關(guān)合同文件顯示，如果越王谷項目運營年客流量（游客閘機數(shù)據(jù)）達到140萬人次且營業(yè)收入實現(xiàn)2.2億元以上，祥源文旅可選擇將項目部分股權(quán)出售給合作方。

四、當前，社會上對文旅項目盲目投資造成巨額浪費的現(xiàn)象，有很多批評聲音，越王谷如何避免成為文旅過剩產(chǎn)能？

答：實際上，當前文旅市場不是產(chǎn)能過剩的問題，而是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供給不足。文旅項目盲目投資造成巨額浪費，根源在于產(chǎn)品本身有問題。一些項目在籌劃時候，就已經(jīng)落后于市場需求，再加上上述提到的規(guī)劃、建設(shè)、運營脫節(jié)，項目操盤方不對最終結(jié)果負責等問題，導(dǎo)致巨額投資打造的文旅產(chǎn)品，從一開始就不被市場所接受。

《“十四五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，“旅游需求尚未充分釋放，旅游業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)依然較重”，“人民群眾旅游消費需求將從低層次向高品質(zhì)和多樣化轉(zhuǎn)變，由注重觀光向兼顧觀光與休閑度假轉(zhuǎn)變”。

可以說，當前文旅市場的需求是旺盛的，但是卡在了供給環(huán)節(jié)，供給側(cè)的改革步伐還需加快。許多文旅項目的投資模型、產(chǎn)品規(guī)劃和運營模式，還是照搬過去觀光游時代的經(jīng)驗，這樣的投資怎么可能不被浪費？

新時代的文旅項目該怎么搞？長期以來，祥源文旅圍繞這個問題進行攻堅，逐漸形成了“投、研、建、運”四位一體全鏈路能力。這使祥源文旅成為真正“Know how”的公司，能夠打造出市場所需、游客喜愛的大型文旅項目。這是祥源文旅中標越王谷項目的原因，也是越王谷后續(xù)邁向成功的信心所在。

五、為什么說祥源文旅是“Know how”的文旅公司？

答：詳細內(nèi)容可查閱知酷文旅往期文章（祥源文旅，行走在旅游業(yè)轉(zhuǎn)型與重塑的大時代）（從齊云山到“大黃山”，悄然崛起的世界級旅游集群），此處簡單總結(jié)，“Know how”不是一蹴而成的，自2010年入主齊云山，祥源文旅及祥源控股孜孜不倦探索了15年，各個環(huán)節(jié)真抓實干，斥巨資和人力不斷夯實“投、研、建、運”各方面能力。華為任正非曾總結(jié)華為成功的秘訣，堅持只做一件事，對著一個城墻口發(fā)動密集炮火、飽和攻擊。祥源文旅也是如此，堅持“把文旅項目做好”這一件事，把這件事做到極致。

以齊云山為例，經(jīng)祥源文旅的精心打磨，齊云山從一座被人遺忘的傳統(tǒng)觀光景區(qū)，成功蛻變成國際一流的綜合休閑度假區(qū)，擁有“山、水、鎮(zhèn)、夜”多元化創(chuàng)新場景，引領(lǐng)大黃山邁向世界級休閑度假康養(yǎng)旅游目的地。

六、祥源文旅旗下的文旅項目往往依托稀缺的旅游資源，如齊云山、丹霞山、張家界百龍?zhí)焯?、碧峰峽等。此次越王谷項目偏向于文化類休閑體驗景區(qū)，并無稀缺旅游資源，祥源文旅該如何操盤？

答：具體操盤方案，還需等待祥源文旅與合作方后續(xù)的披露。不過，祥源文旅對于文化類休閑體驗景區(qū)其實并不陌生。祥源文旅的控股股東祥源控股，早在2015年就打造了祥源·潁淮生態(tài)文化旅游區(qū)，以古潁州西湖文化為底蘊，融合歐陽修、蘇軾等歷史名人文化遺存，配套生態(tài)樂園、歐蘇文化園、熱帶植物園等休閑業(yè)態(tài)。2019年，祥源控股打造祥源·花世界旅游度假區(qū)，以花卉為主題，結(jié)合家庭休閑、親子教育、戶外運動、互動體驗等業(yè)態(tài)，形成都市休閑生態(tài)旅游目的地。如今，潁淮生態(tài)文化旅游區(qū)、花世界旅游度假區(qū)等項目都由祥源文旅管理運營。

越王谷項目所在地嵊州不僅是越劇的發(fā)源地，更承載著百年傳承的文化底蘊，項目涵蓋山水觀光、探險樂園、低空旅游、科技夜游、溫泉度假等業(yè)態(tài)，融入各種文化體驗活動和休閑度假元素。這類項目，對于祥源文旅是駕輕就熟的。

七、越王谷項目的中標和后續(xù)的落地，將給祥源文旅帶來哪些突破？

答：越王谷項目對于祥源文旅有多方面的突破性意義。首先是輕資產(chǎn)模式的突破，后續(xù)F-EPC-O有望成為祥源文旅開拓項目的重要方式；其次是項目類型的突破，文化類主題景區(qū)的投研建運能力，祥源文旅還未全面展示過，越王谷項目是第一個；第三是區(qū)位布局的突破，越王谷項目位于浙江紹興，是長三角的腹地，旅游消費力十分突出，這是祥源文旅在長三角首個大型文旅景區(qū)項目，進一步完善了祥源的文旅版圖。

作者｜知酷君

編輯｜小知知

圖片來源｜祥源文旅官網(wǎng)