文｜鄧浩志

高層會議罕見沒提房地產(chǎn)

昨天的重要會議關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容一句都沒提，這是近期比較罕見的。之前有“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”的提法，再之前有讓房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的提法。而這次居然只字不提，關(guān)鍵是最近房地產(chǎn)市場再次陷入低迷。東南沿海城市受到外貿(mào)形勢不確定的影響，樓市觀望情緒濃厚，成交大幅下滑，這也包括了前期樓市較為強(qiáng)勢的上海、深圳、杭州等城市。而房價方面，進(jìn)入7月份似乎有再次加速向下的苗頭，新房和二手房都有繼續(xù)以價換量的趨勢。最近股市穩(wěn)住了，但樓市明顯沒有穩(wěn)住。

由于高層會議沒有提及房地產(chǎn)，接下來的8、9乃至10月可能都不太會有重磅政策支持樓市。沒有政策扶一把，樓市繼續(xù)跌跌撞撞也就不足為奇。因此，資本市場也立即作出反應(yīng)：昨天下午A股在會議消息發(fā)布后，出現(xiàn)了一波小跳水；今天開盤繼續(xù)下跌，而下跌幅度較大的是房地產(chǎn)板塊。由于房地產(chǎn)行業(yè)影響上下游企業(yè)特別多，尤其是最近一個月多位家具建材行業(yè)老板跳樓和跑路，所以如果樓市繼續(xù)延遲復(fù)蘇，周邊行業(yè)也會繼續(xù)承受較大壓力?？傮w感覺，三季度樓市和經(jīng)濟(jì)都有點懸。

7月，廣州樓市和天氣一樣悶，但熱度不足

過了大起大落的上半年，下半年剛開局的廣州樓市顯得有點沉悶。

供應(yīng)端方面：

過了年中大節(jié)點后，市場再沒有新盤推出，各在售項目也沒有新貨推出。此外，各大開發(fā)商的營銷政策也比較保守：折扣減少，特價單位減少，宣傳推廣也減少。于是整個7月，月初各項目忙著6月底成交簽約，中下旬又遇到臺風(fēng)和雨天。天公不作美疊加缺乏促銷，導(dǎo)致新房周度成交量持續(xù)下滑，連客戶到訪量也出現(xiàn)明顯減少。

成交量方面：

7月廣州新房成交量僅為上半年平均值的75%左右：中心四區(qū)低于上半年均值約10%，仍能保持一定熱度；近郊低于均值25%左右；外圍四區(qū)下滑最為嚴(yán)重，低于均值約30%。7月廣州新房成交可能低于5000套，再次進(jìn)入弱勢區(qū)間。

成交價方面：

新房價格總體保持平穩(wěn)，部分樓盤在過了6月30日節(jié)點后甚至把面價略微上調(diào)，當(dāng)然，這都是做給要簽約的買家看的。在當(dāng)前市場行情下，真正漲價是不可能的。二手房方面，價格繼續(xù)回落，全市均價由去年同期的2.9萬元/平降到了2.5萬元/平，年降幅超10%。降價出貨的業(yè)主越來越多，殺價的買家也越來越大膽——畢竟二手房的使用率差太多了。

政策層面：

明顯缺乏亮點。無論中央還是地方，都沒有公布關(guān)于樓市的大動作。都說要“穩(wěn)股市、穩(wěn)樓市”，股市似乎最近已經(jīng)穩(wěn)住，但樓市總體仍是量低價跌的態(tài)勢，期待刺激樓市的新政盡快推出。不過按以往經(jīng)驗，政策一般要到9月前后才會有；7月之后的8月仍可能是政策的靜默期。

庫存方面：

克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州新房庫存為21個月，較高峰期的28個月有明顯回落；二手房掛牌量方面，貝殼數(shù)據(jù)顯示為19.2個月，較之此前的近20個月也有下降。這是去年10月、11月連續(xù)利好政策帶動消化庫存的結(jié)果，也得益于廣州土地交易量的減少及新房供應(yīng)的放緩。

注意，土地市場是交易量減少，并非供應(yīng)減少——官方肯定不希望減少供應(yīng)，但奈何郊區(qū)土地完全無人問津；上月又宣布禁止新房“偷面積”，導(dǎo)致連續(xù)土地流拍，因此下半年土拍市場壓力也不小。跟隨房價下調(diào)地價，可能是唯一的選擇。