奧萊受捧淡季不淡

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來(lái)源 | 濟(jì)南首創(chuàng)奧萊公眾號(hào)

折扣業(yè)態(tài)穿越周期、穩(wěn)定現(xiàn)金流滿足配置需求、擴(kuò)募潛力打開(kāi)想象空間，奧萊REIT成了當(dāng)下二級(jí)市場(chǎng)稀缺的“攻守兼?zhèn)洹毙蜆?biāo)的。

7月20日，華夏基金管理有限公司發(fā)布華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2025年第2季度報(bào)告，華夏首創(chuàng)奧萊REIT整體營(yíng)收呈現(xiàn)淡季特征。

但淡季之下，憑借“五一”假日沖刺，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目70個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)山東省銷冠，武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目則有9個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)湖北省銷冠。

豐富的品牌矩陣、多樣的優(yōu)惠活動(dòng)是奧萊項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)力。

二季度，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊和武漢首創(chuàng)奧萊新引進(jìn)多個(gè)品牌門(mén)店，疊加明星品牌重裝重開(kāi)，且以精準(zhǔn)的節(jié)慶營(yíng)銷蓄積人流，創(chuàng)造了113個(gè)品牌銷冠。

01

奧萊季節(jié)性因素顯現(xiàn)

二季度業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)淡

華夏首創(chuàng)奧萊REIT二季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)（2025年4月1日-2025年6月30日），收入5892.82萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1613.48萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為920.96萬(wàn)元，收入和利潤(rùn)環(huán)比雙降。

收益分配看，華夏首創(chuàng)奧萊REIT本期可供分配金額為3207.31萬(wàn)元，本年累計(jì)可供分配金額6379.39萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)基金募集規(guī)模的年化分派率約6.52%，高于基金發(fā)行招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)2025年度分派率5.84%約68bps，為投資者貢獻(xiàn)了超預(yù)期的收益。

出租率方面，華夏首創(chuàng)奧萊REIT資產(chǎn)項(xiàng)目二季度整體出租率為97.11%，期內(nèi)租金單價(jià)為153.03元/㎡/月。其中，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊二季度出租率為97.93%，期內(nèi)租金單價(jià)為153.03元/㎡/月；武漢首創(chuàng)奧萊二季度出租率為96.21%，期內(nèi)租金單價(jià)為154.27元/㎡/月。

對(duì)比一季度，華夏首創(chuàng)奧萊REIT二季度營(yíng)收下滑有著較強(qiáng)的季節(jié)性特征。

一般而言，重大節(jié)假日（如春節(jié)、國(guó)慶等）和促銷季（如“雙十一”）是奧萊的銷售高峰期，又因這些時(shí)點(diǎn)所在的秋、冬季（對(duì)應(yīng)第4、第1季度）客單較高而故呈現(xiàn)更高的銷售業(yè)績(jī)。

相對(duì)而言，春、夏兩季（對(duì)應(yīng)第2、第3季度）受節(jié)假日較少、貨品單價(jià)較低、以及天氣炎熱等因素影響，奧萊的銷售業(yè)績(jī)往往呈現(xiàn)一定程度的淡季特征。

二季度，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊和武漢首創(chuàng)奧萊的業(yè)績(jī)表現(xiàn)已逐步進(jìn)入淡季。而接下來(lái)的三季度，盛夏到來(lái)，炎熱的天氣還將進(jìn)一步影響消費(fèi)者的到訪意欲，奧萊的淡季特征或?qū)⒀永m(xù)。參考贏商大數(shù)據(jù)2024年客流統(tǒng)計(jì)，預(yù)料首創(chuàng)上述兩大奧萊的全年客流谷底會(huì)出現(xiàn)在7-8月。

另值一提的是，華夏首創(chuàng)奧萊REIT二季度現(xiàn)金流分派率為0.94%，年化現(xiàn)金流分派率為3.76%，環(huán)比一季略降。這主要反映了華夏首創(chuàng)奧萊REIT在二級(jí)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)，該單REIT在2025年頭兩個(gè)季度的交易價(jià)格分別了錄得了27.96%和12.31%的大幅上漲。

02

運(yùn)動(dòng)品類擴(kuò)鋪

“五一”營(yíng)銷斬獲銷冠

二季度，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊、武漢首創(chuàng)奧萊在品牌優(yōu)化升級(jí)、節(jié)慶活動(dòng)打造和線上線下聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷方面動(dòng)作頗多，推動(dòng)多個(gè)品牌在“五一”節(jié)點(diǎn)斬獲本市和本省的銷冠，提振淡季業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

聚焦品牌煥新

運(yùn)動(dòng)品牌擴(kuò)鋪升級(jí)正當(dāng)時(shí)

近年來(lái)，運(yùn)動(dòng)、戶外、時(shí)尚風(fēng)潮大熱。在一眾新開(kāi)奧萊、調(diào)改奧萊項(xiàng)目中，皆可發(fā)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)類品牌的占比不斷提高，且品類豐富度惹眼。

上半年，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊和武漢首創(chuàng)奧萊都對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的頭部運(yùn)動(dòng)、戶外品牌進(jìn)行了擴(kuò)店升級(jí)、移位改造等動(dòng)作，強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)品類的引流、吸金能力。

其中，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊的品牌升級(jí)按季度層層遞進(jìn)，特別是強(qiáng)化“F2+F3”區(qū)域運(yùn)動(dòng)戶外氛圍。一季度，啟動(dòng)了李寧超級(jí)奧萊店擴(kuò)鋪改造、MLB旗艦店升級(jí)改造，并對(duì)New Balance、LEVI’S、KAILAS 等則進(jìn)行移位擴(kuò)鋪升級(jí)。而去年四季度引入的駱駝戶外城同樣在該區(qū)域，按計(jì)劃這部分升級(jí)工作均于二季度完成。

此外，F(xiàn)ILA、波司登旗艦店等則在二季度啟動(dòng)擴(kuò)鋪升級(jí)改造，KAPPA、361°、李寧時(shí)尚等則在期內(nèi)進(jìn)行移位改造，進(jìn)一步提高品牌形象，預(yù)計(jì)均可在三季度完成。

武漢首創(chuàng)奧萊同樣在二季度完成了包括361°、特步、New Balance等場(chǎng)內(nèi)優(yōu)勢(shì)品牌的擴(kuò)鋪升級(jí)，進(jìn)一步優(yōu)化了店鋪形象和貨品豐富度。

新品牌引進(jìn)方面，兩個(gè)奧萊項(xiàng)目皆指向強(qiáng)化輕奢及運(yùn)動(dòng)戶外品牌矩陣。

濟(jì)南首創(chuàng)奧萊成功引入輕奢品牌PINKO、BESIONIA，以及新興戶外運(yùn)動(dòng)品牌伯希和等更具市場(chǎng)潛力的品牌；武漢首創(chuàng)奧萊新引入的PINKO、AIFAXELECT、LOWA、泰蘭尼斯等已于二季度開(kāi)業(yè)，安德瑪戶外、DIKENI則將于三季度開(kāi)業(yè)。

節(jié)慶精準(zhǔn)營(yíng)銷

借力重點(diǎn)品牌引爆消費(fèi)

二季度，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊和武漢首創(chuàng)奧萊聚焦“五一”、端午節(jié)、618 等客流高峰期，以貨品亮點(diǎn)及優(yōu)惠力度為重點(diǎn)，推出多項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)。

其中，武漢首創(chuàng)奧萊“七周年店慶”與“五一”假期重合，為該項(xiàng)目上半年最重要的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)之一，項(xiàng)目4月30日至5月5日六天銷售額同比提升20%，客流同比提升12%，創(chuàng)項(xiàng)目歷史店慶紀(jì)錄。

武漢首創(chuàng)奧萊圍繞“五一”+七周年店慶、端午“六一”假期、畢業(yè)季等推廣節(jié)奏，打造“太空奇緣·城市音樂(lè)派對(duì)”、“蛋仔派對(duì)夏日歡樂(lè)賽”、“畢業(yè)季遇上奧萊消費(fèi)節(jié)”等主題活動(dòng)，并通過(guò)“線上曝光+線下活動(dòng)”，利用抖音直播（單場(chǎng)GMV超260萬(wàn)元）及“直播+團(tuán)券”形式擴(kuò)大影響，輻射鄂東南外市區(qū)域，擴(kuò)大了項(xiàng)目影響力。另外，項(xiàng)目還圍繞粉絲經(jīng)濟(jì)，開(kāi)展毛不易、胡夏、胡彥斌等多場(chǎng)明星演唱會(huì)的粉絲應(yīng)援活動(dòng)，促進(jìn)銷售提升。

“五一”與店慶活動(dòng)期間，武漢首創(chuàng)奧萊的華薩尼、雅戈?duì)枴ily等9個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)湖北省銷冠，GANT、麥檬、伊芙麗、巴拉巴拉等20個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)武漢市銷冠，Nike、Adidas、鴻星爾克分別實(shí)現(xiàn)品牌銷售額同比增長(zhǎng)109%、285和74%。

濟(jì)南首創(chuàng)奧萊在“五一”、端午假期的銷售黃金時(shí)段，以“奧萊價(jià)再享折上折”為營(yíng)銷主基調(diào)，提升“百萬(wàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼、品牌售罄日”等話題影響力，主要打法為圍繞核心品牌的優(yōu)惠活動(dòng)提升銷售。

其中，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊的COACH在上半年兩度推出專屬活動(dòng)，一季度舉辦“DIY沙龍”，二季度在“五一”期間舉辦COACH內(nèi)購(gòu)會(huì)，分別實(shí)現(xiàn)活動(dòng)期間的銷售額同比提升159%和99%。

大部分新引進(jìn)品牌及經(jīng)擴(kuò)店提升的品牌都在節(jié)慶期間，借助大型營(yíng)銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)“熱啟動(dòng)”，有效提升銷售額。

“五一”假期期間，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊的李寧、MLB、New Balance等9家新開(kāi)及重裝品牌集體亮相，強(qiáng)勢(shì)助力項(xiàng)目銷售額同比提升31%；Coach、TOMMY HILFIGER、Nike、Adidas等70 個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)山東省銷冠，LACOSTE、GAP、The North Face等14個(gè)品牌實(shí)現(xiàn)濟(jì)南市銷冠。

單就二季度來(lái)看，雖已逐步進(jìn)入淡季，但憑借“五一”長(zhǎng)假和“618”購(gòu)物節(jié)等重點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)了淡季不淡、旺季更旺的優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

望向三季度，在可借力的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)較為缺乏的現(xiàn)況之下，上述兩大奧萊運(yùn)營(yíng)的主要關(guān)注點(diǎn)或多放在硬件及品牌的調(diào)整升級(jí)上。

畢竟，持續(xù)創(chuàng)造業(yè)績(jī)爆點(diǎn)，一直都是當(dāng)下商業(yè)REITs們保持在資本市場(chǎng)熱度的頭等大事。

and more...

● “長(zhǎng)歌有和！2025中國(guó)奧特萊斯西湖論壇，10月杭州見(jiàn)！

● 7大消費(fèi)REITs去年成績(jī)單出爐，華潤(rùn)、印力、大悅城爭(zhēng)搶“收租王”

● 杭州10個(gè)奧萊，只有一個(gè)“大魔王”？

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點(diǎn)個(gè)在看喲~