執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。普通買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請求權(quán)。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。

一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”的實現(xiàn)方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞�，不同于實質(zhì)意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定書

（2022）最高法民申104號

再審申請人（一審被告、二審上訴人、案外人）：田蕙，女，漢族，1972年9月3日出生，住貴州省貴陽市云巖區(qū)。

委托訴訟代理人：周劍青，貴州黔信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：羅鑫堯，貴州黔信律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人、申請執(zhí)行人）：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽黔靈支行，住所地貴州省貴陽市云巖區(qū)北京路27號。

負(fù)責(zé)人：李松峻，行長。

委托訴訟代理人：王超，員工。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、被執(zhí)行人）：貴陽青豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地貴州省貴陽市云巖區(qū)瑞金北路41號。

法定代表人：李世敏，執(zhí)行董事。

再審申請人田蕙因與被申請人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽黔靈支行（以下簡稱農(nóng)行黔靈支行）、貴陽青豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱青豐公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服貴州省高級人民法院（2020）黔民終488號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

田蕙依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條規(guī)定向本院申請再審。事實及理由如下:

一、申請人與青豐公司簽訂的《商品房認(rèn)購書》系合法有效的書面合同。1.雙方主體具備法律規(guī)定的締約資格,雙方意思表示真實,雙方行為并不違反法律、行政法規(guī)或社會公共利益，因此《商品房認(rèn)購書》完全合法有效。2.申請人交付房款且青豐公司也出具了收據(jù),即視為雙方簽訂的《商品房認(rèn)購書》成立，實際上申請人也履行了預(yù)約《商品房認(rèn)購書》中的義務(wù)。

二、申請人實際交付房款并使用了房屋。申請人提交證據(jù)證明其于2011年7月6日起使用案涉房屋,雙方于2014年8月26日簽訂《商品房認(rèn)購書》。從時間節(jié)點(diǎn)來看,雙方債權(quán)債務(wù)產(chǎn)生于申請人使用案涉房屋以及雙方簽訂《商品房認(rèn)購書》之前并無矛盾。胡軍與青豐公司法定代表人達(dá)成從胡軍對青豐公司債權(quán)中扣除100萬元用于沖抵申請人應(yīng)付購房款,青豐公司出具收據(jù)并給申請人開具發(fā)票,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定申請人實際交付房款。另,申請人提交的各項收據(jù)收款人為物業(yè)公司或青豐公司,收款方式為現(xiàn)金,用現(xiàn)金交易符合交易習(xí)慣,且均有書面收據(jù);對于發(fā)票客戶名為青豐公司,系因當(dāng)時房屋并未辦理過戶登記手續(xù),以青豐公司為名并無不妥,因此,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定申請人實際使用了房屋。

三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第四款以及最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》的通知(法[2019]254號)中第127點(diǎn)對上述第四款的明確闡述:一般而言,買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料,或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的,可以認(rèn)為符合該條件。本案中,未辦理過戶登記手續(xù)系青豐公司的原因,且《商品房認(rèn)購書》系合法有效的買賣合同,因此申請人行為符合前述規(guī)定;另外,對于申請人名下只有一套住房的舉證責(zé)任在于被申請人,而不是申請人。

農(nóng)行黔靈支行提交書面意見認(rèn)為，一、田蕙與青豐公司簽訂的《商品房認(rèn)購書》為無效合同。本案中田蕙與青豐公司在簽訂認(rèn)購書的時候不具有真實的意思表示，故該虛假的認(rèn)購書無效。二、田蕙提交的證據(jù)無法證明繳款行為的真實性及關(guān)聯(lián)性，不能證明田蕙在人民法院查封前合法占有該不動產(chǎn)。三、田惠提交的證據(jù)不能證明其已支付案涉房屋購房款。四、應(yīng)當(dāng)由田蕙承擔(dān)舉證責(zé)任證明其執(zhí)行異議成立。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，田蕙對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由如下：

一、原審認(rèn)定田蕙未支付購房款并不缺乏證據(jù)證明。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條所保護(hù)的是無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，其中條件之一是“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，且該條件的舉證責(zé)任由買受人承擔(dān)。本案田蕙主張是以房抵債，也就是購房款中的100萬元是用案外人胡軍對青豐公司享有的債權(quán)沖抵的方式支付。田蕙僅提交了青豐公司法定代表人李世敏向胡軍出具的《借條》以及余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬共計700萬元的憑證，《借條》中載明的“轉(zhuǎn)賬950萬元、現(xiàn)金350萬元”與胡軍二審?fù)徶嘘愂龅摹?000萬元轉(zhuǎn)賬,300萬元現(xiàn)金”相矛盾。胡軍于二審調(diào)查中陳述1300萬元轉(zhuǎn)賬是通過余義選轉(zhuǎn)賬,而余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬金額為700萬元,這與《借條》所載950萬元及胡軍本人陳述1000萬元均不相符。因《借條》涉及案外人的權(quán)利義務(wù)，且存在上述疑點(diǎn)，故在田蕙未提供其他證據(jù)的情況下，原審未認(rèn)定田蕙支付了全部案涉房款有事實和法律依據(jù)。

二、通過“以物抵債”方式取得的房屋期待權(quán)一般不能阻止執(zhí)行。執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。普通買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請求權(quán)。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實現(xiàn)方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞�，不同于實質(zhì)意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。本案即使案外人胡軍對青豐公司的債權(quán)真實存在，胡軍也認(rèn)可田蕙的主張，基于田蕙對執(zhí)行標(biāo)的物即案涉房屋本質(zhì)上享有的債權(quán)和債的平等性，結(jié)合舊債即《借條》所產(chǎn)生債權(quán)為普通金錢之債的事實，在農(nóng)行黔靈支行對案涉房屋依法強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，田蕙無權(quán)阻止強(qiáng)制執(zhí)行。至于《商品房認(rèn)購書》的效力及其與《商品房買賣合同》的關(guān)系，因如上所述理由，其真實性不影響本案處理結(jié)果。

另外，田蕙提交的繳費(fèi)收據(jù)中各項費(fèi)用繳款人均為胡曉，田蕙未提供充足證據(jù)證明其與胡曉的關(guān)系，無法確認(rèn)繳款行為與田蕙存在關(guān)聯(lián)性，不能認(rèn)定田蕙在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)。

綜上，田惠的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回田蕙的再審申請。

審 判 長　 王朝輝

審 判 員　 秦冬紅

審 判 員　 蔣　科

二〇二二年三月十六日

法 官 助 理　 楊　云

書 記 員　 羅映秋

對此你有不同的觀點(diǎn)嗎

你是怎么看待的？

在評論區(qū)一起聊聊吧~

上海法律服務(wù)中心 ID： shlawfa ▲長按二維碼“識別”關(guān)注 一個綜合性法律服務(wù)的平臺，專業(yè)提供法律咨詢?yōu)橹�，并不定期開展普法講堂、法律咨詢直播室等。讓百姓學(xué)法知法懂法，利人利己利國家。

律芩法務(wù) ID：lawqin021 ▲長按二維碼“識別”關(guān)注 最專業(yè)的法律知識，最獨(dú)到的法律解讀……以經(jīng)濟(jì)人的思維方式，普及生活實用法律，關(guān)注社會大眾民生，打造中國法律共同體。

九轉(zhuǎn)律師 ID：Turnlaw ▲長按二維碼“識別”關(guān)注 一家綜合性律師事務(wù)所，主要提供民商事訴訟，刑事辯護(hù)與自訴，專業(yè)的服務(wù)親民的價格，讓老百姓都請的起律師。

律芩企服 ID：shlawqin ▲長按二維碼“識別”關(guān)注 以中國法律為基礎(chǔ)，從企業(yè)設(shè)立到公司治理，致力運(yùn)營風(fēng)險評估，幫助中小企業(yè)健康成長。

有事找法 ID：UFindlaw ▲長按二維碼“識別”關(guān)注 一個綜合性法律平臺，涉及從出生到死亡，普及法律常識百科，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

律芩商務(wù) ID：lawqinsw ▲長按二維碼“識別”關(guān)注 站在法律人的高度，解讀中國時事百態(tài)，洞察社會民商問題，促進(jìn)民商團(tuán)結(jié)一致，為實現(xiàn)中國夢而不懈努力！

……更多交流、合作、投稿請聯(lián)系小編郵箱lawqin@qq.com，讓我們攜手維護(hù)和諧社會，讓我們一起共創(chuàng)美好明天。

【特別聲明】本文由律芩法務(wù)綜合編輯，轉(zhuǎn)載請注明文章出處及二維碼。部分圖文源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原創(chuàng)作者所有，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們核實后刪除！